暑期房租聞“漲”聲

□ 楊巔巔

暑期房租聞“漲”聲

□ 楊巔巔

調控大勢下，樓市春天的漸行漸遠讓一路狂奔的房價暫時止住了腳步。但與此同時，北上廣等一線城市的房租卻逆勢上漲態勢明顯。尤其時下，隨著夏季大學畢業生季的來臨，房屋租賃市場即將迎來新一輪的旺盛需求，這也是繼春節之后的第二波租賃高峰。

據21世紀不動產研究分析，傳統畢業租賃高峰一般會在6月底到來，就目前市場來看，租賃市場整體較為平穩，尚未出現租賃交投的激增局面，但部分板塊租金難免面臨大幅上漲趨勢。

房租上揚趨勢明顯

按照租賃市場慣例，每逢“畢業季”的來臨均會促使房東對租金做出新一輪的調價。據21世紀不動產資料顯示，近期板塊內租金相比年初已有近10%-20%增幅，同比已超30%。此外，漢宇地產市場研究部經理付偉也表示，未來7、8、9月份，房屋租金預計會迎來5%左右的漲幅。付偉進一步指出，與春節之后租賃高峰不同的是，暑期房屋租金走勢將會保持疊加型上揚態勢。

記者近日走訪了上海市浦東新區部分區域的房產中介，這些行業內人士部分行業內人士對于租房市場再迎“漲”聲的看法基本一致。某中介相關負責人估計，今年7、8、9月份房租漲勢會“勢不可擋”。他表示，“我們店里掛牌出租的一戶室房源，現在只剩一套了，約30平方米，月租金要2800元。兩戶室整租的月租金則要3500元—4500元，而去年同期為3500元，今年漲了1000元。接下來，7、8月份大量大學生畢業的話，房子會更緊俏，預計屆時房租將再次上漲5%-10%。”位于梅花路的永信房產門店負責人也表示：“現在房子很好租，我們手上一有房源，不出三天立馬有租客預定，稍有猶豫就是別人的了，所以我們大都建議租客看到滿意的最好先下手為強，畢竟現在想找合適的房子并不那么容易。”

根據中國指數研究院發布的最新數據顯示，今年5月，上海租賃價格指數環比增長1.41%，同比增幅6.48%。在房租逐年上漲壓力下，讓原本“望房興嘆”的白領們繼續承受著日益走高的房租壓力，有白領叫苦不迭：“我每月工資的三分之一都獻給了房東，聽說租金還要漲，看來房租的一半都要貢獻出去了。本來房子就買不起，現在連租房都成問題，讓人情何以堪！”

其實，承受高房租之痛的不僅是自住市場，商業房租的漲價也讓一些商家“高攀不起”。如今年4月，位于上海黃金商圈淮海路美特斯邦威旗艦店就因房租太高而“歇業”。又如，如家連鎖酒店2012年第一季度財報數據顯示，一季度已虧損1個億。此外，北京皇家驛棧酒店董事長劉少軍也對媒體直言：“之所以虧損，就是因為在一二線城市進行第二輪租房子，房租成本大幅度上升一定會造成虧損。”

房租漲勢幕后推手

從經濟學角度分析，房租與房價呈正相關關系。即房價若居高不下，則房地產交易市場相對冷清。租賃需求不能有序向購買需求過渡，屆時租賃市場進入需求旺盛階段，對應的房屋租金就會上漲。當房價趨于下降態勢，將會帶動購房者入市購房，對租賃市場的火爆將起到一定的緩沖作用，租房的人相對減少了，房租自然就會降下來。

業內人士分析，時下房屋租價的上漲與房屋供給不足及房價居高不下有關。當前，市場上可供房源遠遠要小于需求者，供需關系的失衡很容易讓租金進入上升通道。對此，付偉表示，目前市場房源分配不均現象比較嚴重，這也是局部區域租金大幅上揚的原因。市中心地區特別是地鐵沿線區域租金遠遠要高于偏遠地帶，而這塊區域需求量大而可供房源非常有限。相比之下，偏遠地段就存在大量房源空置，租金便宜很多，卻少人問津。這也是目前房屋租賃市場存在的結構性矛盾。

房租高企的背后，房價有“推卸”不掉的責任。房地產調控政策出臺后，大批購房剛需者在未來房價下跌心理預期下，選擇租房觀望，一些“轉買為租”者的涌入助推了租賃市場的火熱。加之暑期“畢業季”特殊時期，房源需求驟然旺盛，這些綜合因素均不同程度的推高了租賃成本，漲價難免成不爭的事實。

而房源稀缺與購房出租者數量多寡有關，租金的回報率也影響了靠購房收租的特殊群體。從購置房產進行出租這種投資方式角度分析，租金回報率要高于銀行定存率，業主才有利可圖。租金回報率與定存率之間的博弈，會影響部分投資者的行為。假定市場上一套面積為70平方米的兩室一廳居住房，其購置成本為200萬元，按當前房屋租賃市場價格計算，每月租金按均價3500元計算，則一年可獲得租金收入42000元。而按一年期定存率3.5%計算，則一年期利息為70000元。業主要想獲得與定存利率同樣的收益，就必須保證每月獲得約5800元的租金。

當前我國租金回報率僅為2%，遠低于國際5%投資警戒線。付偉分析認為，“我國租購比相差很大，通過購房出租專為獲取租金的為數并不多，更多的是為了房產保值增值。即使一年期定存率跑過租金回報率，但大部分人仍選擇買房主要還是看中房產本身價值。房產作為稀缺資源，遠期上還是看漲的人居多。雖然樓市調控是大調，而實際上的房價并沒有真正意義上降下來，這也使得部分租客迫于經濟壓力只能繼續選擇租房，所以這類人屬于被動租房一族。”

公租房需名符其實

相關群體對公租房平仰租賃市場起緩沖作用懷揣期待。但業內人士認為，目前公租房對即將到來的暑期租賃潮難以奏效。主要原因在于：首先，公租房具有一定準入的門檻，且外界對公租房的支持力度并不強；其次，公租房在租金、位置等方面吸引力也偏弱。

在一項對公租房的網上調查結果顯示，有81%的網友表示，即使滿足條件也不愿申請公租房，63%的網友認為準入條件中關于戶口的規定最不合理。參與調查的投票者中，有76.5%為外來戶口，他們大多認為，公共租賃房名美但“美而不實”，因為就申請條件必須達到的硬性標準，如需持有本市常住戶口。或持有《上海市居住證》達到兩年以上且連續繳納一年以上的社會保險金等，這些政策將初來者擋之門外。公租房的門檻如此高，難免讓人感覺“看上去很美”。

21世紀不動產黃河滔建議，現今市場高昂的房租讓人負擔沉重；而對于招租至今申請率偏低的公租房項目，與其閑置成為名副其實的“空置房”，尚不如降低準入門檻及出租標準，有針對性的擴大幫扶群體，為城市留住人才。付偉也認為：“公租房所供數量有限，這就決定了它必須有個限入標準，這也是它沒完全開放的原因之一。政府房源雖不以盈利為主要目的，但在租金收取上也不能太虧，只能說公租房現在發展并不完善，還處于初級階段。某種程度上可以認為它只能是少數人的福利。”

一邊是公租房的高門檻，一邊是租賃市場的混亂無序。針對租賃市場的混亂現象，近日北京市政府發布了一則文件，鼓勵相關部門設立國有租賃經營機構，開設“官辦中介”。對由政府設立特定機構介入房屋租賃市場的建議，外界表示其可否終結租賃市場的亂象很值得懷疑。對此，業內人士坦言，這一辦法將很難真正付諸行動，“官辦中介”要如何收集個人閑置房源、租金的界定、傭金的收取等都是問題。所以說，這只能是理想化的狀態。

的確，當前我國房屋租賃市場正處于初級階段，政府公租房、廉租房、人才公寓等資源畢竟有限，社會資源仍是房租租賃市場的主流。展望未來，將逐步形成以市場供給為主體、政府保障為輔的健全住房保障體系。同時加強行業部門的監管、加大對租賃市場的指導力度、維護業主與承租者的合法權益。由此積極正確地引導房屋租賃市場的健康發展，還是值得期待的。

（摘編自《上海金融報 》）

□ 編輯 汪文娟 □ 美編 王 迪