重慶市茶園工業園區土地集約利用評價

沈亞明，劉金萍，胥曉燕

（重慶師范大學 地理與旅游學院，重慶 400047）

1 引言

土地是人類賴以生存和發展不可缺少的重要資源。隨著我國社會經濟的發展，土地的供需矛盾日益突出，面臨著既要保障國家提出的1.2億hm2耕地紅線，又要保障建設用地的難題。因此推進土地資源的節約集約利用，最大限度地發揮土地效益，促進社會經濟的可持續發展，也就成為了當前勢在必行的舉措。作為城鎮發展和土地利用的重點區域，工業園區在促進經濟高速發展中發揮了舉足輕重的作用，已經成為產業升級、區域發展的推動器和科技創新基地［1］。然而，由于存在土地供需矛盾日益尖銳、用地結構不合理、生態環境不斷惡化等問題，使工業園區的集聚效應和規模效益未能得到充分體現，土地浪費與低效利用現象仍然存在。因此，探討和研究工業土地集約利用的相關問題和解決途徑，對推動城市的可持續發展具有重要的戰略和現實意義。

本文根據國土資源部頒布的《開發區土地集約利用評價規程》，從土地利用狀況、用地效益和管理績效3個方面構建評價指標，采用特爾斐方法確定指標權重，采用集約度綜合分值法對重慶茶園工業園區土地集約利用程度進行評價。并提出對策與建議，為園區土地利用管理基礎信息建設，園區擴區升級、動態監控及有關政策制定提供依據［2］。

2 研究區概況

重慶茶園工業園區位于重慶市城市規劃建設主城區外圍11個組團之一的長生橋鎮境內（隸屬長生組團），是重慶市主城區的拓展區，是重慶市跨世紀加快推進城市化進程實現“南北兩翼、并駕齊驅”發展戰略的重點開發建設的工業園區，也是重慶市南岸區現代化產業基地，對外開放的前沿陣地，是最具活力的經濟增長點。園區于2002年12月設立，是重慶市政府首批批準的市級特色工業園區之一。園區啟動區面積為2km2，2003年經重慶市批準，重慶茶園工業園區進行了第一次擴區，拓展區規劃面積2km2。本文的研究范圍為經國家審核批準的園區范圍，面積實測為4.023 3km2。

經過7年的開發建設，截至2009年12月31日，除不可建設土地外，重慶茶園工業園區開發土地面積359.94hm2，土地開發率達到92.15%；已供應國有建設用地341.33hm2，土地供應率達到94.83%；已建成城鎮建設用地面積300.33hm2，土地建成率達87.99%。目前入駐企業74家，已建成投產企業55家，一批知名企業，如國虹科技、重慶美的通用制冷設備、長江電工、雅戈爾相繼落戶園區。2009年重慶茶園工業園區總收入達到229.21億元，企業固定資產歷年累計投資額達到164.68億元，園區已經成為重慶市重要的以機械裝備制造和消費類電子電器制造為主的特色工業產業園區，并把現代加工制造業作為特色工業園區發展的主攻方向，繼續大力發展電子信息產業，使之成為城市發展最重要的產業支撐。

3 數據來源與評價指標體系的構建

以地塊為單位，共調查了園區范圍內191個地塊用地單位名稱、地籍編號、坐落、土地面積（不含代征地）、用途、供地方式、供地時間、有償使用出讓年限、出讓方式等地塊信息。調查時點為2009年12月31日，數據主要來源于重慶市南岸區國土資源和房屋管理局、規劃局、重慶茶園工業園區管委會等相關單位。并完成了對基礎數據的整理和建庫。在此基礎上遵循綜合性、主導性、政策導向性、可操作性、因地制宜、點面結合的原則，從土地利用狀況、用地效益和管理績效3個方面取13個指標，建立包括目標、子目標和指標3個層子的指標體系。

4 評價方法與過程

4.1 指標權重值的確定

本次評價采用特爾斐法確定各評價指標權重，通過對評價目標、子目標、指標的權重進行多輪專家打分，并按公式（1）計算權重值［2］：

式中Wi為第i個目標、子目標或指標的權重；Eij為專家j對于第i個目標、子目標或指標的打分；n為專家總數。

本次評價指標權重確定邀請了相關管理部門、科研院所等單位的15位相關領域專家打分確定。專家研究方向包括土地規劃和管理、區域經濟等，專家平均年齡41歲，其中教授4名，研究員1人，副教授2人，副研究員1人，高級工程師1人，其余為工程師或管理人員。經2輪打分匯總整理后，求取相應的平均值，得到各評價指標權重值（表1）。

表1 重慶茶園工業園區土地集約利用程度評價指標權重值

4.2 指標理想值的確定

評價指標的理想值是對開發區土地集約利用程度評判的標準，指標理想值的確定是技術方案中的一個關鍵，也是一個難點。理想值確定的不合理，將會影響整個評價的真實性和科學性，就不能準確反映開發區土地利用狀況，也就失去了開發區評價目的和意義［3，4］。由于各開發區發展背景、現狀條件的迥異，地區傳統文化、思想意識的差別，以及政府決策傾向、發展重點的不同，決定了開發區土地集約利用評價指標理想值不具有普遍性，所以開發區土地集約利用評價指標理想值的標準目前缺少一個統一的標準。這要求在確定理想值時，要從自身特點和區位條件考慮，同時還要考慮到開發區自身發展情況和發展目標，綜合確定理想值［3，5］。本文主要是以目標值法、專家咨詢法、發展趨勢估計法、經驗借鑒法等多種方法，和國家、重慶市等權威部門的一系列技術標準、文件、規定中所羅列的與園區用地評價指標的數據口徑一致的相關內容以及園區的相關規劃為參考，來確定各個評價指標的理想值。

4.3 評價指標的標準化

重慶茶園工業園區評價指標標準化采用理想值比例推算法。以指標實現度分值進行度量，按公式（2）計算：

式中Sijk為i目標j子目標k指標的實現度分值；Xijk為i目標j子目標k指標的現狀值；Tijk為i目標j子目標k指標的理想值。

評價指標實現度分值應在0～100.00% 之間，當大于100.00%時，該項指標的實現度分值記為100.00%。按公式（2）對各項指標進行標準化處理（表2）。

表2 重慶茶園工業園區土地集約利用評價指標標準化處理匯總

4.4 集約度綜合分值的計算

重慶茶園工業園區土地利用集約度綜合分值按照公式（3）計算：

式中F為土地利用集約度綜合分值；Fi為i目標的集約度分值；Wi為i目標相對總目標的權重值；n為目標個數。

5 評價結果分析

經過計算，重慶茶園工業園區土地集約度總分值為91.07分（表3），總體來看，重慶茶園工業園區土地集約利用水平較高。通過對各目標層計算所得的分值進行分析，可以得出茶園工業園區土地集約利用狀態。

從目標層來看，土地利用狀況目標層分值為94.02分，用地效益目標層分值為88.42分，管理績效目標層分值為88.48分，目標實現較好。這主要是由于部分在建企業于09年建成投產，使得園區土地開發程度提高和用地結構進一步改善；另大部分企業加大了投資力度，并完善企業內部管理，企業的用地效益得到較大幅度的提高。但還因3個目標層分值均小于100.00分，說明它們都還有一定的提高空間，其中土地利用狀況目標層的提高空間較小，管理績效和用地效益目標層提高的空間較大。

具體從子目標層來看，園區土地供應市場化程度達到了100分，用地結構狀況達到了99.67分，表明這兩項指標實現較好，園區土地有償使用市場化程度高，用地結構合理，符合園區規劃要求；土地利用監管績效的分值則只達到76.00分，這主要是由于有閑置土地因情況特殊，未進行回收處理，導致閑置土地處置率僅為50%，說明要加強土地利用監管力度，加大閑置土地處置力度。

表3 重慶茶園工業園區土地集約度綜合分值計算

6 對策和建議

6.1 采用內涵式挖潛方式，提高工業用地強度

重慶茶園工業園區的建設是相對比較成熟的，土地開發率達到了92.15%，土地供應率達到94.83%，園區土地集約利用潛力挖掘應主要采取內涵挖潛的方式。根據園區實際情況制定優惠政策，指導企業做好現有用地的規劃調整，擠地發展。積極推廣應用多層標準廠房，對建造多層標準廠房的企業，給予相應的配套費優惠；鼓勵企業充分利用原有的生產、輔助、公用工程等設施和場地，擴大生產規模，盤活存量土地用于企業發展；依法轉讓或出租閑置廠房，實施廠房加層、改造老廠、內部整理和余缺調劑，引進先進設備，節約生產空間等，將存量變增量，以提高土地利用效率。

6.2 扶持區內企業，提高單位土地投入產出強度

扶持園區內現有企業做大做強，在現有土地投入的基礎上實現投入強度和產出強度增加，提高土地產出效益。引導企業做好產品結構調整節地精用。動員企業做好技改項目，積極探索“零土地技改”，鼓勵企業用先進的生產設備替換舊設備，原地提升科技含量，用更少的土地換取更大的產出，著力從根本上解決發展用地問題［6］。并出臺優惠政策，對設備投資額金額較大的的工業技改項目實行獎勵，簡化審批程序。

6.3 采用外延式挖潛方式，優化利用土地資源

重慶茶園工業園區的開發建設程度還有一定的挖掘空間（土地開發率為92.15%，土地建成率為82.52%），還有尚可供應土地面積49.26hm2，其中尚可供應工礦倉儲用地面積28.92hm2。一方面，應進一步加快土地開發和建設速度，加大招商引資力度，促進工業企業的建成投產，并穩步提高園區的土地投入產出強度。另一反面，在招商過程中應充分發揮市場配置土地資源基礎性作用，通過全面推行土地有償使用，全面落實工業用地、經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度，提高土地的市場化配置比例，顯化土地價值，增加財政收入。在土地招標拍掛過程中，除了以土地價格做為基準外，要把土地規劃使用面積、土地投入產出強度和產業的科技含量也做為其競爭的標準，目的是讓其在最可能小的土地使用面積內的土地產出強度最大化。

6.4 執行項目準入供地標準，嚴格控制土地供應

嚴格執行項目供地標準，嚴格控制企業單位土地面積的投資強度和投資規模，對投資強度低于園區要求的項目原則上不供地，確實具有發展前景科技含量高創稅能力強的中小企業推薦進標準廠房；明確生產工藝無特殊要求的項目，不得建造單層廠房。出臺項目用地集約利用的相關規定，要求用地單位就項目投資強度、容積率、行政辦公及社會服務設施用地等做出承諾；對尚有存量、閑置土地的企業，暫不審批新的用地。嚴格控制綠地率。

6.5 加強監管，健全土地集約利用的長效管理機制

要根據國土資源部《工業用地控制指標》中的用地標準，對已供應未建成土地的投入強度、土地容積率和建筑系數等指標進行有效監管，并嚴格進行竣工驗收，以確保園區出讓后的土地能按國家和規劃標準進行建設，有效促進園區內土地的集約利用。對閑置土地園區應加強監督管理，規范程序，強化造成土地閑置的法律責任、處置閑置土地的強制措施，明確執法主體，以實現用地行為的程序化、規范化和法制化，有效提高管理績效。

［1］許振國，葛京鳳，梁彥慶，等.土地集約利用評價與潛力測算研究——以河北省石家莊國家高新技術產業開發區為例［J］.安徽農業科學，2009，37（25）：12 119～12 122.

［2］中華人民共和國國土資源部.開發區土地集約利用評價規程（試行）［R］.北京：中國國際工程咨詢公司，2010.

［3］施飛鴻，倪貴平.開發區土地集約利用評價指標理想值確定的探討——以福清市江陰開發區為例［J］.臺灣農業探索，2010（3）：40～45.

［4］師秀峰，奧民的力根，馮志強.開發區土地集約利用評價應注意的幾個問題［J］.內蒙古農業科技，2009（2）：11～116.

［5］鄭澤慶，黃賢金，鐘太洋，等.我國城市土地集約利用評價研究綜述［J］.山東師范大學學報，2008，23（3）：89～94.

［6］關 冰，劉金萍，劉麗麗，等.重慶空港工業園區土地集約利用評價［J］.廣東土地科學，2010，9（1）：27～32.