淺析房地產行業的發展與調控

王彥春，楊雙雙

（安徽農業大學，安徽 合肥 230036）

1 房地產行業的現狀

世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，一般認為房價收入比在3～6倍之間較為適當，低于3就會出現住房供不應求的局面，高于6就超出了城鎮居民的經濟承受能力，這個標準已成為對房價和家庭年收入進行相關分析的重要參照系。目前，我國幾乎所有城市的房價收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。如以上海為例，目前房價收入比達到了18∶1，遠遠高于發達國家通常為3～6倍的水平。根據2003年美國商務部發布的報告，2003年中期美國的單棟新建住房的全國中間價格為19.5萬美元，全國平均價格為24.2萬美元，折合人民幣分別為160萬元和200萬元。美國的單棟住宅與我國相對應的同類住宅是別墅，按照上海市的當前價格，類型相當的房子價格約為300～400萬元，大約是美國平均水平的2倍。

2 房地產行業存在的問題

（1）通過一個數據來分析城鎮單位就業人員年平均工資及增長情況，其中增長指數是假定上一年為100（圖1）。

圖1 城鎮居民平均工資及增長指數

以南京為例做一個假設，以下是2000～2009年南京全市均價（表1）。

表1 2000～2009年南京市房價

現假設消費者要買套100m2房子，則大約費用見表2。

表2 2000～2009年100m2房屋均價

再假設預付30%，剩余70%通過貸款，20年還款期，為簡便計算，暫且假設利息為固定的5萬元，則每年大約要還款額見表3。

表3 2000～2009年年還款額

再假設家庭中2人有收入，計算應還貸占家庭收入的比率，以時間t為橫軸，以占收入的比重為縱軸，如圖2。

圖2 家庭每年還貸占總收入比率

按照基尼系數，比率在0.3～0.4為合理區間，以上可以看出，雖然每年還貸占總收入比重減小，但依然在0.4以上，這樣導致消費者的其他消費支出減少，而且還貸為未來債務，對消費者的預期產生決定性影響，這也是當今社會的現狀，在名義工資上漲的情況下費者生活水平卻得不到提高。

（2）由貨幣乘數公式，即k＝（Rc＋1）／（Rd＋Re＋Rc），其中Rd、Re、Rc分別代表法定準備金率、超額準備率和現金在存款中的比率。假定原始存款為1，則創造的存款m＝k，原始存款＝m／k，根據以上各項存款可以計算出原始存款，由于乘數的作用顯然原始存款占各項存款的比率不高，這其中蘊含這很大的危機。消費者與投機者，開發商都在銀行貸款，然后貸款都再會次存入銀行，這其中乘數正在發揮這作用，但在消費者還貸，及投機者環節出現信用風險及用于投機的房屋供大于求，大幅貶值時，投機者無法還貸，消費者無法還款，而這時長期貸款就出現壞賬，短期的壞賬可以有準備金彌補，但隨著現在貸款買房浪潮一波接一波，資金鏈必然會出現問題，2007年美國金融危機的起因也正是由于此，所以我國銀行業在對房地產投資者和消費者貸款的政策上有很大的漏洞，要計算我國金融風險可以利用EVIEWS的預測分析來做，其過程比較繁瑣，但結果可以知道風險是必然的，所以此處不再過多分析（表4）。

（3）從表5中可以看出，房地產開發企業越來越多，新開工面積越來越大，但其中經濟適用房的比重卻停滯不前，這其中與資本的投資回報率有關，投資回報率是指通過投資而應返回的價值，企業從一項投資性商業活動的投資中得到的經濟回報（投資回報率＝年利潤或年均利潤／投資總額×100%）。而房地產項目初始投資巨大，除了一些資本雄厚的大企業，大部分是靠貸款籌資，其中的風險跟銀行的風險是緊密相關的，對于房地產開發企業盲目追求高利潤，不顧市場風險與穩定，在此不再過多闡述。

表4 銀行的存貸款情況

表5 企業個數及新開工面積

（4）由于統計局網站中2000、2005、2007年的直接和完全消耗系數不完整，以下只通過對1997年投入產出表的分析房產建筑業的感應度和影響力系數，由于完全消耗系數B＝（I－A）－1－I，所以逆陣系數表＝B＋I，由于頁面限制，省略到小數點后2位，其中黑體為房產建筑業，見圖3。

圖3 房產建筑業的感應度和影響力系數

由感應度和影響力系數公式計算得：感應度系數＝0.013 398／0.095 136＝0.140 8，影響力系數＝0.118 431／0.095 136＝1.244 9。

由此可見，房產建筑業的影響力系數大，而感應度系數小，說明房產建筑業的發展能帶動其他部門的生產，有效促進國民經濟的發展，而其他部門的生產和發展則很少直接受到來自房產建筑業的影響，即制約效應是最弱的。

（5）投資者的問題出在自身和對他人的影響上，經濟學中的馬太效應，指強者越強、弱者越弱的現象。投機者憑借著雄厚的資本，將市場上的房子大量囤積，導致供不應求，房價大幅上漲時再將房子出售，獲得投機利潤，對別人的影響在于使真正的購房者需要花費超過房子本身的價值去買房，對自身的影響在于，當囤積一定數量，價格上升到一定程度后，消費者再無力購房，或者購房后無力還款，導致自身囤積的房子大幅降價，自身受到損失，那些通過貸款投機者則無力還貸，這些都對市場的穩定發展存在影響。

3 對策與建議

（1）對于消費者來說，在收入水平不高的情況下，首先得改變傳統觀念，特別是對于剛畢業的大學生群體及結婚的青年，買房其實是個不明智的選擇，但很多是迫于各方面的壓力下選擇買房，所以說作為消費者，消費觀念很重要，不宜盲目跟風，且作為普通消費者不宜參與房地產投機。

（2）對于銀行來說，是整個房地產投資者、消費者、投機者資金的來源，所以銀行業做好調控對整個房地產行業有這決定性影響，雖然現在有第2套房帶快利率及首付的一些規定，但其力度明顯過小。在當今之計必須抑制投機及過度投資行為，對于單個企業每年的貸款通過適當性的原則作出絕對規定，對房地產上開發商品房的金額或保障性住房的資金分開管理，加強監督，絕不允許將保障性住房的資金用于開發商品房，這樣資金的限制能直接限制開發商的投資；對于購房者，第2套房不應該提供貸款。

但銀行的收入主要來自于貸款利息跟存款利息之差，貸款的減少勢必影響銀行的利潤，如此銀行可以通過金融市場或期貨市場來套期保值，或購買國債等流通性好的債券用于升值。

（3）對于開發商來說，由于其投資回報率高，使得房地產行業的進入壁壘越來越高，壟斷因素很強，利潤的來源主要是奇正常利潤和高額的超額利潤，在此基礎上，政府應該正確估計其正常利潤，對于超額利潤征收高額稅收，使得其收益率等于社會平均收益率，以此維護市場經濟和諧發展。

（4）對于政府來說，將土地問題重視起來，做好規劃，其價值的評估一定要適應市場大部分消費者的能力，其實對于我國來說，經過這些年的計劃生育，人口結構跟以往有很大的不同，獨生子女的增多對于未來房子的剛性需求必然下降，所以現階段的調整不會對市場造成持續的沖擊，二是為了市場更和諧的發展。

（5）對于投資者來說，投資或投機是市場的一部分，但對于我國的特殊國情，為了整個市場的穩定，必須進行調控，其措施可以為合理征收“空房稅”，其征收的時間是在賣房時征收，其征收標準＝（房價增值－房價存款利息），其中利息為從買到賣時的定期，這樣消除了投資買房的利潤，必然遏制了投機行為，對穩定市場有積極作用。

4 結語

2011年中央政府三度出臺政策調控樓市。從1月10日“國11條”到4月17日“新國10條”，再到9月29日的“新國5條”，在嚴厲的政策調控下，市場出現了“量縮價漲，波動加快”的特點，這與國家的本意是相違背的，究其原因還是沒解決好需求及供給的問題，隨著“十二五”的到來，“18大”的召開前夕，房價因素日益成為人民群眾除消費品價格之外最關心的問題之一。因此，在十二五期間，繼續推進經濟和諧可持續發展，妥善解決當今存在的一系列問題，是當前的重要目標。

［1］董 藩，文 偉.基于AHP的廉租房融資模式研究［J］.中南民族大學學報：自然科學版，2010（2）：116～119.