美國現代物業管理行業發展對我國高職院校物業管理專業人才培養定位的思考

曹 蕾

（長沙民政職業技術學院，湖南 長沙410004）

2012年10月，筆者作為長沙民政職業技術學院第一批赴美訪學教師，有幸來到美國Ferris State University訪學十二周。今年，長沙民政職業技術學院基于行業，經過行業或產業分析，制定專業標準，修改各專業人才培養方案。作為我校從事物業管理教學六年的專業教師，看著該專業一步步發展起來，畢業生一屆屆進入物業管理、房地產行業，謀求更好的職業生涯，對物業管理高職教育、物業管理行業有著很深的感情。中國物業管理行業作為中國發展的朝陽行業，得到迅速發展。然而，任何新生事物在其發展過程中必然會出現各種問題及發展瓶頸。帶著中國物業管理工作中遇到的種種問題和疑惑，筆者期望在美國能找到不一樣的答案。

一、美國現代物業管理行業概況的認識

1、對美國現代物業管理行業的初步了解

筆者在美國費里斯州立大學的導師是一位華裔，來美已有三十年，當筆者向他探討關于物業管理方面的問題時，他首先問筆者的問題是：中國的物業管理是干嘛的。他經常聽說中國居住小區“物業”一詞。我向他解釋什么是物業管理之后，他說中國物業公司做的事情在美國都是由各個專業公司來負責，不是由一家來負責。比如，水電可以找水電公司，維修可以找維修公司，燃氣可以找燃氣公司，綠化衛生方面以此類推，而且美國的這些公司非常多，競爭非常激烈，都力求最好的服務以保證客戶來源。這點和中國差別非常大，因為這幾大行業中國公司非常少，僅有極少幾家，這樣提供的服務勢必會受到影響。當問到小區的公共道路如何管理時，他理所當然地回答，當然是市政部門負責。但在中國，市政部門只管轄城市公共道路，不包括有著封閉物業管理區域的居住小區的道路。圍繞中美兩國物業管理問題，我們談了很久，涉及制度、社會形態、土地所有制等方面，交談越深入，發現區別越大。

2、對美國現代物業管理行業的正式接觸

國際資產管理協會（Institute of Real Estate Management）成立于1973年，是美國最具權威的物業管理機構。國際資產管理協會從屬于美國房地產業協會（NAR），國際資產管理協會不但在培訓專業人才、授證以及在擁護有關影響資產管理業的關鍵問題上是行業同仁的先驅，且是唯一同時服務住宅資產管理業以及商業資產管理業的資產管理專業協會。美國物業管理行業資格證的考取和注冊均由IREM負責，其物業管理行業資格證CPM（注冊物業管理師）被視為現今資產業界最具權威的證書。

筆者聯系國際資產管理協會，IREM很快回復筆者，并根據筆者提供的信息介紹最近分部。通過Chapter 62分部，筆者有幸結識到物業管理企業的主管、IREM分部主席及其他IREM成員，他們是對美國物業管理行業最了解的專業人士，通過與他們的接觸和后期對公司的了解，筆者收獲很大。

二、中美物業管理行業對比分析

通過前期的不斷努力，筆者通過探訪、了解企業、深入交流、實地調查等多種方式收集到珍貴的資料，通過整理分析，筆者用所了解的信息對中美物業管理行業進行對比分析，如下表所示：

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三、中國物業管理行業發展思考

從所獲得的物業管理行業相關發展信息，通過上述對比分析，結合中國當前物業管理發展現狀，筆者對國內物業管理行業發展方向有以下幾點思考：

1、物業管理的類型勢必有所轉移

這個趨勢已經在中國逐步形成，可以從房地產行業的類型和發展變化看出端倪。就拿知名的房地產企業“SOHO中國有限公司”2011-2012年發展來看，主打項目迅速由居住物業轉向商業物業。隨著居住物業的漸漸飽和，房地產商勢必有所轉向，新開發地產的變化亦將造成物業管理類型的變化。

2、物業管理的內容將發生巨大變革

中國現行物業管理的主打類型是居住物業，因此也造成物業管理內容的統一性：大方向包括常規性的公共服務、針對性的專項服務、委托性的特約服務，其中以常規性的公共服務為主，這其中主要包括四大塊—建筑主體的維護管理、設備設施的維護、綠化衛生管理和消防安全秩序維護管理。

但是，從美國這邊了解到的信息發現：美國的物業管理大部分不針對具體的操作，比如綠化衛生、設備設施、建筑主體等，均由各專業公司負責，物業管理公司只需出面協調即可。此外，不管是公寓物業、商業物業亦或寫字樓物業，均只有一個或幾個業主，這是和中國最大區別的地方。中國的居住物業都是由房地產商開發，然后出售給購房者，所有權由一個大業主轉成很多位小業主，所以物業管理公司為了處理眾多業主之間的關系而費盡心力。美國的公寓大多是出租，即算是購買，也是以單棟的形式購買，這樣一來，即使業主有變化，也僅是主體的變化，不會發生數量上的巨大改變。因此，美國的物業管理重點是在Investment，他就像一位物業運營經理人，如果滿足Investor的要求，能最大化地發揮其所管理物業的最大經濟效能，即獲得收益。

四、對本校物業管理專業人才培養定位的思考

（一）對專業教育的影響

1、行業的變革將給物業管理高職教育帶來沖擊

筆者要考慮的事是：如果未來中國的物業管理行業由具體事務的管理轉向投資、經營、租賃、資產管理等方面，那我們現行的物業管理高職教育模式是否會過時。將來的綠化、衛生、設備設施等完全不需要物業管理公司，而是有專業化的公司，而且競爭非常激烈，服務內容、服務等級、服務要求越來越高，越來越被業主所接受，在那時，我們的管理內容將如何轉變。我們的教育方式、方法和內容將何去何從。

2、崗位需求的變化將影響學校專業人才培養方案的制定

物業管理內容的變革勢必直接導致崗位需求的變化，我校物業管理專業“全程就業”人才培養模式勢必發生變革。2012年本專業制定了最新的物業管理人才培養方案，已敏銳觀察到行業的變化和發展，提出運用國際化理念培養“國際化人才”，以應對國際行業的發展和變化。

（二）理論提升與思考

1、行業融合提升

美國的物業管理行業有效管理理論重視管理及資產運作，更好地發揮經濟效益；中國的物業管理行業行為管理理論重視從業人員的行為能力及行為的可操作性和實踐性。兩者既有區別也有聯系。首先從行業的融合提升來看，可利用自身現有行為的實踐性優勢，改革管理理念，結合有效管理理論，形成戰略協同管理（“雙S”）理論，實現行業的可持續發展及高級行業模式發展業態，實現由物業管理的初級形態向高級形態轉變。

2、專業融合提升

行業所需人才既是教育體制所需培養的專業人才，行業人才的變革必將引領教育專業人才的變革。結合專業發展戰略協同管理“雙S”理論，本校2012年物業管理專業人才培養方案明確定義物業管理專業人才培養目標是：面向現代物業管理及房地產經營管理的一線崗位，培養德、智、體、美全面發展，心理健康，掌握物業管理以及房地產中介、房地產經營管理必備的專業理論知識，熟練掌握從事物業管理所需的前期介入、物業維修保養、安全管理、環境管理、客戶服務、信息管理、物業行政人事和地產中介、房地產經營管理等所需的基本技能和成熟技術，具備良好的職業道德、職業素養和一定創業創新能力，具有“愛眾親仁”的道德精神和“博學篤行”的專業品質的高素質、技能型、應用型和可持續發展的物業管理專門人才。可以看出，修訂后的專業人才培養方案按照行業及社會人才需求、就業崗位標準、從業資格等方面綜合考慮本專業人才培養定位，既結合了就業崗位標準，也遵循了行業發展的前沿，實現專業的可持續發展。

3、思考

專業人才培養定位是人才培養方案實施的風向標，因此，必須密切抓住行業發展前沿。這里的行業發展前沿應該把目光放得更遠，不僅是當前，不僅是本市、本省、本國，更應該多走出去、多看看、多了解更多的地區、國家行業發展的最前沿發展方向。作為現代物業管理行業發展的起源地美國，其行業的發展方向非常值得我們學習與借鑒。如何實現人才培養的可持續化，片面強調技能、單一培養一線人才，是否能適應更長遠的行業發展。是值得深層思考的問題。

（三）實踐提升與思考

1、依據行業發展前景和趨勢，結合物業管理專業戰略協同管理“雙S”理論，確定我校物業管理專業人才培養定位為：依托行業發展，關注行業發展前景和國際發展趨勢，培養適應國際化行業發展需求的綜合型全面發展人才。筆者也將以更積極的態度實施2012年物業管理專業人才培養方案。

2、依據基于“雙S”理論確定的我校物業管理專業人才培養定位，筆者在自身教學中，將重視戰略協同思想理念，在課堂中更多地融入行業戰略協同發展理念，避免單一專業教學，實現多元化、綜合化教學。

3、依據基于“雙S”理論確定的我校物業管理專業人才培養定位，筆者在專業核心基礎課《物業管理概論》的教學中，將增加戰略協同管理內容體系，按照現代物業管理行業發展需求整合教學內容。

4、依據基于“雙S”理論確定的我校物業管理專業人才培養定位，筆者針對物業管理專業及全校學生開設資產管理、房地產評估、資產風險管理等選修課程，通過修讀情況考察專業學生綜合素質提升情況。

[1]Institute of Real Estate Management.CPM APPLICATION[Z].2012.

[2]Institute of Real Estate Management.CPM APPLICATION[Z].2012.

[3]Institute of Real Estate Management.CPM APPLICATION[Z].2012.