淺析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與調(diào)控

王彥春，楊雙雙

（安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，安徽 合肥 230036）

1 房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

世界銀行在衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)水平時(shí)，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間較為適當(dāng)，低于3就會(huì)出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已成為對(duì)房?jī)r(jià)和家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析的重要參照系。目前，我國(guó)幾乎所有城市的房?jī)r(jià)收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。如以上海為例，目前房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了18∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家通常為3～6倍的水平。根據(jù)2003年美國(guó)商務(wù)部發(fā)布的報(bào)告，2003年中期美國(guó)的單棟新建住房的全國(guó)中間價(jià)格為19.5萬(wàn)美元，全國(guó)平均價(jià)格為24.2萬(wàn)美元，折合人民幣分別為160萬(wàn)元和200萬(wàn)元。美國(guó)的單棟住宅與我國(guó)相對(duì)應(yīng)的同類住宅是別墅，按照上海市的當(dāng)前價(jià)格，類型相當(dāng)?shù)姆孔觾r(jià)格約為300～400萬(wàn)元，大約是美國(guó)平均水平的2倍。

2 房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

（1）通過一個(gè)數(shù)據(jù)來分析城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資及增長(zhǎng)情況，其中增長(zhǎng)指數(shù)是假定上一年為100（圖1）。

圖1 城鎮(zhèn)居民平均工資及增長(zhǎng)指數(shù)

以南京為例做一個(gè)假設(shè)，以下是2000～2009年南京全市均價(jià)（表1）。

表1 2000～2009年南京市房?jī)r(jià)

現(xiàn)假設(shè)消費(fèi)者要買套100m2房子，則大約費(fèi)用見表2。

表2 2000～2009年100m2房屋均價(jià)

再假設(shè)預(yù)付30%，剩余70%通過貸款，20年還款期，為簡(jiǎn)便計(jì)算，暫且假設(shè)利息為固定的5萬(wàn)元，則每年大約要還款額見表3。

表3 2000～2009年年還款額

再假設(shè)家庭中2人有收入，計(jì)算應(yīng)還貸占家庭收入的比率，以時(shí)間t為橫軸，以占收入的比重為縱軸，如圖2。

圖2 家庭每年還貸占總收入比率

按照基尼系數(shù)，比率在0.3～0.4為合理區(qū)間，以上可以看出，雖然每年還貸占總收入比重減小，但依然在0.4以上，這樣導(dǎo)致消費(fèi)者的其他消費(fèi)支出減少，而且還貸為未來債務(wù)，對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期產(chǎn)生決定性影響，這也是當(dāng)今社會(huì)的現(xiàn)狀，在名義工資上漲的情況下費(fèi)者生活水平卻得不到提高。

（2）由貨幣乘數(shù)公式，即k＝（Rc＋1）／（Rd＋Re＋Rc），其中Rd、Re、Rc分別代表法定準(zhǔn)備金率、超額準(zhǔn)備率和現(xiàn)金在存款中的比率。假定原始存款為1，則創(chuàng)造的存款m＝k，原始存款＝m／k，根據(jù)以上各項(xiàng)存款可以計(jì)算出原始存款，由于乘數(shù)的作用顯然原始存款占各項(xiàng)存款的比率不高，這其中蘊(yùn)含這很大的危機(jī)。消費(fèi)者與投機(jī)者，開發(fā)商都在銀行貸款，然后貸款都再會(huì)次存入銀行，這其中乘數(shù)正在發(fā)揮這作用，但在消費(fèi)者還貸，及投機(jī)者環(huán)節(jié)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)及用于投機(jī)的房屋供大于求，大幅貶值時(shí)，投機(jī)者無法還貸，消費(fèi)者無法還款，而這時(shí)長(zhǎng)期貸款就出現(xiàn)壞賬，短期的壞賬可以有準(zhǔn)備金彌補(bǔ)，但隨著現(xiàn)在貸款買房浪潮一波接一波，資金鏈必然會(huì)出現(xiàn)問題，2007年美國(guó)金融危機(jī)的起因也正是由于此，所以我國(guó)銀行業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者貸款的政策上有很大的漏洞，要計(jì)算我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)可以利用EVIEWS的預(yù)測(cè)分析來做，其過程比較繁瑣，但結(jié)果可以知道風(fēng)險(xiǎn)是必然的，所以此處不再過多分析（表4）。

（3）從表5中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，新開工面積越來越大，但其中經(jīng)濟(jì)適用房的比重卻停滯不前，這其中與資本的投資回報(bào)率有關(guān)，投資回報(bào)率是指通過投資而應(yīng)返回的價(jià)值，企業(yè)從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)的投資中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)（投資回報(bào)率＝年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)／投資總額×100%）。而房地產(chǎn)項(xiàng)目初始投資巨大，除了一些資本雄厚的大企業(yè)，大部分是靠貸款籌資，其中的風(fēng)險(xiǎn)跟銀行的風(fēng)險(xiǎn)是緊密相關(guān)的，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目追求高利潤(rùn)，不顧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)定，在此不再過多闡述。

表4 銀行的存貸款情況

表5 企業(yè)個(gè)數(shù)及新開工面積

（4）由于統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站中2000、2005、2007年的直接和完全消耗系數(shù)不完整，以下只通過對(duì)1997年投入產(chǎn)出表的分析房產(chǎn)建筑業(yè)的感應(yīng)度和影響力系數(shù)，由于完全消耗系數(shù)B＝（I－A）－1－I，所以逆陣系數(shù)表＝B＋I(xiàn)，由于頁(yè)面限制，省略到小數(shù)點(diǎn)后2位，其中黑體為房產(chǎn)建筑業(yè)，見圖3。

圖3 房產(chǎn)建筑業(yè)的感應(yīng)度和影響力系數(shù)

由感應(yīng)度和影響力系數(shù)公式計(jì)算得：感應(yīng)度系數(shù)＝0.013 398／0.095 136＝0.140 8，影響力系數(shù)＝0.118 431／0.095 136＝1.244 9。

由此可見，房產(chǎn)建筑業(yè)的影響力系數(shù)大，而感應(yīng)度系數(shù)小，說明房產(chǎn)建筑業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)其他部門的生產(chǎn)，有效促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而其他部門的生產(chǎn)和發(fā)展則很少直接受到來自房產(chǎn)建筑業(yè)的影響，即制約效應(yīng)是最弱的。

（5）投資者的問題出在自身和對(duì)他人的影響上，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的馬太效應(yīng)，指強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的現(xiàn)象。投機(jī)者憑借著雄厚的資本，將市場(chǎng)上的房子大量囤積，導(dǎo)致供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)再將房子出售，獲得投機(jī)利潤(rùn)，對(duì)別人的影響在于使真正的購(gòu)房者需要花費(fèi)超過房子本身的價(jià)值去買房，對(duì)自身的影響在于，當(dāng)囤積一定數(shù)量，價(jià)格上升到一定程度后，消費(fèi)者再無力購(gòu)房，或者購(gòu)房后無力還款，導(dǎo)致自身囤積的房子大幅降價(jià)，自身受到損失，那些通過貸款投機(jī)者則無力還貸，這些都對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展存在影響。

3 對(duì)策與建議

（1）對(duì)于消費(fèi)者來說，在收入水平不高的情況下，首先得改變傳統(tǒng)觀念，特別是對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生群體及結(jié)婚的青年，買房其實(shí)是個(gè)不明智的選擇，但很多是迫于各方面的壓力下選擇買房，所以說作為消費(fèi)者，消費(fèi)觀念很重要，不宜盲目跟風(fēng)，且作為普通消費(fèi)者不宜參與房地產(chǎn)投機(jī)。

（2）對(duì)于銀行來說，是整個(gè)房地產(chǎn)投資者、消費(fèi)者、投機(jī)者資金的來源，所以銀行業(yè)做好調(diào)控對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有這決定性影響，雖然現(xiàn)在有第2套房帶快利率及首付的一些規(guī)定，但其力度明顯過小。在當(dāng)今之計(jì)必須抑制投機(jī)及過度投資行為，對(duì)于單個(gè)企業(yè)每年的貸款通過適當(dāng)性的原則作出絕對(duì)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)上開發(fā)商品房的金額或保障性住房的資金分開管理，加強(qiáng)監(jiān)督，絕不允許將保障性住房的資金用于開發(fā)商品房，這樣資金的限制能直接限制開發(fā)商的投資；對(duì)于購(gòu)房者，第2套房不應(yīng)該提供貸款。

但銀行的收入主要來自于貸款利息跟存款利息之差，貸款的減少勢(shì)必影響銀行的利潤(rùn)，如此銀行可以通過金融市場(chǎng)或期貨市場(chǎng)來套期保值，或購(gòu)買國(guó)債等流通性好的債券用于升值。

（3）對(duì)于開發(fā)商來說，由于其投資回報(bào)率高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘越來越高，壟斷因素很強(qiáng)，利潤(rùn)的來源主要是奇正常利潤(rùn)和高額的超額利潤(rùn)，在此基礎(chǔ)上，政府應(yīng)該正確估計(jì)其正常利潤(rùn)，對(duì)于超額利潤(rùn)征收高額稅收，使得其收益率等于社會(huì)平均收益率，以此維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。

（4）對(duì)于政府來說，將土地問題重視起來，做好規(guī)劃，其價(jià)值的評(píng)估一定要適應(yīng)市場(chǎng)大部分消費(fèi)者的能力，其實(shí)對(duì)于我國(guó)來說，經(jīng)過這些年的計(jì)劃生育，人口結(jié)構(gòu)跟以往有很大的不同，獨(dú)生子女的增多對(duì)于未來房子的剛性需求必然下降，所以現(xiàn)階段的調(diào)整不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成持續(xù)的沖擊，二是為了市場(chǎng)更和諧的發(fā)展。

（5）對(duì)于投資者來說，投資或投機(jī)是市場(chǎng)的一部分，但對(duì)于我國(guó)的特殊國(guó)情，為了整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定，必須進(jìn)行調(diào)控，其措施可以為合理征收“空房稅”，其征收的時(shí)間是在賣房時(shí)征收，其征收標(biāo)準(zhǔn)＝（房?jī)r(jià)增值－房?jī)r(jià)存款利息），其中利息為從買到賣時(shí)的定期，這樣消除了投資買房的利潤(rùn)，必然遏制了投機(jī)行為，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極作用。

4 結(jié)語(yǔ)

2011年中央政府三度出臺(tái)政策調(diào)控樓市。從1月10日“國(guó)11條”到4月17日“新國(guó)10條”，再到9月29日的“新國(guó)5條”，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，市場(chǎng)出現(xiàn)了“量縮價(jià)漲，波動(dòng)加快”的特點(diǎn)，這與國(guó)家的本意是相違背的，究其原因還是沒解決好需求及供給的問題，隨著“十二五”的到來，“18大”的召開前夕，房?jī)r(jià)因素日益成為人民群眾除消費(fèi)品價(jià)格之外最關(guān)心的問題之一。因此，在十二五期間，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和諧可持續(xù)發(fā)展，妥善解決當(dāng)今存在的一系列問題，是當(dāng)前的重要目標(biāo)。

［1］董 藩，文 偉.基于AHP的廉租房融資模式研究［J］.中南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2010（2）：116～119.