辦公樓市場統計調查方法探討

周文秀

（上海市統計局，上海 200003）

辦公樓市場統計調查方法探討

周文秀

（上海市統計局，上海 200003）

隨著上海辦公樓市場化程度迅速推進，其產生的樓宇經濟效應日益顯現。文章在梳理國內辦公樓調查方法的基礎上，探討建立上海辦公樓市場經營情況的調查統計制度，得出上海辦公樓分布較為集中、集聚效應明顯等結論，建議在調查工作中重點關注加強辦公樓統計基礎工作等三方面問題。

辦公樓市場；統計調查；方法

辦公樓是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位使用的各類辦公用房（又稱寫字樓）。上世紀90年代以來，隨著上海經濟的快速發展及產業結構的持續調整，辦公樓市場化進程迅速推進，其產生的樓宇經濟效應日益顯現。但現行的辦公樓統計方法尚難以全面、客觀地反映辦公樓市場發展現狀，特別是在分析辦公樓經營情況上存在不足。本文從研究樓宇經濟發展的角度出發，探討研究辦公樓市場經營情況的統計方法，以更好地為政府規劃辦公樓建設、引導辦公樓市場調控方向、發展樓宇經濟提供決策依據。

一、開展辦公樓市場統計調查研究的意義

（一）研究的重要性

1.辦公樓市場發展對產業結構調整意義重大，推動了樓宇經濟發展。近幾年，上海大力發展現代服務業和先進制造業，積極轉變經濟增長方式。與這一發展戰略相吻合，通過建設辦公樓宇集聚區，匯集大量服務業和大中型制造企業，形成資本、技術、人才、信息等集中，使經濟活動要素因空間的聚集而進一步促成資源利用效率的提高、規模經濟效益的擴大和交易成本的降低。辦公樓市場的發展推動了樓宇經濟發展，優化了城市的形態和功能；有利于增強產業集聚效應，促進產業結構調整。

2.辦公樓建設拉動了房地產業的發展，推動固定資產投資增長。大批辦公樓的建設直接拉動了上海房地產業的發展。近10年來，上海辦公樓開發投資總額1026.47億元，年均增長12.6%，增幅高出全部房地產開發投資年均增幅2.6個百分點；2009年，上海辦公樓投資總額達到189.15億元，超過了上世紀80年代中期全市全社會固定資產投資額的總量，成為推動固定資產投資增長的重要動力之一，對擴大內需作用明顯。

（二）研究的必要性

1.動態掌握辦公樓建設發展情況的需要。隨著辦公樓市場開發建設的逐步推進，上海存量辦公樓規模持續擴大，迫切需要動態掌握辦公樓的開發建設和投入使用情況。上海辦公樓市場從20世紀90年代初開始起步發展，此后伴隨著土地使用制度改革、浦東開發開放、產業結構調整和外資的進入，辦公樓投資建設力度不斷加大，存量辦公樓市場規模逐步擴大。為了解其發展規律，一方面要加強辦公樓開發建設情況研究，進行市場建設供應分析；另一方面也要開展辦公樓投入使用情況研究，加強對辦公樓存量市場的供求特征、價格特征和空置情況的調查，分析辦公樓市場的經營情況。

2.加強樓宇經濟發展研究的需要。加強樓宇經濟發展研究，揭示樓宇經濟與宏觀經濟發展之間的聯系，是當前經濟工作中對辦公樓統計工作提出的新要求。樓宇經濟是以辦公樓宇為載體，通過出租、出售各類辦公樓宇吸引大批企業高度集聚，從而直接產生大量的租金和稅收收入，并間接形成巨大的服務業需求，快速帶動區域經濟發展的一種新型經濟形態。樓宇經濟的載體是辦公樓，但不等于說有辦公樓就發展了樓宇經濟。分析樓宇經濟的發展要素，不僅要研究辦公樓市場的發展特征，同時需要了解辦公樓需求方的消費需求和行業分布等特點，以明確本區域功能和產業定位，完善樓宇招商發展規劃，增加樓宇引資及產出效果。這就要求建立科學的統計制度，并綜合辦公樓宇的各類統計信息，來滿足對樓宇經濟研究的需要。

二、我國辦公樓市場統計調查工作研究進展情況

（一）國內辦公樓統計調查研究現狀

隨著我國經濟總量持續增長、城市功能整體提升，一些城市的樓宇經濟迅速發展，對辦公樓統計工作提出新的課題。各城市紛紛進行辦公樓統計調查等工作的研究，積極探索辦公樓統計模式，在常規統計基礎上建立樓宇統計調查制度，開展樓宇經濟專項調查。部分城市采取全面調查的方法，如2007年，北京市東城區建立了全區商務樓宇統計調查制度，對轄區內全部兩層及兩層以上商務樓宇的物業管理部門或產權單位進行調查；部分城市采用重點調查的方法，如2008年，杭州市下城區對轄區內94座建筑面積5000平方米以上的商務樓宇進行了上門調查，采用清查摸底的方式核查全區重點樓宇相關信息。

（二）上?，F行辦公樓市場統計調查方法及其局限性

上海現行的辦公樓市場統計主要包括兩大類。一是新建辦公樓統計，主要由上海市統計局對全市新建辦公樓的開發情況進行統計。二是存量辦公樓統計，此類統計，上海市統計局和一些房地產咨詢機構均有涉及，其中，上海市統計局主要對各物業公司在管辦公樓情況進行統計，房地產咨詢機構主要針對全市甲級辦公樓供需情況進行研究。雖然這兩類辦公樓市場統計，對辦公樓的經營情況已有所涉及，但仍存在局限性，缺乏調查指標的整體協調性，尚未形成一個能全面反映全市辦公樓市場供求狀況的統計調查體系。

1.辦公樓開發建設統計只反映辦公樓增量市場。根據國家統計局規定，上海市統計局制定《房地產開發、經營統計報表制度》對全市所有房地產企業的基本信息及其開發、出售、出租的房地產項目信息進行統計，統計方法為全面調查，統計內容包括開發投資額、在建規模、銷售、出租和待售情況，辦公樓作為其中一個分類進行了全面統計。但這只針對全市房地產企業正在開發、銷售、出租或待售的辦公樓項目，即只反映辦公樓增量市場情況，不包含已完成開發、銷售等流程的存量辦公樓項目，所反映的數量僅占全市辦公樓市場的一部分，無法全面反映辦公樓市場的總體情況。

2.在管辦公樓統計內容比較單一。在管辦公樓統計是指上海市統計局依據《物業管理統計報表制度》對全市各物業管理企業進行抽樣調查，調查內容包括企業基本情況、財務狀況及在管房屋情況，統計指標包括在管房屋建筑面積和物業管理費用，辦公用房作為其中一個分類也納入統計體系。但其統計的內容是該物業管理公司管轄的所有辦公樓建筑面積和綜合物業管理費的收取情況，無法對各辦公樓的供求情況、入駐企業和租金水平等分別進行統計，反映的內容比較單一。

3.各咨詢機構的研究對象略顯狹窄。目前，國內進行辦公樓市場分析的咨詢機構和專業房地產咨詢公司主要從微觀的角度分析商務辦公樓經營等情況，對商務辦公樓的價格、租售情況、空置率等方面進行調查，定期發布市場分析報告。這些咨詢機構對辦公樓市場的研究內容雖然比較豐富，但其研究的對象主要集中在甲級辦公樓或核心商圈的辦公樓市場，反映高端辦公樓市場的發展狀況。而從發展趨勢看，目前上海市核心商圈辦公樓的建設日漸完善，可擴展的空間日益減少，辦公樓的開發逐步向次中心和郊區發展，部分甲級辦公樓客戶逐漸流向非甲級辦公樓。因此，僅僅研究甲級辦公樓市場情況難以完全滿足辦公樓市場研究的需求。

三、辦公樓市場統計調查的初步探討

在常規數據收集的基礎上，針對上海辦公樓存量市場統計較為薄弱的特點，本文通過擴大統計范圍、拓展統計內容，開展專項調查收集全市辦公樓市場供求狀況、價格變化和空置情況的數據資料，開展辦公樓市場經營情況調查統計。

（一）明確辦公樓市場經營情況統計調查對象

辦公樓市場經營情況由辦公樓市場的供需兩方面所反映，其中辦公樓的價格變化和空置情況等主要反映了供給方面的信息，入駐辦公樓企業的消費需求、行業分布和營業收入則反映了需求方面的信息。為全面反映辦公樓市場的經營情況，本文分別以辦公樓市場的供求雙方為調查對象，即對辦公樓市場的供給方——管理辦公用房的物業管理企業和辦公樓市場的需求方——入駐辦公樓的法人單位分別開展調查。

（二）明確辦公樓市場經營情況統計調查方法

目前，上海經營性辦公樓總體規模約3900萬平方米，若采用全面調查，需先對全市辦公樓基本情況進行摸底調查，時間久、任務重；且經營性辦公樓通常由物業公司進行管理，企業統計人員業務素質參差不齊，部分企業對統計工作的配合度較低。因此，采取重點調查的方法，一方面使工作更具有針對性，減輕基層統計人員負擔，減少統計調查費用開支；另一方面便于在較短時間內獲得相關統計資料，能及時反映上海辦公樓市場情況?？紤]到資質等級較高的企業通常管理好、操作規范，相對配合程度也較好，重點選取資質等級為二級以上且在管辦公用房建筑面積超過10萬平方米的物業管理企業，對其所管理的辦公樓和入駐辦公樓的企業分別進行統計調查，共調查物業管理企業48家，入駐辦公樓的法人單位1079家。

（三）明確辦公樓市場經營情況統計調查內容

根據辦公樓市場經營情況統計調查對象和目的的不同，將統計調查內容分為兩部分，具體分類如下：

1.辦公樓供給情況統計內容

（1）辦公樓基本情況：包括辦公樓名稱、地址、所屬區縣、產權情況和總建筑面積等指標，主要用于反映該辦公樓的基本特征。

（2）辦公樓經營情況：包括辦公樓租金水平、物業管理費、可供出租辦公樓建筑面積、已出租建筑面積和空置建筑面積等指標。這些指標一方面直接反映了該辦公樓的價格水平，另一方面，可通過相關指標計算得到該辦公樓的空置率，用于反映辦公樓空置情況。

（3）辦公樓入駐單位情況：包括承租單位數量、承租單位所屬行業和租賃面積等指標，用于反映該辦公樓入駐企業的基本特征。

2.入駐企業需求信息統計內容及指標

（1）入駐企業的基本情況：包括企業的組織機構代碼、單位名稱、地址、行業類別、使用的辦公樓名稱和使用方式等指標，主要反映企業的基本特征。

（2）入駐企業對辦公樓的需求情況：包括企業對所入駐辦公樓的滿意程度以及對辦公樓市場供應量、供應結構和租金水平等方面的看法，主要反映企業的需求信息。

（3）入駐企業的經營情況：包括企業資產及營業收入等指標，主要反映企業經營規模和產出信息等。

四、上海辦公樓經營情況調查的結果分析

為論證上述辦公樓統計調查方法的可行性、有效性和可操作性，上海市統計局根據此調查方案，于2010年10-11月開展了辦公樓經營情況重點調查，結果如下：

（一）辦公樓分布較為集中、集聚效應明顯

截至2009年末，上海共有經營性辦公樓3900萬平方米左右。從分布看，主要集中在10個中心區，約占全市辦公樓總面積的80%，其中尤以浦東新區、黃浦區、徐匯區、長寧區和靜安區密集度最高，分布較為集中。辦公樓的集聚效應明顯，落戶上海的跨國公司地區總部數量不斷增加。至2009年末，聚集了跨國公司地區總部257家，外資投資性公司190家，外資研發中心304家，以及576家國內企業總部，包括上市公司、中央大企業和民營企業500強總部。辦公樓密度較高的區縣聚集效應更加明顯，浦東新區已集聚了100多家跨國公司地區總部，占全市跨國公司地區總部的半壁江山；徐匯區入駐的國內企業總部機構最多，約占全市國內企業總部數量的40%。

（二）辦公樓市場供求基本平衡

專項調查結果顯示，77.5%的企業認為目前上海辦公樓的供應量能夠基本滿足市場需求，辦公樓市場供求基本平衡。從供應結構看，67%的企業認為辦公樓供應結構基本合理，其中國際一流的甲級辦公樓供應量比較充足，但中檔辦公樓的供應則略顯不足。在被調查的企業中，約八成企業認為在上海要找到符合企業要求的辦公樓不是很困難。絕大多數企業對其目前正在使用的辦公樓總體較滿意，認為不滿意的比重不足一成。

（三）辦公樓租金水平偏高

近六成被調查企業認為上海辦公樓租金水平總體偏高?？紤]到較高的租金水平，有另覓辦公樓計劃的企業中，57.6%更加傾向于中檔辦公樓。另據戴德梁行咨詢機構的統計，2010年第3季度，全市甲級辦公樓租金的成交價格為每天每平方米7.02元，與上季度每天每平方米6.8元的交易租金相比，環比上漲3.24%，其中，租金最高的地區是靜安區，其次分別為盧灣區和徐匯區。

（四）不同區域辦公樓進駐企業有明顯差異

專項調查結果顯示，不同區域辦公樓的進駐企業呈現出明顯差異。中心區以從事金融、咨詢、商貿等服務性行業的企業居多，其中大企業又占了多數；非中心區則多數以制造業企業和中、小規模的各類企業為主。從進駐甲級辦公樓的企業行業分布特征看，金融類、咨詢服務類、法律服務類、廣告服務類企業以及大、中型制造業企業是甲級辦公樓租賃的主力。在甲級辦公樓的租賃戶中，外資企業約占70%，中資企業占30%。超甲級辦公樓的進駐企業中，外資企業所占比重達90%左右。

五、開展辦公樓市場經營情況調查工作需關注的問題

（一）關注辦公樓市場發展動態，加強辦公樓名錄庫的建設工作

辦公樓的發展在城市經濟發展中扮演著越來越重要的角色，各地政府也積極規劃并推動本地區辦公樓宇的發展。因此，關注辦公樓市場發展動態，及時更新辦公樓有關信息，加強辦公樓名錄庫的建設工作，是進一步做好辦公樓統計工作、進行辦公樓統計調查制度研究的前提條件和有力保證?？赏ㄟ^聯合房管部門，以辦公樓普查或房屋普查的形式，登記辦公樓基本情況、所屬區域和入駐企業等信息，建立全市辦公樓名錄庫。此外，每年根據新建辦公樓的竣工情況，及時更新名錄，及時掌握上海辦公樓最新名錄信息。

（二）建立辦公樓統計調查制度，進一步研究和改進辦公樓統計調查方法

為切實做好辦公樓統計工作，準確、完整地掌握辦公樓的供求狀況和發展趨勢，應建立規范、有效的辦公樓統計調查制度。這有利于及時獲取辦公樓市場相關信息，滿足市場分析的需要，為政府規劃辦公樓建設、引導辦公樓市場調控方向、發展樓宇經濟提供決策依據。目前由于辦公樓名錄庫不全，無法采取抽樣調查的方式來抽取更具代表性的辦公樓樣本，只能采取重點調查的方式。若能結合辦公樓名錄庫建設，在目前研究基礎上，可考慮改進辦公樓統計調查方法，采取抽樣調查或全面調查的方式，以取得更加詳細、精確的辦公樓市場的數據，為政策制定提供可靠依據。

（三）加強辦公樓統計基礎工作，提高統計人員業務水平

開展辦公樓調查需要物業管理單位的配合，但上海物業管理單位數量眾多、規模不一、管理水平參差不齊，且大多數單位未設專職統計人員，單位主要經營者對統計工作重視度不高，對調查的配合程度較低。因此，必須加強對基層單位和統計人員的宣傳教育力度，普及統計法律、法規知識，增強法制意識。同時，要提高調查人員的專業水平和業務素質，適當增加基層調查人員力量，加強調查人員的業務培訓，形成一支訓練有素的基層調查隊伍，保持調查隊伍的穩定性。這是持續開展調查工作、防止調查數據失真、提高調查數據可信度的有效保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.018

周群艷）