養老地產投資開發中如何防范法律風險?

應采新讀者:

您好!

目前,國務院辦公廳、民政部先后出臺了《中國老齡事業發展“十二五”規劃》以及《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015)》，鼓勵社會資本參與養老產業,意味著傳統的居家養老正逐漸向社會養老轉型。當然,養老地產作為產業新形式，存在巨大的市場潛力，但是，在初級階段往往會存在風險，作為房地產企業的經營者，您對養老地產市場的關注, 尤其是對投資風險的關注，無疑具有前瞻性。

本律師希望通過對養老地產的介紹和分析，為擬投身養老地產行業或已經參與養老地產的企業，介紹、梳理養老地產投資中的法律風險及必要的風險防范措施。

一．養老地產的背景及概念

“養老地產”是從已進入老齡化社會的發達國家引進的概念, 屬于商業概念, 并非法律概念。從目前市場來看, 廣義的養老地產主要形態包括保險資金推出的升級版的養老機構。例如，養老院或其他把養老地產視做商業地產項目長期經營的地產，還包括開發商推出的養老地產項目,采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅的方式，另外也包括以養老為主題,由養老服務機構運營的專門化養老居住地產項目等。

狹義的養老地產僅指將養老這一主題融入房地產規劃、開發、運營、管理過程中,開發適合老年人居住的住宅或社區, 并整合其他相關產業資源，由專業的養老服務機構運營, 為老年人提供生活、娛樂、護理、醫療等服務的綜合性開發項目。本文從狹義的養老地產入手進行討論。

二．在我國,養老地產市場正在走熱

從大環境和市場背景來看，一方面是社會人口老齡化的市場需求，另一方面也是政策對住宅類房產的限制，激發了養老地產的走熱。

（一）我國養老地產的市場背景

我國60歲及以上人口比例為13．26%，其中65歲及以上人口比例為8.87%。根據聯合國國際人口學會編著的《人口學詞典》對人口老齡化的定義，我國已經進入老齡社會。但是，現代化生產節奏不斷加快的今天，依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題已困難重重。同時，老年人口數量的增長加速、生活品質要求的日益提高、平均期望壽命的延長，與目前國內養老資源緊缺、環境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出。

有鑒于此，民政部和國務院辦公廳分別發布了《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015)》和《國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要》，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服務機構，開發利用老年性資源。

（二）我國養老地產的現狀

目前, 國內很多開發商在研究養老地產。2010年，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發運營領域。萬科“活躍長者之家”合作發展聯盟正式舉辦。與此同時, 不少開發商正躍躍欲試。首創、保利、華潤等地產公司先后專門成立養老產業研究團隊；泰康人壽、中國人壽等保險機構也紛紛啟動養老產業項目。

從房地產企業以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀可以預見, 養老地產的發展將是不可抗拒的必然趨勢。但是，由于優惠政策缺失、居家養老概念未根本改變，以及養老地產投資成本高、投資周期長、投資收益率低等原因，目前國內的市場環境還未達到支持養老地產全速發展的程度。

三．養老地產開發的商業模式

養老地產存在巨大商業前景, 但從投資開發到獲取回報需要漫長的過程, 且年投資回報率僅為10%，所以，“最適宜養老地產發展的商業模式”成為各界關注的焦點。一般而言，養老地產的商業模式存在以下幾種:

（一）“買賣型養老地產項目”

買賣型養老地產項目, 即開發商建設住宅，完成住宅產品的銷售，收回成本并獲取利潤的商業模式。該模式項下，開發商完成上一期的銷售任務即可轉入下一期項目的開發，投資回收期比較短, 風險相對小。

但并非所有的養老地產項目均可采用銷售型商業模式，一般而言，只有通過完全的市場行為，即國有土地出讓方式獲得相關土地使用權，并在符合土地規劃和土地性質的前提下開發的產權明晰的養老地產(公寓），才能夠采取出售的商業模式。

但是，通過出讓形式獲得國有土地使用權，前期開發成本過高，同時，鑒于養老地產項目的特殊性，采用類似于普通商品房的經營方式，可能導致相關項目最終無法按照養老目的去管理, 實踐中，單純的“買賣型養老地產項目”很少。

（二）“持有型養老地產項目”

持有型養老地產項目包括入住費型運營模式及租賃型運營模式。

入住費型運營模式，系根據老年人的年齡、身體、經濟、信用記錄等狀況與其協商確定入住費及服務費的金額。入住費既不同于購買不動產的費用，亦不同于房屋租金，其在性質上類似于保險金, 其保障老年人獲得居住權及在需要時獲得輔助生活或醫療照護，但住戶并不獲得其居所的所有權。

入住費型持有模式入住門檻較高, 針對的對象主要為中高收入老年人，對于開發商而言，老年人入住時繳納的入住費不僅可以在一定程度上降低客戶流動性，且可以加速投資人的資金回籠。

上海目前運營的有典型的入住費型養老地產項目，采取會員制管理，入住會員需繳納約數十萬元的會員費，經過身體檢查和審核后與公司簽訂合同即可入住。入住后根據個人選擇入住房型的大小，每年繳納相應的管理費，用于管理和服務方面。

租賃型運營模式項下，老年人無需支付入住費，僅需支付額度較低的保證金及月租。住戶將按照市價支付照護費用。租賃型持有模式對于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛。但是，對于投資人而言，客戶流動性較大且資金回籠較為緩慢。

（三）“買賣與持有相結合的養老地產項目”。

從緩解資金壓力的角度，開發商還可采取“銷售+持有運營”的方式運作，通過銷售模式回籠資金并轉入下期開發。同時，還可通過持有模式培養品牌效應，追求持續發展。國內較早運作養老地產的北京某項目即采取了住宅公寓及別墅出售，養老公寓出租相結合的模式。

四．養老地產開發的法律風險及防范

盡管養老地產屬于新興走熱的市場，市場前景十分廣大，但是作為房產企業的商業投資，在法律上尚存在一些風險，需要防范。

（一）養老地產項目土地性質及房屋權利模糊

就養老地產項目而言，土地性質不僅決定了其開發成本，也對其商業模式以及融資前景有著重要影響。

采用完全的市場行為開發養老地產, 即以國有土地出讓方式供地的，其優點在于土地使用權及房屋所有權明晰，但拿地成本高，且在出售型商業模式項下，該項目與普通商品房開發項目并無區別，存在掛羊頭賣狗肉之嫌。

根據《劃撥用地目錄》，老年人社會福利設施用地被歸為非營利性社會福利設施用地一類，可以劃撥方式取得, 但所謂規劃內養老用地，往往都直接劃撥給公辦養老院。

對于在集體建設用地上建設養老項目的，土地使用權屬于農村經濟組織, 作為地上物的實際投資主體，開發商并不能完全獲得地上物的所有權，故無法出售，且由于土地性質問題，可能導致融資困難。

目前國內并沒有專門用于養老地產項目的土地，用地性質模糊，導致養老地產項目用地的亂象。以某老年社區為例, 該項目以工業用地的性質出讓, 出讓年限僅為50年，但項目規劃卻并非以工業項目立項，登記的土地用途為公共建筑，必須供特定人群使用，且依法不能取得預售許可證，更難以為入住者辦理房屋產權證。若采用租賃持有模式，一般住房租賃合同最長不能超過20年，超過20年的部分可視為無效，租賃合同更不能繼承。

針對前述問題，一些老年社區創新性地提出了“會員制”產品，通過一次性支付會員費及之后每年支付管理費的形式，在土地出讓期限內使用或指定其他人使用, 這樣既避開了小產權房禁止買賣的限制, 也跳過了租賃這個法律約束力比較強的概念。但其仍屬于創新方案，其中的風險也需仔細把控。

（二）養老地產項目的融資風險及把控

一般而言，在通過合法途徑取得土地使用權之后，養老項目可以選擇嘗試做經營性物業貸款。需要強調的是，無論是住宅用地、醫療用地還是商業等綜合性用地，只有產權清晰，才能做一定抵押。而在當下緊縮的信貸環境下，普通地產項目尚處于狹窄的融資環境，與普通住宅項目相比，由于養老地產處于行業的初創期, 諸多模糊的問題更阻擋了資本的流入。

2009年出臺的《保險資金不動產投資管理暫行辦法》和《保險資金股權投資管理暫行辦法》打開了保險資金投資養老地產之門。從兩者的匹配程度而言，目前基本的共識是養老地產投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資，屬于回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。此外，保險資金可運用的中長期資金與養老地產的投資回收周期具有良好的匹配性。

但是，雖然與養老項目比較匹配的保險資金投資房地產已放開，目前的放開程度與期待還相距甚遠，法規政策不甚清晰、可操作性不強，投資方式、運營模式都困擾著投資者。

另外，對于新型融資方式，即所謂的“反按揭”(即反向住房抵押貸款), 始終沒有全面推出的跡象。

反向抵押貸款是一種特殊的融資機制，是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產作為抵押，在居住期間無需償還，在借款人即老年房主去世、出售或者永久搬離抵押房產時，以處置出售該抵押房產所得的資金償還反向抵押貸款本金、利息和其他各種費用的一種貸款。

但是，反向抵押貸款的不確定性較大，大多反向抵押以借款人的實際存活壽命為貸款期限，而這種貸款期限不確定的個人住房反向抵押貸款，會大大減少金融機構資產的流動性。加之，反向抵押貸款的資金回收，以房產未來的變現價值為準，但因房地產價值波動較大，難以作出準確預期，金融機構未來可回收的資金具有極大的不確定性。

但在未來可以想象的巨大市場需求前，金融機構并未對養老地產項目完全關上大門。券商投行人士認為，養老地產項目和資本結緣的前提是養老項目的運營模式要滿足各路資金對于風險的偏好, 對于從事養老地產項目的開發商而言，在目前法律法規之下，無論采取何種手段融資以保證現階段的投資需求和抵抗資金風險的能力，打造或者設立一個成熟的運營模式已成先期必要之舉。

（三）養老地產項目中養老服務法律風險及把控

養老地產的模式，并不屬于房地產, 而是第三產業，主打的是服務，房地產開發僅是整個模式的基礎。養老服務的高風險多源于入住的老人自身生理和心理機能的退化與病變，由于老年人疾病急性發生的不可預知性，養老機構發生意外是一個全國性的普遍問題。而在住宅建設與社區管理相融合的開發經營過程中，開發商則不得不面對養老服務風險。

對于養老服務風險,養老機構擬定格式化免責協議時并不能“為所欲為”, 而是應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并且對其中的免責條款負有提請對方注意并按要求說明的特別義務。

對此，如通過相關的保險來建立一個政策性保險與商業保險相結合、開發商的責任險與個人意外傷害險相補充的機構養老風險管理與分擔機制，養老服務市場良性發展和開發商的保護力度將會進一步提示。例如，目前上海市在全市范圍統一推行“養老機構意外責任保險”, 通過養老機構自我承擔與政府補貼相結合的辦法，形成由政府推動、專業保險企業參與、養老機構受益的養老服務風險分擔機制。

養老服務的風險把控還應當注重養老服務本身的質量控制，對于提供服務的方法、時間、標準等要求應當在入住時與服務接受者達成一致，以免糾紛。