基于土地增值收益共享的拆遷土地價(jià)值評(píng)估方法研究

劉貞平，萬(wàn) 磊 ，劉圣歡

（1.廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 廣州 510507；2.華中師范大學(xué)，湖北 武漢 430079）

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市存量土地供應(yīng)日趨緊張，為緩解土地短缺問(wèn)題，一般通過(guò)兩種途徑增加建設(shè)用地的供應(yīng):一是通過(guò)城市地域延伸，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的郊區(qū)化；二是通過(guò)舊城拆遷改造，提高土地利用的集約度。無(wú)論前者還是后者，都涉及對(duì)原土地使用者的拆遷與補(bǔ)償。拆遷者與被拆遷者之間的利益之爭(zhēng)已成為近幾年的一個(gè)熱點(diǎn)話題，話題背后是拆遷雙方就拆遷過(guò)程中有關(guān)拆遷標(biāo)的物的價(jià)值補(bǔ)償合理性的爭(zhēng)論與質(zhì)疑，尤其是拆遷前后土地增值收益的分配問(wèn)題更是多方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。那么從價(jià)值評(píng)估角度出發(fā)，評(píng)估公司和評(píng)估人員應(yīng)該如何測(cè)算拆遷前后土地的增值額，并對(duì)土地的增值收益分配給出合理化建議呢？

一、土地增值收益來(lái)源及傳統(tǒng)模式下拆遷土地價(jià)值評(píng)估誤區(qū)

（一）拆遷土地增值收益的來(lái)源分析

1．土地性質(zhì)變更引起的增值

土地性質(zhì)變更引起的增值是指土地由農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地引起的土地增值。由于不同用途的土地產(chǎn)生的預(yù)期收益和集約利用形式不同，土地價(jià)格也不同。一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)用地的預(yù)期收益大于農(nóng)用地的收益，故其價(jià)格也高于農(nóng)用地。農(nóng)業(yè)用地被征收轉(zhuǎn)用，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地 (即非農(nóng)業(yè)用地)，引起地價(jià)增加，這是最典型的土地所有權(quán)性質(zhì)變更增值。

2．土地合并使用引起的增值

房地產(chǎn)在拆遷之前，其土地要么為集體所有制中的農(nóng)用地或宅基地，要么為舊城中的建設(shè)用地。對(duì)農(nóng)用地而言，受土地產(chǎn)出和當(dāng)前農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的限制，土地資源的使用價(jià)值較低，僅能滿足農(nóng)戶生存和緩慢發(fā)展的需要；對(duì)宅基地和舊城中的建設(shè)用地而言，由于其上多為低密度低容積率的舊房屋，土地的現(xiàn)狀效用較低。然而，上述土地資源的潛在利用價(jià)值卻很大，前者可為農(nóng)村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)今后的發(fā)展留有充足的資源條件，后者是進(jìn)行城市更新改造以實(shí)現(xiàn)土地增值的必要載體，而這些地塊經(jīng)過(guò)拆遷后的整合規(guī)劃，其橫向和縱向利用率都可以得到極大提高。因此，土地經(jīng)過(guò)合并利用后產(chǎn)生的增值應(yīng)該在拆遷土地評(píng)估中有所體現(xiàn)。

3．土地規(guī)劃指標(biāo)變化引起的增值

土地規(guī)劃指標(biāo)變化引起的增值是指城市建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的變化而引起的土地增值，即在投資因素和供求狀況不變的情況下，同一地塊由低收益用途變換為高收益用途或由低使用率變換為高使用率時(shí)引起的地價(jià)增漲。這主要有兩類(lèi)原因:一是由于不同用途的土地產(chǎn)生的預(yù)期收益不同，土地價(jià)格也不同，如工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地和商業(yè)用地，這是最典型的用途增值；二是由于不同規(guī)劃指標(biāo)導(dǎo)致土地的集約利用形式不同，如附加于地塊上的容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，使土地利用的集約度提高，從而使土地增值。

4．土地再開(kāi)發(fā)建設(shè)引起的增值

由土地再開(kāi)發(fā)建設(shè)引起的增值，是因?yàn)樘囟ǖ貕K或相鄰區(qū)域投入資金、勞動(dòng)力，使土地資本價(jià)值增加，從而使土地價(jià)格上漲。房地產(chǎn)(或土地)經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的連續(xù)追加投資，使特定地塊的土地生產(chǎn)力得到提高，從而使該塊土地價(jià)值增值。比如，土地經(jīng)營(yíng)者投入一定的人、財(cái)、物對(duì)某宗地進(jìn)行道路、供水、供電、通訊、排污、供氣、排水等建設(shè)和場(chǎng)地平整，從而使土地適合特定的建設(shè)需要。這些投入會(huì)直接產(chǎn)生級(jí)差地租II從而使該土地價(jià)值增值。

為后面測(cè)算土地增值的方便，將上述由土地性質(zhì)變更、土地合并利用、土地規(guī)劃指標(biāo)變化和土地再開(kāi)發(fā)引起的土地增值分別記為B1、B2、B3和B4。

（二）傳統(tǒng)技術(shù)下拆遷土地價(jià)值評(píng)估誤區(qū)

現(xiàn)行的評(píng)估方法中忽視土地增值收益，具體表現(xiàn)為三大誤區(qū):

1．價(jià)值內(nèi)涵界定不完整

現(xiàn)行的評(píng)估業(yè)務(wù)中通常將拆遷土地價(jià)值界定為土地在現(xiàn)狀（現(xiàn)狀容積率、現(xiàn)狀用途等）條件下的市場(chǎng)價(jià)值，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權(quán)等因素確定。此種價(jià)值界定立足于土地拆遷前的現(xiàn)狀利用條件，對(duì)土地的未來(lái)投資價(jià)值尚未加以考慮。實(shí)際上土地經(jīng)過(guò)房屋拆遷、再規(guī)劃和再投入，拆遷土地價(jià)值實(shí)質(zhì)為土地的投資價(jià)值，在數(shù)值上等于被拆遷房地產(chǎn)現(xiàn)狀條件下的市場(chǎng)價(jià)值與土地部分增值收益之和。

2．估價(jià)假設(shè)和限制條件設(shè)定不合理

目前拆遷土地估價(jià)業(yè)務(wù)中的估價(jià)假設(shè)和限制條件主要包括:估價(jià)對(duì)象為被拆遷人所占用的在現(xiàn)狀條件下的土地，土地用途為現(xiàn)狀用途，土地使用期限為自拆遷許可證頒發(fā)之日起的法定最高使用年限，土地開(kāi)發(fā)程度按現(xiàn)狀程度設(shè)定，容積率取各被拆遷人現(xiàn)狀實(shí)際容積率。即以各獨(dú)立宗地作為估價(jià)對(duì)象，基于現(xiàn)狀容積率、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度的假設(shè)條件進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。可以看出，上述估價(jià)假設(shè)以土地的現(xiàn)狀條件為前提，尚未考慮土地在整體拆遷后將各宗地視為一個(gè)整體的集約效應(yīng)以及在整體拆遷后土地整合利用時(shí)土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的調(diào)整對(duì)土地價(jià)值的影響。實(shí)際上拆遷土地價(jià)值評(píng)估應(yīng)將拆遷范圍內(nèi)原獨(dú)立使用的單宗土地經(jīng)拆遷合并后的整宗用地視為評(píng)估對(duì)象，并需分別按照新舊規(guī)劃用途、建筑覆蓋率、容積率等經(jīng)濟(jì)利用指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估。

3．估價(jià)技術(shù)路線運(yùn)用不靈活

就拆遷土地價(jià)值評(píng)估采用的技術(shù)方法而言，現(xiàn)有拆遷土地價(jià)值估價(jià)技術(shù)路線中一般都欠缺土地增值收益的估算、土地合并后增值收益的剝離及其在各利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配的測(cè)算方法。在城市房屋拆遷中，對(duì)拆遷房地產(chǎn)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償是以“房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”的形式出現(xiàn)的，該區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一般實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)；在集體土地的房屋拆遷中，實(shí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是依照《土地管理法》的規(guī)定，按“年產(chǎn)值倍數(shù)法”進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，如征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；補(bǔ)償總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

二、土地增值收益共享的機(jī)理分析

世界銀行移民和社會(huì)政策高級(jí)顧問(wèn)邁克爾.M.塞尼教授在他的《把人放在首位——投資項(xiàng)目社會(huì)分析》一書(shū)中，認(rèn)為工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)對(duì)它所侵害的那一部分人的利益有所補(bǔ)償，以使工程所涉及的所有人都能從中獲利。[1]城市化進(jìn)程中，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可避免帶來(lái)征地拆遷問(wèn)題時(shí)，不僅需要對(duì)原土地使用者給予合理的補(bǔ)償，更重要的是讓他們能夠從土地的再開(kāi)發(fā)中受益，使其成為土地再開(kāi)發(fā)的參與者和開(kāi)發(fā)效益的分享者。基于以上理念，筆者嘗試提出基于土地增值收益共享的拆遷土地價(jià)值評(píng)估方法。土地增值收益共享就是要將由土地再開(kāi)發(fā)、土地性質(zhì)變更、土地規(guī)劃條件變化和土地合并使用等因素導(dǎo)致的土地增值額能在原土地使用者、政府和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行合理分配。這種收益共享模式的設(shè)計(jì)主要基于以下原理:

（一）理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，人類(lèi)經(jīng)濟(jì)生活中的沖突產(chǎn)生于資源的稀缺性這一經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的前提和“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)。人類(lèi)的一切活動(dòng)都可以用“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)來(lái)加以解釋。對(duì)稀缺資源的追求和競(jìng)爭(zhēng)，使得沖突不可避免。同樣在城市建設(shè)征地和拆遷活動(dòng)中，這一假設(shè)也不例外。

拆遷中項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者作為一個(gè)營(yíng)利性企業(yè)，必然追求最大化利潤(rùn)，他們希望支付最低的拆遷補(bǔ)償成本；原土地使用者多屬非自愿性移民，他們會(huì)充分利用上訪、釘子戶、輿論等手段力求獲得最高的拆遷補(bǔ)償額；政府憑借對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，希望將因房屋周邊設(shè)施和環(huán)境改善、土地用途調(diào)整、容積率增加帶來(lái)的土地增值收益完全控制在政府手中。當(dāng)三方理性經(jīng)濟(jì)人共同追逐同一份收益時(shí)，就需要土地價(jià)值評(píng)估方能以一種科學(xué)合理的評(píng)估方法對(duì)土地增值收益的共享提出合理化建議。

（二）利益相關(guān)者理論

利益相關(guān)者理論興起于20世紀(jì)80年代，目前學(xué)者對(duì)利益相關(guān)者的界定達(dá)數(shù)十種之多。弗里曼（Freeman，1984）認(rèn)為“利益相關(guān)者是那些能夠影響一個(gè)組織的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的人，或者自身受到一個(gè)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)所影響到的人”。這是一種十分寬泛的定義。克拉克森Clarkson(1994)認(rèn)為利益相關(guān)者即為“因企業(yè)活動(dòng)而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人”。根據(jù)這兩種定義，本文拆遷過(guò)程中的核心利益相關(guān)者界定為政府、開(kāi)發(fā)商、被拆遷戶。

首先，開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直接投資者，承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)享有一定的風(fēng)險(xiǎn)收益，包括因拆遷獲得的拆遷風(fēng)險(xiǎn)收益和因后續(xù)開(kāi)發(fā)投資獲得的開(kāi)發(fā)投資收益。在開(kāi)發(fā)收益中，由開(kāi)發(fā)商對(duì)拆遷土地進(jìn)行直接投資而引起的地價(jià)增值部分，實(shí)質(zhì)上是級(jí)差地租Ⅱ的資本化，在土地使用期內(nèi)，應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所享有。[2]

其次，被拆遷戶與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商一樣都承擔(dān)著土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)包括喪失土地、失去房屋、就業(yè)困難①等，故被拆遷戶應(yīng)該分享項(xiàng)目的部分所有權(quán)以及與之相對(duì)應(yīng)的控制權(quán)和收益索取權(quán)。

再次，政府是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要影響者。拆遷后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益的實(shí)現(xiàn)依賴于政府對(duì)土地權(quán)利性質(zhì)的變更和土地規(guī)劃限制條件的制定，政府附加在土地上的這些規(guī)劃條件成為影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的重要因素，因此政府有強(qiáng)大的權(quán)力分享拆遷后土地的增值收益。如農(nóng)村集體土地所有權(quán)被征收為國(guó)家所有，由農(nóng)地變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地而產(chǎn)生的增值就與土地所有權(quán)的壟斷有關(guān)，是絕對(duì)地租的增加和級(jí)差地租I的增加，它應(yīng)由原土地所有者(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)和國(guó)家(城市土地所有者)分享。

（三）價(jià)值轉(zhuǎn)移理論

如上所述，由土地再開(kāi)發(fā)、土地性質(zhì)變更、土地規(guī)劃條件變化和土地合并使用等因素導(dǎo)致土地的未來(lái)效用價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地的現(xiàn)狀效用價(jià)值，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，通過(guò)征地拆遷所獲取的土地資源使用價(jià)值得到了升值。土地再開(kāi)發(fā)后，土地資源的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者。土地權(quán)屬經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移后，是不是其所有收益都?xì)w最終的土地使用者享用呢？由于土地的增值有相當(dāng)一部分是在轉(zhuǎn)移的過(guò)程中產(chǎn)生的，如土地合并使用、用途性質(zhì)變更、規(guī)劃條件更改；另一部分土地增值產(chǎn)生于轉(zhuǎn)移之后，即開(kāi)發(fā)商投入資金進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)投入產(chǎn)生的增值，因此在土地轉(zhuǎn)移過(guò)程中和轉(zhuǎn)移后導(dǎo)致土地增值的相關(guān)主體都有權(quán)利分享土地增值收益。

從合理的角度講，原土地使用者應(yīng)該得到的補(bǔ)償是土地資源對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期效用，而不僅僅是對(duì)其自身的效用。但由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效用的產(chǎn)生除獲取土地資源投入之外，還需要開(kāi)發(fā)商投入大量的資金、人力和物力進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，需要政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的努力整合，因此原土地使用者應(yīng)分享的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效用的一部分，而非全部。

三、土地增值收益共享模式下拆遷土地價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線

以上述分析的拆遷土地會(huì)產(chǎn)生增值和土地增值應(yīng)該共享為基礎(chǔ)，下面從實(shí)踐角度探討土地增值收益測(cè)算和增值收益分配的技術(shù)路線。

（一）開(kāi)發(fā)商與原土地使用者之間土地增值收益的共享:固定比值法下作價(jià)入股比例的測(cè)算

1．案例簡(jiǎn)介

因城市更新改造，深圳某股份公司所屬逾100000m2土地上的物業(yè)需整體拆遷，該地塊改造前主要為工業(yè)用地，容積率約為1.1；改造后規(guī)劃用途為商住用地，規(guī)劃容積率不大于4。案例中開(kāi)發(fā)商和股份公司分歧的焦點(diǎn)在于:開(kāi)發(fā)商希望按現(xiàn)狀房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，股份公司則希望按商住用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。前者實(shí)際是沒(méi)有考慮土地拆遷改造增值收益時(shí)的最低補(bǔ)償價(jià)，后者則是股份公司能部分分享土地增值的最高補(bǔ)償價(jià)。

經(jīng)被拆遷方（股份公司）與拆遷方（開(kāi)發(fā)商）的協(xié)商，雙方同意股份公司以其所擁有土地價(jià)值以作價(jià)入股的形式獲得拆遷補(bǔ)償，房屋拆遷補(bǔ)償則采用一次性的貨幣補(bǔ)償方式。受股份公司的委托，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要確定該待拆遷土地的市場(chǎng)價(jià)值，從而為股份公司確定作價(jià)入股的比例提供參考。

2.技術(shù)思路

（1）測(cè)算現(xiàn)狀土地使用權(quán)的總價(jià)值A(chǔ)

一是剝離法。剝離法是指將建筑物價(jià)值從房地產(chǎn)總價(jià)值中剝離后得出土地價(jià)值的方法，即首先運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法分別評(píng)估測(cè)算現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值A(chǔ)2和現(xiàn)狀建筑物的價(jià)值A(chǔ)1，從而得出由原土地使用者占有使用的土地在現(xiàn)狀合法用途、容積率、獨(dú)立使用前提條件下的地價(jià) A，即:A=A2－A1。

二是累加法。累加法是將拆遷前各單宗土地價(jià)值進(jìn)行加總求和，即:

上式中，Vi表示第i宗土地在現(xiàn)狀合法用途、容積率、獨(dú)立使用前提條件下的地價(jià)。

（2）評(píng)估測(cè)算規(guī)劃前提下土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值B

土地價(jià)值與附加在土地上的規(guī)劃指標(biāo)息息相關(guān)，隨著拆遷后土地規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的調(diào)整，土地的市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)確定之后，土地可視為待開(kāi)發(fā)土地，可按照假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法等傳統(tǒng)估價(jià)方法確定規(guī)劃前提下土地的市場(chǎng)價(jià)值。這里B實(shí)際為具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件時(shí)的土地價(jià)值，包括A和B1、B2、B3。

（3）評(píng)估測(cè)算開(kāi)發(fā)商的投資總額D

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資總額包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)等，其中土地取得成本包括原土地上舊建筑物的補(bǔ)償成本A1和應(yīng)交的土地出讓金，而將土地上建筑物的拆除成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本之中，因此:

D=（A1+應(yīng)交地價(jià)+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)）

開(kāi)發(fā)商在土地上追加投資D會(huì)產(chǎn)生B4，如前所述，由開(kāi)發(fā)商直接投資而引起的增值B4實(shí)質(zhì)上是級(jí)差地租Ⅱ的資本化，應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所享有。

（4）評(píng)估測(cè)算規(guī)劃前提下開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值C

當(dāng)土地的建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)明確之后，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。此時(shí)C實(shí)際上是 A、B1、B2、B3、B4及開(kāi)發(fā)完成后建筑物的價(jià)格之和。

上述四步中的 A2、A1、Vi、B、C 等參數(shù)均可采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等傳統(tǒng)估價(jià)方法進(jìn)行求取。

（5）測(cè)算共享的土地增值收益F

B1、B2、B3、B4都會(huì)引起土地增值， 但由于 B4是由于開(kāi)發(fā)商的追加投資引起的，原則上歸開(kāi)發(fā)商所有，因此土地在規(guī)劃前與規(guī)劃后其價(jià)值的差額為土地增值額，即:F=B－A。可以看出，這里F實(shí)際為B1、B2、B3之和。

（6）土地增值收益的分配

這里的核心問(wèn)題是測(cè)算土地增值額在原土地使用者與開(kāi)發(fā)商之間的分配比例。為表述方便，將原土地使用者應(yīng)分享的收益比例記為G。

方法一:G=A/D

產(chǎn)生土地增值的表面原因是改變了用途和規(guī)劃條件，而真正原因是資本的再投入:除開(kāi)發(fā)商的資金、管理等再投入之外，還有原土地使用者的土地資本初始投入，所以可用現(xiàn)狀條件下的地價(jià)（A）占項(xiàng)目總投資額（D）的比例作為股份公司分?jǐn)偼恋卦鲋凳找娴谋壤?/p>

方法二:地價(jià)房?jī)r(jià)比值法

有學(xué)者研究表明，全國(guó)平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重從1999～2006年基本保持在25%，上下浮動(dòng)不超過(guò)1%，②即地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例在一定時(shí)期內(nèi)有一定的穩(wěn)定性。因此，待拆遷土地在規(guī)劃前的地價(jià)房?jī)r(jià)比與規(guī)劃建設(shè)完成后的地價(jià)房?jī)r(jià)比應(yīng)該也有一定的一致性。故:A/A2=B/C。

可以將拆遷前或拆遷建設(shè)完成后的地價(jià)房?jī)r(jià)比作為土地增值收益的分配比例，即:G=A/A2或G=B/C。

因此，原土地使用者應(yīng)分配的土地增值收益為:F1=F×G；開(kāi)發(fā)商應(yīng)分配的土地增值收益為:F2=F×(1－G)。

（7）測(cè)算原土地使用者作價(jià)入股比例H

經(jīng)過(guò)上述測(cè)算，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，集體股份公司的投資作價(jià)入股額為A+F1，開(kāi)發(fā)商的投資入股額為 D+F2， 因此:H=（A+F1）/（D+F2）。集體股份公司和開(kāi)發(fā)商可以按照這個(gè)比例對(duì)日后房地產(chǎn)的收益進(jìn)行分成。

（二）政府、開(kāi)發(fā)商與原土地使用者之間土地增值收益的共享:盈虧平衡法下建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)的確定

上述探討了土地的規(guī)劃指標(biāo)確定之后，土地的增值收益在原土地使用者和開(kāi)發(fā)商之間的分配。那么政府部門(mén)作為土地所有權(quán)的執(zhí)行者，其如何獲得待拆遷土地的增值收益呢？

一個(gè)理性的政府在重新確定土地的規(guī)劃限制指標(biāo)時(shí)，需要在土地增值收益共享思維的指導(dǎo)下權(quán)衡開(kāi)發(fā)商、原土地使用者和自身在規(guī)劃條件下如何獲得各自的利益。下面以政府規(guī)劃部門(mén)委托評(píng)估公司“為政府確定城市更新單元規(guī)劃利用指標(biāo)提供參考”③為例，分析政府如何通過(guò)制定合理的土地規(guī)劃指標(biāo)來(lái)分享拆遷土地的部分增值收益。

政府在制定規(guī)劃指標(biāo)之前，應(yīng)首先賦予原土地使用者和開(kāi)發(fā)商一定的利潤(rùn)空間，即允許他們分享待拆遷土地的增值收益。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在為政府部門(mén)提供參考的規(guī)劃指標(biāo)之前，可以給予一定的假設(shè)條件:

假設(shè)1:設(shè)定一定的拆賠比例④，如1:1.3。此拆賠比例是在大量的調(diào)研和分析基礎(chǔ)上，確保原土地使用者能分享到土地部分增值收益時(shí)的拆賠比。

假設(shè)2:賦予開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)率，如30%。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)包括開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與拆遷風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)兩部分。

在此兩個(gè)假設(shè)條件之下，利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的技術(shù)思路來(lái)確定合理的規(guī)劃指標(biāo)，具體測(cè)算思路如下:

（1）通過(guò)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位研究確定項(xiàng)目可銷(xiāo)售價(jià)格和可銷(xiāo)售面積，其中:

可銷(xiāo)售面積=總建筑面積⑤-拆遷補(bǔ)償安置面積

式中總面積因子為未知數(shù)，它跟土地規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)，比如容積率、綠化率等指標(biāo)都會(huì)影響到總建筑面積的大小。

（2）分別測(cè)算應(yīng)交地價(jià)、建設(shè)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等因子。這些因子均與上述總面積因子有關(guān)，其確定方法與一般評(píng)估項(xiàng)目的確定方法相同。

（3）確定合適的開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)。

（4）求解方程，確定總面積因子。

銷(xiāo)售價(jià)格×（總面積-拆遷補(bǔ)償安置面積）=應(yīng)交地價(jià)+拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償+建設(shè)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)

由于上述應(yīng)交地價(jià)、建設(shè)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)六項(xiàng)因子均為總面積的函數(shù)，因此可對(duì)上述等式求解方程，從而求得總面積因子。該總面積是在既能保證開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)率，又能確保被拆遷戶得到較滿意的回遷房屋的前提下求出的最小總面積（記為Smin）。

（6）擬定規(guī)劃利用指標(biāo)。政府?dāng)M定的規(guī)劃指標(biāo)比如容積率指標(biāo)須保證開(kāi)發(fā)商實(shí)際建設(shè)的建筑總面積大于或等于最小總面積，否則開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地的積極性將減弱。以容積率指標(biāo)的求取為例:

上式中，Rmin表示最小容積率；S±表示土地總面積。此最小容積率Rmin是在假定開(kāi)發(fā)商取得固定利潤(rùn)和被拆遷戶獲得固定比例回遷房的情況下，政府制定的保本容積率，此即為政府的盈虧平衡指標(biāo)值。當(dāng)實(shí)際容積率高于Rmin時(shí)，政府除了能獲得正常的土地出讓金之前，還能分享由規(guī)劃指標(biāo)變更導(dǎo)致土地增值的增值收益；反之，當(dāng)實(shí)際容積率低于Rmin時(shí)，政府便無(wú)法分享土地的增值收益。但是，政府也必須把握容積率的最佳值，因?yàn)樵谝话闱闆r下，提高容積率雖然可以提高土地的利用收益，但建筑容量的不斷增大會(huì)帶來(lái)外部負(fù)效應(yīng)，導(dǎo)致商業(yè)或居住環(huán)境惡化，降低其使用舒適度。因此，為了控制外部負(fù)效應(yīng)，平衡經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，政府在城市規(guī)劃中要尋求容積率客觀上存在的合理最佳值。

注 釋:

①據(jù)毛峰在“政府該為失地農(nóng)民做什么”（《調(diào)研世界》）一文中的統(tǒng)計(jì)，在較發(fā)達(dá)地區(qū)有20%失地勞動(dòng)力賦閑在家。

②資料來(lái)源:宋勃、高波:房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的國(guó)際此較研究。載《亞太經(jīng)濟(jì)》2007年第3期。文中的平均地價(jià)為平均樓面地價(jià)。

③估價(jià)目的為 “為政府確定城市更新單元規(guī)劃利用指標(biāo)提供參考”。

④拆賠比例=拆遷補(bǔ)償安置面積/原舊房面積

⑤總面積為產(chǎn)權(quán)面積，包括可用于對(duì)外銷(xiāo)售的建筑面積和用于拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓妹娣e。

[1]孔令強(qiáng)，施國(guó)慶.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益共享型征地拆遷安置模式探析[J].生產(chǎn)力研究，2007，（16）.

[2]鄧宏乾.土地增值收益分配機(jī)制:創(chuàng)新與改革[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，（9）.