房地產開發企業成本控制工作的優化與完善

邊丹穎

一、房地產開發企業成本內容及基本構成

（一）房地產開發企業成本內容

對房地產開發企業而言，成本主要是指企業為了開發各種商品房而支出的所有費用的統稱。以資金的基本用途為基礎，可以將房地產開發企業的成本劃分為三種，即土地費用、房屋建筑及安裝費用和設備使用費用。

（二）房地產開發企業成本構成

1.土地征用與拆遷補償費用。一般情況下，房地產開發企業可以通過協議出讓、拍賣出讓與招標出讓三種方式獲得土地所有權，而同時，企業項目開發也會因土地的獲取與使用等而發生包含土地征用費、土地出讓金與拆遷安置費在內的土地征用與拆遷補償費用；

2.前期工程費用。在工程開發的前期所進行的規劃、設計、可行性研究、地質勘查與三通一平等都會發生相應的成本費用，這部分費用則屬于前期的工程費用；同時，包含征地管理、人防費與商品房交易費在內的各種行政性費用也屬于前期工程費用的范疇；

3.基礎設施費用。所謂基礎設施費用主要包含開發工程之內的道路、供電、供水、供氣、排洪、排污、照明、通訊、環衛、安保以及綠化等工程建設所需要的成本費用；

4.建筑安裝費用。建筑安裝費用顧名思義，是指建筑工程施工建筑過程中所涉及的材料、設備、人工及安裝等不同的費用；

5.配套設施費用。現代建筑工程的開發過程中，除了要配備基本的變電站、調壓室和停車場等配套設施之外，還需要同時配備如學校、醫院、商業市場以及派出所等各種公共性的設施，而這些配套設施建設所發生的費用則包含在房地產開發企業的成本費用之中；

6.間接開發費用。包含企業員工工資、各種資產的折舊與修理費、辦公費用、勞保費用以及項目價款利息等費用在內的項目開發的間接成本也是房地產開發企業成本中的重要組成部分。

可以說，房地產開發企業的成本構成是一個相對龐大且系統的體系，涉及到的成本項目從數量上來講比較繁雜，從結構上來看也比較零散，這直接決定了房地產開發企業成本控制及管理工作的難度。

二、房地產開發企業成本控制現狀分析

對處于穩定發展階段的房地產開發行業來講，企業項目開發的利潤水平遠不如從前，在現有的經濟形勢下，加強成本控制成為企業提升利潤空間的有效手段。但作為一項相對龐雜與零散的管理工作，房地產開發企業成本控制的基本現狀并不理想。

（一）土地競標理性不足

隨著近幾年我國商品房價格的持續攀升，很多房地產開發企業不惜投入巨資瘋狂的購置土地，而這種缺乏理性的購地行為則使我國地價不斷提升，同時也使企業購地貸款而承受高額的利息費用，從某一程度上來看，這加重了企業的成本負擔，也影響了企業成本控制的結果。

（二）成本控制目標不明確

對房地產開發企業來講，目標成本是企業成本控制工作有效開展的基本依據。項目開發在施工之前，在經過細致全面的測算、核算后確定的目標成本，可以對項目開發的成本投入進行整體的控制。但目前，多數房地產開發企業在工程高回報率以及事后核算為重這兩種觀念的影響下，往往忽略了對成本控制目標的重視，缺乏成本控制的整體觀念。工程變更、成本控制缺乏依據則成為常見狀況，而企業成本控制的有效開展以及控制結果也因此而受到影響。

（三）外部借款成本相對較高

對房地產開發企業來講，項目開發需要投入大量的資金，基于企業運營模式以及項目開展規模的影響，往往需要借助于不同的融資渠道進行項目開發的借款。但因借款金額較大、利率的水平較高以及借款時間較長等因素的影響，往往使房地產企業背負較重的外部借款利息。在外部借款成本居高不下的情況下，企業成本控制往往得不到有效控制。

三、房地產開發企業成本控制優化與完善的思路及對策

（一）房地產開發企業成本控制優化與完善思路

首先要加強企業在成本控制方面的思想觀念建設，在此基礎上對企業開發成本進行標準化的規劃與規定，采用動態化的管理方式對企業運營、管理及發展過程中所發生的一切成本費用進行管理，并通過成本控制結果與質量的考核及相關獎懲機制的配合，整體提升企業成本控制水平。

（二）房地產開發企業成本控制優化與完善對策

1.理性競標，科學編制項目開發報告的。首先要樹立起理性競標的意識，根據對市場發展現狀、國家政策的宏觀走向、企業的資產規模等各方面因素的綜合考慮理性地購置土地，避免因大量購地而投入大量資金，以便于確保企業資產結構的合理性，有效控制利率成本，有效抵御企業財務風險的發生。

2.結合可行性研究報告制定目標成本。房地產開發企業必須結合對市場、行業環境、國家政策、稅收與信貸信息以及技術力量的綜合考核，借助于企業既往的開發經驗，制定出開發項目的可行性報告與方案和具體且詳細的目標成本，以便于為成本控制工作的開展提供標準化和規范化的依據。

3.對現有的資本結構進行相應的調整。據調查，目前我國房地產開發企業資產結構中，負債率基本高于70%，基于企業負債率較高、間接成本居高不下的情況，房地產企業必須對現有的資本結構進行相應的調整，在注重開源節流的基礎上，對企業留存收益以及自有資金在企業資本機構中的比例進行相應的調整，以便于在降低企業負債利息的同時，提升企業低于成本虛高風險的能力。

企業已告別暴利時代，要在市場競爭中占據優勢，“開源節流”則變得更為重要。因此，加強管理，優化企業財務及內部管理的整體水平成為企業運營與發展的基本前提，房地產開發企業必須對成本進行有效控制，提升企業的利潤空間，為企業的可持續發展提供保障。

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