商品房預售制應早日取消

程海晉

在近期出臺的一系列房市新政策中，廣西南寧試點可能率先取消商品房預售制度的措施最值得關注。筆者認為，在中國實行現有的房屋預售制，等于是給開發商開了一個提前獲取暴利的口子，中國房地產行業應該早日割除預售制這顆吸食百姓血汗錢的毒瘤。

筆者曾在美國十多年，也買過房子，但并未看到過或經歷過預售，一般買房子，買的都是二手房。即便是新房子，一般也都是建好能看到房子了，才可以銷售。即使是北美最熱的地產市場加拿大溫哥華，很多連體別墅也是建完了才銷售。直到我后來去香港工作，才第一次接觸到了所謂“預售”。不過，香港的預售房，小區雖沒有完全蓋完，但基本上也距完工不遠，至少可以看到樣品房，而且樣品房和完工的房子基本上差不多，信譽度很高，不用擔心出現欺詐現象。而且在香港從事房地產開發的公司，一般都是上市公司或大型綜合商團，從業時間長，商業信譽好，默默無聞的開發商要在香港建新房子，難度奇大。

等我回到國內工作買房子，去了家熱銷樓盤一看，整個小區還在打地基，我頓時傻眼了。銷售小姐很不耐煩地回答我的疑問說：“我們銷售的就是這片房子，你先給我們錢，等我們蓋好了，你就可以住進去了。” 她又說：“如果我們不能準時完工，那么你就等等，但我們不會賠償買房人，完工日期都是預計的，沒有誰能肯定一定按時完工。”當時，我第一反應是這家房地產商簡直不講道理。后來我才明白，這就是中國的“預售房”制度。很多開發商，只要一拿到土地證，有設計圖紙，就先蓋房產銷售部，再蓋房子。

可以說，國內房地產市場是開發商和中介壟斷的市場，許多規矩的制定，都按照開發商的利益在進行，買房者毫無招架之功。 預售制除了讓開發商可以以“次品房”充當“上品房”銷售，還成為中國市場每次房產漲價潮的開始，可謂中國房地產狂漲一個推波助瀾的毒瘤。當然，預售房漲價不能獨自操作，需要“眾星捧月”才行。開發商和炒房團密切配合，炒房團以折讓價購入現有的房子后，立刻再通過中介漲價銷售，而預售期內的開發商，跟著變本加厲地漲價。

預售制最大的問題，在于只要開發商拿到了地，就可以賣房子“發橫財”。房地產的游戲規則開始都是圍繞著“地”而來，只要有了地，就有了銀行融資，有了銀行融資和設計圖，就可以預售房子盤活現金流。開發商只要自己投入買進地的價格，哪怕房子不能如期完工，也能提前套現，通過預售制享受到房地產的高額利潤，這自然會助長與“圈地”相關的一系列貪污行為。

其實，預售制預售本身不是問題，問題在于中國的房地產開發商信譽太低，欺騙行為太多，房屋質量很不可靠。去年，上海一棟公寓大樓如切片面包般地倒在地上，就是一個很好的例子。在中國的預售體制下，由于買房根本看不到房子，助長了開發商以高價賣低質量房的行為，大量騙取了買房人的錢財，而且一般不用負法律責任。而“以次充好”的做法，反過來對市場房價的狂漲推波助瀾。

在香港等發達地區，房地產商信譽很高，法律健全，房地產市場體制保護了買方的利益，而非只照顧開發商的利益。商品房預售制度在這種經濟成熟地區，是可以實行的，因為消費者能從強大的法律體制獲得有效的保護。不過，在中國房地產行業還處于春秋戰國“無義戰”的時代，在商業行為極不規范，對消費方的保護很少的情況下，預售制讓開發商的利益得到了保護，通過“捂盤”、搞假銷售等純粹的欺騙行為操控房價。如果繼續維系現有的預售體制，又不加以法律規范，這些無良房地產商仍會對老百姓恣意妄為。▲（作者是北京管理咨詢專家。）