蜀山區“三無”老舊小區建立長效管理機制的幾點思考

張 華

（合肥市蜀山區住房和城鄉建設局，安徽 合肥 230031）

蜀山區“三無”老舊小區建立長效管理機制的幾點思考

張 華

（合肥市蜀山區住房和城鄉建設局，安徽 合肥 230031）

為進一步深化街居體制改革，創新城市基層社會管理水平，積極探索老舊小區特別是“三無”老舊小區管理服務的市場化新模式，近年來，我們牽頭組織相關單位和部門，對轄區內“三無”老舊小區的基本概況、現行管理模式以及管理中存在的相關問題，專題進行了調研。我們認為這些“三無”老舊小區的存在，嚴重影響了城區形象和居民的生活質量，制約了城區戰略目標的實現，容易引發一系列社會問題，必須給予高度關注，盡快建立起“三無”老舊小區的長效管理機制，消除城區管理的“盲區”，努力構建和諧社區。現就探索、建立蜀山區“三無”老舊小區管理服務新模式提出自己的一些想法和建議。

一、基本情況

何謂“三無”老舊小區？依據房產部門的統一定義，“三無”老舊小區指的是“無主管單位、無物業管理、無人防物防和技防”的且大多建于上世紀八十年末或九十年代初的居民住宅小區。據統計，目前，全區的“三無”老舊小區主要有市屬企業下劃生活區、鎮街代管的拆遷恢復點、自管小區、城中村和一些自然形成的居民點等幾種類型。從數量上看，全區共有“三無”老舊小區150處，其中，原市屬企業下劃的生活區54處，鎮街代管的拆遷恢復點、城中村等34處，單位房改房和原開發企業關停并轉后遺留的小型商住小區62處，共涉及住戶43916戶，人口約122929人（占全區人口的近1／4），住房面積約209萬平方米。從分布上看，全區各鎮街基本都有數量不同的“三無”老舊小區存在。從居住人群看，“三無”老舊小區中居住的人群基本為老人、下崗失業人員以及外來打工的租房戶等社會弱勢群體。

二、管理現狀及存在的主要問題

目前，全區的“三無”老舊小區，數量多，分布廣，人口相對密集，低收入群體比重高，由于老舊小區的硬件設施嚴重不足，配套不到位，已經形成了歷史欠賬，加上過去的建設一直是重建設輕管理，以及長期的投入不足和失管失修，小區中的絕大部分住宅普遍存在屋面漏雨、墻皮脫落、下水管線破損、配套設施不全、衛生條件較差、居民缺乏安全感等共性問題。從管理上看，這些小區基本處于無序管理狀態，按屬地管理的原則，小區所在鎮街（居）又必須為這些“三無”老舊小區提供基本的生活垃圾清運、必要的日常保潔和影響文明創建的難（熱、焦）點問題的突擊處置，以滿足居民群眾的基本生活需求，僅此一項，每年各鎮街共需投入的收支差額近400萬元。若按小區正常運轉所需提供的保安、保潔、綠化維護、路燈和電子監控使用和維護、排水設施養護、公用和共用設施維護等服務，全年各鎮街共需投入逾1500萬元。由于各鎮街財力有限，每年僅能拿出十分有限的資金投入到“三無”老舊小區的基本管理中，因此，“三無”老舊小區管理，長期以來處于無序、無人和無錢管的“三無”管理狀態，經常出現下水道不通、污水漫溢、道路破損、垃圾無人清運、公共和共用設施損壞無人管、各類治安和刑事案件頻發等焦點問題，居民投訴較多，意見較大。通過深入調查和研究分析后，我們認為，當前影響和制約全區“三無”老舊小區建立長效管理機制的因素，主要是硬件設施整治改善的投入以及居住人群的特殊性兩大類型。這兩類問題如能得到妥善解決，建立長效管理機制也就指日可待。

為解決老舊小區的整治，我區從2009年始，在全市率先開展了區級財政全額投資的“三無”老舊小區整治工作，三年來共投入資金約5600余萬元，對全區85處老舊小區進行了有效整治，整治后，部分老舊小區的下水、道路、綠化、立面、屋頂、技防等設施得到了改造和改善，同時對部分老舊小區還增加了必要的健身器材，提升了綠化檔次，整治后的效果顯著，轄區廣大居民群眾對此交口稱贊。盡管如此，由于管理滯后，整治后的“回潮”現象也較為嚴重。為鞏固整治成效，讓更多的居民群眾共享改革開放和經濟社會快速發展的成果，進一步加強對“三無”小區的有效管理尤其是對整治過的“三無”小區的長效管理，顯得尤為迫切。

三、建立長效管理機制的對策建議

建立“三無”老舊小區長效管理機制，應本著“先整治后示范”、“先易后難”、“先試點后推廣”的原則開展，管理模式可不拘一格。示范小區不一定在硬件上最先進，重要的是要體現管理示范、有序、和諧。要結合社會治安綜合治理、平安城市建設、環境整治等工作共同開展示范小區建設，解決突出問題，爭取基本達到“小區內基礎設施基本完備、長效管理體制良性循環、業主積極配合管理、發動群眾自治管理成效較好”的要求。為實現上述目標，盡快建立起全區“三無”老舊小區的長效管理機制，提出如下建議：

（一）完善機制，解決必要的基礎設施投入問題。“三無”老舊小區由于歷史的原因，對一些一時難以徹底改造的小區，通過區政府財政逐年的投入，力爭用較短的時間，對那些諸如道路平整、綠化補植、垃圾清運、屋頂防漏、基礎設施的改造、安保設施的添加等，進行徹底改造和完善，為建立長效管理機制提供必要的硬件基礎。

（二）加快進程，力爭早日完成老舊小區的整治。力爭再用兩年左右的時間，全面完成我區“三無”老舊小區的整治任務，整治任務完成的同時，同步實現管理的全覆蓋，逐步建立長效機制，不斷提升管理和服務水平。努力構建與我區經濟社會發展水平相適應的居住和管理服務模式，進一步增強居民群眾的幸福感，不斷提升幸福指數。

（三）制定標準，明確“三無”老舊小區的整治內容。努力擴大整治改造的覆蓋面。可借鑒杭州等地老舊小區綜合治理的做法，在老舊小區綜合治理過程中，要盡快制定出我區老舊小區整治的標準和具體內容，在整治內容方面，除現有項目外，有條件的小區，整治內容可適當擴大到水電表出戶管網改造、修整和規范路燈等桿管線及設施設備、更換老化的鋼木門窗和外墻及屋面保溫等節能改造，進一步完善公建配套和相關的技防設施，努力提升環境質量，為建立長效管理機制提供必要的保障。

（四）廣泛宣傳，努力形成長期的自主管理機制。鑒于“三無”老舊小區的特殊性，目前階段，在不具備推行物業管理的情況下，各鎮街應按屬地管理的原則，充分發揮“三無”老舊小區自主管理的作用，努力做到居民自主管理，小區內環境衛生整治、社會公德的互相約束，同時也要發揮社區志愿者的作用，多為小區管理提供必要的志愿服務工作。

（五）解放思想，積極探索長效管理的新機制。隨著“三無”老舊小區的逐步社會化，在這一轉型過程中，各種社會管理要素紛繁復雜，新問題、新情況層出不窮，為從根本上解決問題，對“三無”老舊小區的管理，必須要建立長效管理機制，結合我區實際，提出以下模式供參考。

1.社會化管理（物業管理）模式。對條件成熟的“三無”老舊小區，可通過召開業主大會，選舉業主委員會，由轄區鎮街居牽頭負責，指導業主委員會向社會公開招聘物管企業對小區實施物業管理。

2.業主自治模式。在所在鎮街居的具體指導下，業主委員會代表全體業主對“三無”老舊小區實施自治管理。管理模式比照同類型小區的物業管理標準。

3.社區化準物業管理模式。對不具備實施全物業管理和自治管理的“三無”老舊小區，轄區社居委和社區工作站可對“三無”老舊小區，通過適當方式（諸如鎮街可成立“小區辦”等形式）直接或間接進行管理。管理的項目和服務標準等同物業公司提供的服務。

鑒于“三無”小區的特殊性質，上述三種模式，無論哪一種，物業管理費或向居民收取的服務費，可參照合肥市大建設復建點物業管理收費的標準，即按市物價部門核定的同類小區物業費的一半，向小區住戶收取物業費（由物業公司或自治組織和社居委負責收取），不足部分和無力交納物業（服務）費的特困群體（如城市低保家庭）應承擔的物業費，由轄區鎮街居核定，經相關部門核實（相關部門負責對其管理業績實施定期考核，根據其業績實施補助。業績突出者，區財政除補齊物業或服務費差額外，另給予物業或服務費總額10%的年底一次性獎勵，業績一般者區財政僅補齊物業或服務費差額，業績不達標者，區財政只按物業或服務費的85﹪給予補貼）后，由區財政按季度予以補貼（以150處“三無”老舊小區為調查對象，依據各鎮街報送的資料，經分析測算，實施上述管理后，區財政每年需補貼物業或服務費約2090000m2×0.5 元 ／m2×12／2=6270000 元，補貼標準可暫定為 0.3 元/m2）。

4.選取樣本，試點先行，逐步推開。為使長效機制順利實施，初始階段，建議可在近兩年已實施整治的 “三無”老舊小區試點，待試點成功，總結經驗后，全面推開，在全區范圍內對“三無”小區實施常態化和長效化管理。

2011-12-23

張華，合肥市蜀山區住房和城鄉建設局局長，合肥市委黨校第38期青干班學員。

吳妍妍