國際旅游島背景下旅游房地產發展研究①

中國(海南)改革發展研究院 符莉

為了遏制房價的上漲，近年來，國家相繼出臺相關嚴厲措施對樓市進行宏觀調控，這對海南房地產的發展造成較大程度的打擊。房地產發短期內仍是海南經濟發展的支柱產業。國際旅游島建設背景下，房地產健康發展是海南穩定發展的關鍵因素之一。最大限度減小宏觀政策對海南房地產的發展的影響，適應國內外游客對海南房地產需求的變化趨勢，海南房地產發展轉型升級迫在眉睫。

1 海南發展旅游房地產的現實背景分析

在當前日趨緊縮的宏觀環境下，抓住國際旅游島建設的歷史機遇，滿足國內外游客多元化的需求，發展具有海南特色的旅游房地產是海南未來房地產發展的重要現實選擇。

1.1 宏觀政策調控背景下傳統房地產開發模式難以為繼

近年來，海南房地產已成為拉動國民經濟增長的重要力量。據統計，1990～2008年房地產業生產總值占GDP比重從1990年的1.61%提升至2010年前三季度的10.5%，對服務業增長的貢獻率為23.2%，成為推動服務業快速發展的主力和最大行業。然而，2010年以來，國家連續出臺一系列遏制樓市過熱的措施，以一般以居住型房地產為主，購買的客戶大部分為島外居民為主要特征的海南房地產發展受阻。

1.2 國內外游客消費趨勢為海南旅游房地產提供強大的發展動力

2011年我國城鎮化率達到了50.5%，人均GDP也超過了5000美元。據歐睿信息咨詢公司的研究顯示，到2020年，我國的中產階層將達到7億人，將占到總人口的48%以上，國內中高端消費(如休閑療養、文化娛樂和旅游度假)等多樣化需求將成為消費熱點。旅游度假房產作為旅游與地產的交叉點，海南開發多元化、多樣化的旅游房地產將不斷吸引各種不同旅游消費需求的游客前來海南度假旅游，將潛在的資源優勢轉化為現實經濟效益。

1.3 海南旅游市場結構性變化成為旅游地產發展的重要市場條件

2011年，海南接待國內外過夜游客3001.34萬人次，同比增長16%。據據《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》目標要求，到2015年接待國內外游客達到4760萬人天次，2020年接待國內外游客達到7680萬人天次。旅游人次的增加將進一步提升旅游住宿客房的需求。

同時，據調查，2011年，二次以上重游海南的游客占國內游客總量的50%，其中43.5%的游客二次或三次游海南，越來越多的游客選擇居住在非星級經濟型酒店、特色汽車旅館和風情小鎮旅館等，旅游市場結構變化為海南旅游房地產發展提供了重要的市場基礎。

1.4 國際旅游島政策紅利進入集中釋放期

海南國際旅游島建設上升為國家戰略以來，海南國際旅游島多項優惠政策相繼實施。如繼離島免稅之后，開放航權、發展游艇業等政策也逐漸落地。海南正在進入國際旅游島政策效應的集中釋放期。在政策紅利刺激下，海南旅游房地產業將迎來巨大發展機遇。

2 海南旅游房地產發展面臨的突出矛盾

早在2001年7月“中國首屆旅游房地產博覽會暨首屆中國旅游房地產發展論壇”就在海南海口舉辦。海南開發旅游房地產走在全國的前列。然而，由于多種原因，海南旅游房地產發展至今還面臨著諸多矛盾和挑戰。

2.1 旅游房地產占比小，空置率高，資源利用效率低

雖然近年來，海南旅游房地產發展較快，但是與一般商品房相比，占比仍然很小。據統計，2010年，海南商品住房開發投資占90%以上。同時海南全省房地產存量大，房地產銷售壓力大。2012年3月底，海南全省存量房高達6410萬平方米。以此同時，與高存量并存的是較高的空置率。據報道，即使在海南旅游度假旺季的春節期間，平均空置率也高達62.99%，有的甚至高達90%，造成了相當一部分資源沒能得到有效的利用開發。

2.2 旅游房地產產品結構不合理

當前，萬科、魯能等知名企業在海南紛紛開發建設度假酒店、高爾夫球場等旅游房地產，但大多為高端酒店和度假區，與本地居民收入緊密相關的家庭旅館發展緩慢，不能滿足旅游群體對特色小城鎮旅游、房車游、汽車營地等多元化旅游需求。據統計，近幾年來海南旅游的游客住在其他的住宿設施接待量占比由2008年的20.3%提升為2011年的26.6%，增加了6.3個百分點。

2.3 市場機制不完善，海南旅游地產發展困難重重

早在20世紀90年代末，海南海航等企業就開發了產權式酒店等分時度假產品，但是由于市場銷售網絡體系尚未建立，缺乏專門的政策法規保障等原因，海南旅游房地產的公信力和社會認可度下降，妨礙了海南旅游房地產的健康發展。同時，由于國家相關管理部門對分時度假等旅游房地產形態尚未給出明確界定，消費者在產生糾紛后得不到法律支持，這導致開發商的前期投入和收回投資的時間都比預期要大，海南上世紀90年代初發展的旅游房地產終以失敗告終。

3 海南旅游房地產發展的相關建議

國際旅游島建設背景下，應以加快構建具有海南特色的旅游房地產產品體系為重點，以完善分時度假交換網絡系統為突破口，以完善相關配套產業和基礎設施建設為支撐，以體制機制創新為保障，促進海南旅游房地產的發展，將巨大的國內外消費市場的潛在條件轉化成為現實經濟效益，從而推進海南國際旅游島建設。

(1)重點加快發展具有海南特色的旅游房地產產品體系。一是加快發展多元化經營性旅游房產，使之成為海南旅游房地產的主導產品；二是適度發展度假旅居型房地產，鼓勵發展分時度假、產權式酒店等流動性度假居住產品，把海南建設成為世界知名的第二居住地；三是鼓勵發展特色風情小鎮旅游地產，促進具有海南鄉村風情的家庭旅館的發展，讓更多的農民分享到海南國際旅游島建設帶來的成果。

(2)盡快建立和完善分時度假交換網絡系統。促進第二居所特性的旅游房地產發展，有效解決海南高空置率，需要加快建立和完善分時度假交換網絡系統。積極引進國內外運作較為成熟的分時度假交換公司(如國際知名的RCI公司、海南華夏之旅分時度假網絡有限公司等)，吸引來自世界和全國各地的游客來海南度假旅游，促進海南與國內外其他地區的旅游房地產交換頻率。

(3)加快完善旅游房產相聯系的現代服務業產業配套設施。重點鼓勵和引進具有國際化水平的世界知名醫療機構，在旅游房地產開發的重點地區建立國際型的醫療康復中心；加快建成一批以航天城、影視城、博彩業等為特色的文化娛樂中心；加快推進離島免稅店、離境免稅店的建設和經營，引進Outlets商業模式等，將海南建設成為國際購物中心。

(4)加快相關配套設施和人才隊伍建設，改善海南旅游房地產的消費環境。一是完善公共基礎設施和加強信息網絡設施建設，為國內外游客提供安全、方便、快捷的綜合交通網絡通信網絡建設；二是出臺各項優惠政策措施,吸引高端旅游房地產管理人士來海南就業或創業，鼓勵國際著名教育培訓機構在海南辦學，為海南旅游房地產發展培養高端的人才服務隊伍。

(5)加快創新旅游房地產相關體制機制。靈活、健全的體制機制是海南旅游房地產健康發展的重要保障。一是建立更加靈活的旅游房地產投融資機制，創新融資渠道和投融資模式，發展相關投資基金和信托服務，形成旅游房地產的綜合投融資模式；二是出臺并完善有關法律法規，建立明晰的旅游房地產產權制度，建立嚴格的市場監管機制，將旅游房地產業納入法制化的框架；三是以加快海南旅游地產發展與促進小城鎮建設為目標，探索以股份合作制為重點的土地管理制度創新，鼓勵農民以土地入股的方式參與旅游地產，開發相關的農業項目和小城鎮建設，從而提高農民的財產性收入和非農經營性收入。

(6)加快制定出臺促進海南旅游房地產發展的相關政策。一是加快編制《海南省旅游房地產發展規劃》，并將其納入海南中長期經濟社會發展規劃中；二是爭取中央支持，在海南建立全國旅游房地產先行試驗區，為我國旅游房地產健康有序的發展做出示范作用；三是利用特區立法權，構建保障旅游房地產健康發展的法律體系，如分時度假和特別物業稅相關法律法規。

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