房地產企業融資方式淺析

沈曉蕾

2010-2011年國務院連續出臺房市調控政策，涉及政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面。這些政策抑制了房價過快上漲，使房市泡沫成分開始收縮，但與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，商品房空置率大幅上漲。與08年下半年相比，本次樓市調控有制度化和長期化趨勢。由于不具備上市條件，一些中小型房企不能通過股市發行股票來獲取資金；而利率的提高使它們無力支付巨額的房地產信貸利息；加之房價下跌和成交量緊縮，房產積壓難以變現等因素導致房地產企業處于資金鏈緊張，流動資金不足等困境之中。如何擴寬融資方式，成為房地產企業，尤其是中小房地產企業的燃眉之急。

一、中國房地產企業融資渠道現狀

我國房地產企業常見的融資方式有內部融資和外部融資。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。通過內源融資不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要方式有國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金等。

根據2002-2008年中國房地產投資資金來源方式相關數據分析，房地產企業資金來源占比為國內貸款20%，利用外資2%，外商直接投資2%，自籌資金32%，其他資金來源45%。可以看出現階段我國房地產融資主要集中在國內貸款、自籌資金和其他資金來源，其中其他資金來源主要集中在按揭貸款、定金、購房款及預付款等方面。我國房地產企業現有融資方式存在的主要問題有:

1.以銀行貸款為主的間接融資占絕對比重，融資渠道對銀行的過分依賴使我國的房地產市場承受著較大的金融風險。上述數據中雖然以商業銀行貸款為主的國內貸款只占據20%，但其他資金來源中的按揭貸款、預付款等絕大數都直接或間接與銀行貸款相關。緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大，一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。

2.直接融資的比重較小，許多創新的房地產融資方式運用不足。盡管上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，但房地產企業上市卻較為困難。據有關數據統計，目前我國上市的房地產企業不到百家。造成其上市困難的主要原因一是房地產企業盈利能力差，二是開發項目的不連續性和周期性造成的企業業績波動較大。直接上市受挫，使得部分房地產企業采用迂回方式通過“買殼”或“借殼”方式上市，或者直接在海外上市。另外，房地產債券在我國房地產企業融資總額中的比重很小。主要原因是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。并且，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。這些因素的影響，使得絕大多數房地產企業都被擋到了這個門檻之外。

二、我國房地產企業融資方式發展趨勢

基于我國目前實施的緊縮性財政政策，當前我國已有部分房地產企業啟動了金融化戰略。如何拓寬融資渠道，創新融資方式，緩解資金壓力，保證房地產企業健康穩定的發展，建立多元化的融資方式已成為當前亟待解決的問題。

1.房地產信托融資。房地產信托是指信托機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出臺，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信托融資方式以“井噴”式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信托融資項目近70個，房地產信托資金的數額已超過50億元。而在2011年房地產繼續調控下，信托這個融資渠道對于房地產商顯得更為重要。

2.海外融資。外資對中國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金通過直接購買房產、進行項目合作及直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。2011年初開始，不少大型房企在海外融資動作頻繁。據不完全統計，內地房企業中多家在香港上市的房企都通過海外債券市場融資，以緩解資金壓力。目前海外基金正在加速進入中國房地產市場，主要表現在以下兩個方面:一是進入中國房地產市場的國外房地產基金數目增多；二是國外房地產基金投入中國房地產的資金增大。國外房地產投資基金，對開發項目本身的要求很高，往往要經過嚴格的較長時間的可行性論證；投入項目之后，運作過程要求規范而透明。因此，國內大的房地產開發企業往往容易得到國外房地產投資基金的支持。

3.開發商貼息委托貸款。開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。該融資模式的前提是開發商要有一定的實力，即投入一定的預定資金作委托貸款。開發商貼息委托貸款具有可以實現提前銷售以實現多贏的優點。

4.推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業融資的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。

5.典當融資。典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的后續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。

6.承建企業墊資。由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業長期處于買方市場，承建企業為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發企業可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發房地產企業融資的作用。

7.按揭貸款。從法律關系來說，商業銀行對個人的商業貸款是對購房者的信用優惠，但從效果上看，實際上也是對開發企業的間接融資。按揭貸款，減少了購房者的資金壓力，并能在補償利息的基礎上將資金陸續轉移給開發企業。尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發企業項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發企業。

三、結束語

由于國家政策和企業自身條件限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今后一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，隨著國家政策的出臺，信托融資等融資形式也將會成為房地產企業融資的多元化選擇。

多元化融資對于房地產企業來說，能緩解企業資金壓力，有利于企業資金結構的優化，能促進房地產企業健康穩定的發展，并可以進一步防范和化解金融風險。房地產企業融資方式的選擇必須量力而行，結合自身發展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規模，且融資方案要有助于企業資金結構的優化。這樣企業才能獲得充足的資金支持，擴大規模，提高獲利能力，從而提高自己的競爭優勢。

在現階段，房地產企業融資應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新融資工具，大力發展房地產信托業務，推行房地產證券化，構建房地產業多元化融資體系。同時，房地產業作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。