房價報復性反彈無基礎

房價報復性反彈無基礎

劉先云

媒體評論員

在國內一線城市房價普遍微漲的形勢下，9月14日，美聯儲宣布啟動第三輪量化寬松（QE3），自14日開始，以每月400億美元規模購入機構抵押貸款支持債券（MBS），維持6月實施的延長“扭轉操作”至今年年底操作不變。同時，美聯儲還將超低的聯邦基金利率指引延長至2015年年中。

美國QE3的推出，引起了國內居民對物價、房價反彈的巨大擔憂。此前美國推出的第一輪和第二輪量化寬松貨幣政策，都曾引發國內物價和房價的大幅上漲，QE3推出將導致房價報復性反彈的說法，也成為不少居民和市場人士的共識。但筆者認為，從目前國內的房地產市場形勢和政策條件來看，房地產市場價格反彈的基礎并不存在，未來數月我國房價將保持相對穩定。

首先，與QE1和QE2相比，QE3推出時國內的貨幣政策條件相差甚遠，對物價、房價產生的影響也將相差甚遠。當前，美國推出QE3后，我國的貨幣政策卻遠不如此前寬松。盡管目前我國經濟增速出現下滑，市場資金面偏緊，但8月8月降息以來，央行并未采取實質性的寬松政策。可見當前央行已經把調控物價、房價放在非常重要的位置，以此控制通脹壓力、鞏固房價調整成果。

只要貨幣政策不出現較大調整，房企的資金鏈緊張的局面就難以緩和，甚至會進一步加劇，未來房價將保持相對穩定，局部地區還有可能出現房價小幅回調。

今后我國宏觀政策的預調微調，仍將以堅持房地產調控為前提，不會因穩增長的需要而放松房地產市場的調控。從溫家寶總理在達沃斯論壇上的表述來看，應對當前國內經濟增速的下滑，我國將主要采取較為積極的財政政策，而在貨幣政策方面不會大幅放松。擴張的財政政策所新增的財政投資，將主要投向基礎設施與保障房建設、促進戰略性新興產業發展等領域，而不會投向房地產領域，這決定了房地產行業資金相對緊張的局面仍然難以緩和，開發商以價換量、回籠資金仍是必然選擇。

其次，QE3的推出很難導致熱錢大量回流中國，不會因此導致房價攀升。從今年上半年情況來看，人民幣對美元已經出現一些貶值趨勢，我國外匯儲備在部分月份已經出現下降趨勢，一些國內企業開始資產美元化、負債人民幣化。在這樣的背景下，美國推出QE3也不會使得熱錢的流動出現逆轉，而只會保持人民幣幣值相對穩定，國際資金流動頻率下降。在我國經濟下行，房價已然高企的情況下，國際游資追逐中國房地產行業的可能性已經不大。

最后，市場供給因素使房價難以出現反彈。應該看到，貨幣政策的微調使得不少恐慌性需求再次提前入場，一定程度透支了未來數月的需求，因此商品房市場供給不會出現嚴重的供不應求的局面。而且從供給來看，最近幾個月，我國商品房投資增速已經出現一定回升，開發商拿地的積極性也大為提高，今后數月房地產市場的供應將有所增加。事實上，國家統計局的數據也顯示，8月起，各地房價漲幅已經呈現趨緩態勢，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.3%。

基于上述認識，筆者認為，美國QE3推出時，國內的環境與此前已經大為不同，不會造成中國房價的報復性上漲。只要貨幣政策不出現較大調整，房企的資金鏈緊張的局面就難以緩和，甚至會進一步加劇，未來房價將保持相對穩定，局部地區還有可能出現房價小幅回調。