商業地產

從“商改住”到“住改商”

據了解，上述地產公司人士所說的商業項目為住宅配套的項目，共兩棟商業用樓。知情人士透露，按照初始規劃，其中一棟做成酒店式公寓產品，另一棟做成寫字樓產品，寫字樓先行推向市場銷售，然后根據消化情況，為公寓產品預留調整空間。開發商計劃如果寫字樓銷售得好，另一棟樓也將改成寫字樓銷售。

事實上，“兩手準備”亦為開發商最大地程度降低了市場風險，并獲得不菲收益。在限購令出臺后的兩年里，住宅市場陷入持續低迷狀態，與之截然相反，寫字樓、商鋪等商用物業的租售價持續上漲。

“我們目前銷售均價36000元/平方米左右，最小戶型面積200多平方米，總價約在700萬元以上。”該項目銷售人員告訴記者，目前，兩棟寫字樓中的一棟已經整售出去，而另一棟也不過剩下20來套房源。據其透露，在購買該項目的業主中，有50%以上為企業自用，其他則為小業主投資使用。

這一項目并非個案。在中介的從業人員小李看來，現在寫字樓的投資回報率已高達7%～8%，15～20年即可回本，只要有成熟的商業配套和便捷的交通條件，寫字樓產品并不愁賣。

“之前商住倒掛造成的一個問題是，大家對寫字樓很警惕，不敢碰這個產品，現在寫字樓供應減少，但需求并沒減弱，所以市場再現‘住改商’情況，甚至有很多商鋪目前都想改成寫字樓出售。”張家鵬表示，比如在CBD區域，有的商業項目目前也在商鋪和寫字樓之間舉棋不定，因為商鋪產品在CBD所獲得的租金可能不敵寫字樓。

業內人士稱，2003年、2004年的時候，寫字樓的售價是住宅的1.5倍，商業的是住宅的2倍以上，當時“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年，住宅市場火爆起來，“商改住”盛行，這一輪的“住改商”正是對前幾年的補漲。

近兩年，北京的甲級寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據戴德梁行統計數據，北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。

根據近日多家地產的研究機構發布的第三季度北京寫字樓市場報告，截至今年第三季度末，北京甲級寫字樓租金環比增長2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上漲21.3%。盡管租戶對高租金增長率的抵制心理愈加明顯，但業主依舊繼續上調租金。其中金融街及CBD區域租金繼續引領市場，分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。