六 樓市：調控不松 繼續下行

本刊記者____丁筱凈

六 樓市：調控不松 繼續下行

本刊記者____丁筱凈

根據國家統計局公布的2011年11月全國70個大中城市房地產數據，當月全國樓市一片喊跌聲：與2011年10月相比，70個大中城市中，新建住宅價格下降的城市有49個，持平的有16個，只有5個城市房價出現了環比上漲。

目前，無論是業界還是學界，對2012年的房市價格普遍看低。調控了整整8年的房價，是不是真的挺不住了？2012年，全中國都在拭目以待。

——編者

2011 ，房價終于降了

“如今不打折，你都不好意思開門賣房；售樓處不在多個城市同時挨砸，你都不好意思說自己是全國性開發商；不關幾十家門店，你都不好意思說自己是品牌房產中介。”這是如今產業界的寫照。

中介這邊，北京2011年一年就關閉了千家；開發商這邊，潘石屹說：“誰都看不清楚，走一步看一步”；庫存這邊，由房價高企變成了庫存高企，截至12月1日，北京商品房庫存量已達到12.5萬套，繼2009年5月30日達到12萬套之后再次回到歷史最高位。

通過供求看降價

“有幾百個因素，都通過供求關系起作用。”經濟學家茅于軾在接受本刊記者采訪時表示。

然而，今年價格下降，并不意味著房市已經供大于求了。經濟學家梁小民在接受本刊記者采訪時表示，現在的供求關系還是供小于求的。

“一方面，無房者還很多，他們有買房的需要；另一方面，購房也是現在很流行并且較為安全的投資手段。”

而供應方面，梁小民指出，我國人多地少的現實一直沒有改變，供應有限，需求不斷增加，導致了供小于求的房市狀況。

針對供小于求、房價卻大規模下降的情況，梁小民指出，需求被政策壓制了便出現了降價的情況，“現在國家調控的力度很大，比如三套房不貸款、不能購買三套房等，由此形成了有能力買房的人買不了房、原來有能力買房的人現在沒有能力買房、原來沒有能力買房的人還是買不起房的局面。”

當降價已成共識

目前，政策是房價漲落的最關鍵因素。盡管中央反復強調2012年將繼續堅持房地產調控政策不動搖，但仍抵擋不住民間的諸多猜測。政策在新的一年是否會松動？房價掉到一定程度政府是否會出手托市？

“目前看來不會松動，明年樓市比今年更加慘淡的可能性非常大。”梁小民選擇相信政府的承諾。這和大多數學界專家的觀點吻合。

但同時也有另一種聲音，“明后年肯定要托市！”茅于軾說道。

茅于軾表示，房價下降會帶來諸多問題：建筑工人失業，建材鋼筋混凝土等建材減產，裝修家具家電統統下降，整個GDP會大幅下降。“我估計房價掉得太厲害，政府就要反其道而行之，進行托市了。”

但茅于軾也認為，明后年房價會下行。在接受其他媒體采訪時他甚至表示，“一些地方房價不是掉20%、30%的問題，很可能一半都止不住。”

買房要慢 賣房要快

對于買房投資者和手有余房者，茅于軾和梁小民都提出了自己的建議。

梁小民建議明年再買房，“現在投資并不容易，在現行的“限購令”下，不是是否投資的問題，而是投資可行性的問題。”

同時，梁小民建議：“最好不要在一線城市投資，應該在一些正在發展中的二三線城市投資。一線城市在調控下，房價繼續上漲的可能性不大，但下降的空間也不很大，應該基本保持在這個價位。”

茅于軾也認為，投資時機未到，“一般來講現在買入不是好時機。投資的話更不應該買了，大部分地方房價還會降，現在買房可能虧本。”

對于手有余房者，茅于軾表示，“我對明、后年房價的看法是要持續降價，從這個角度來說，現在賣房是一個好時機。但也要分地區看待，特別是大中城市和小城市情況不同。”茅于軾認為，大城市房地產泡沫“豐富”，降價空間大，而小城市泡沫比較少，還有上升空間。

□ 編輯 周 旭 □ 美編 龐 佳

年度節點

2011年1月底，新一輪限購限貸、房產稅政策出臺，截至3月限購城市已經達到34個。4月-9月，二手房主和開放商都處于觀望態度。然而，“金九”沒有如期而至，北京樓市成交量比去年同期下降46%，有些城市9月成交量甚至不敵8月。

降價風潮在10月大規模顯現，在經歷了“冷九”之后，大家對政策的放松普遍失去信心，開發商紛紛開始降價，最后一季度，全國降價城市數量明顯增加。

全年，一線城市的交易量均同比下降8%左右，一、二線城市價格下降明顯但幅度不大，其中北京下降5%左右。

價格往事

1998年，房改開始實行。

2005年，“國八條”出臺。成交量與房價都急轉直下，上海二手房市場連續九個月價格下跌，累計跌幅超過17%。

2008年，宏觀緊縮，銀行停止對開發商提供貸款；金融危機大面積爆發，使原本慘淡的房市雪上加霜，一線城市房價大幅下跌。

2009年，政府出臺政策扶持市場，鼓勵民眾買房。加之4萬億投入市場，增加了市場資金的流動性。

2010年，國家開始出臺限購和限貸政策。5、6、7三月北上廣深四大城市二手房價格下降，到年末回升到年初水平。9月底更多城市加入了限購限貸的行列，但由于政策較為溫和，所以價格也比較穩定。