房地產企業成本費用管理問題的探討

○王亞楠

（山東魯光信息工程有限公司 山東 濟南 250101）

房地產企業成本費用管理問題的探討

○王亞楠

（山東魯光信息工程有限公司 山東 濟南 250101）

現如今，房地產企業的成本管理問題逐漸引起了人們的關注，對房地產企業進行成本費用控制是目前企業最為重要的一項控制環節，是企業獲得經濟效益最根本的方法，對企業而言意義重大。本文首先對房地產企業成本費用問題進行了概述，其次闡述了房地產企業成本費用管理存在的主要問題，分析了房地產企業對成本費用進行管控的原因，并在此基礎上，結合房地產企業目前的實際工作現狀，有針對性地提出了一系列企業成本費用管理存在問題的對策與措施，具有一定的現實意義。

房地產企業 成本費用 成本管理 成本控制

對房地產企業進行成本費用的管控工作，是企業獲取經濟效益最根本的方法，開展房地產企業的成本控制工作，找出企業在成本費用方面所存在的問題，并積極采取一系列方法與手段來解決問題，對于企業降低成本、提升綜合競爭力有著十分重要的意義。房地產企業在開發過程中會產生較多費用，會對企業的經濟效益產生直接影響，所以，對房地產企業進行成本費用管理問題的探討就顯得尤為重要，是企業目前面臨的一項重大課題。

一、房地產企業成本費用問題概述

房地產企業成本費用類型較為繁雜，按發生時間分為獲取土地階段、開發建設階段、轉讓及銷售階段；按開發產品種類分土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、待見工程開發成本；按成本費用項目分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、管理費用、銷售費用、財務費用和開發稅費。想要進行一系列的投資分析與決策，最主要的依據就是企業成本費用項目的確定與構成。某一項目的全部成本與費用，要涉及到項目自始至終的全部過程與內容，是一項十分復雜、繁瑣的系統工程。房地產企業的成本費用控制過程主要是指企業采取一系列科學、合理的管理方法與手段，對自身的人、材、機進行不斷地優化與組合配置，從而最終實現企業以最少的投入取得最大的收益。項目全過程中發生的成本費用是由眾多分過程與具體活動構成的，成本費用工作進行的好壞能夠反映出一個企業運用資源的綜合能力，對企業從上至下各個部門的工作都是一項考驗。就目前情況而言，我國的房地產企業對工程項目的成本費用管理問題認識還不盡到位，在實際工作當中還存在著一些問題亟待解決。因此，房地產企業必須重視起自身的成本費用的管理與控制工作，做到先從思想上擺正觀念，再從行動上提高企業的經營效率與經濟效益，從而不斷保障企業的健康、持久發展。

二、房地產企業對成本費用進行管控的原因分析

就目前情況而言，房地產企業面臨著一定的困境，正是由于這些因素，致使企業不得不以成本費用為出發點，來提升自身的經濟效益，乃至社會效益，最終提升自己的綜合競爭力。這些因素主要表現在以下幾個方面：政府對土地商業用途的供應量進行了限制，土地拍賣價格也在不斷升高；面臨競爭日益激烈的市場競爭環境，房地產企業相互之間的競爭也日趨激烈，為了獲取到有限的土地，在一定程度上也抬高了地價；近兩三年以來，我國一直處于通貨膨脹的階段，導致建材成本的不斷上漲。同時，受國家宏觀調控的影響，銀行采取緊縮政策，致使很多房地產企業不能得到充足的資金，資金鏈較為緊張。正是由于上述因素的存在，房地產企業必須加強自身的成本管控工作，并以此為基礎與核心，來不斷提升企業的經濟效益，乃至社會效益。

三、房地產企業成本費用管理的對策與措施

1、完善項目的成本管控工作

（1）土地征用與拆遷補償費的控制。眾所周知，土地成本在房地產企業的總體成本中占有比例是最大的，因此土地成本對整體項目的利潤產生直接影響。就目前情況而言，我國的土地資源越來越稀缺，公民維護權益的法律意識越來越強烈，這都給拆遷工作帶來了一定的阻礙。為了避免拆遷工作影響項目的總體進度，企業最好選取熟地來競拍。如果是經由其他方式得到的開發權，那么一定要明晰土地使用權的歸屬問題，從而避免不必要的紛爭。

（2）前期工程費的控制。企業向政府部門所繳納的各類規費，也占有一定的比重，企業應該對其加以重視。企業應該對項目有一個較好的把握，盡可能地爭取存在國家優惠政策的項目。對所繳納的保證金等費用，到期后要及時予以索回。

（3）建安費用的控制。通常情況下，建安費用支出要占到項目總支出的五成左右，在房地產企業的成本費用管理中占有十分重要的地位。企業想要做好建安費用的控制，就必須了解區域經濟的形勢，認真分析出當前施工企業的總體狀況。對類似的項目造價指標進行調研，掌握市場人工與材料變動的具體情況，對造價的主要影響因素展開修正分析，科學、合理確定建安成本的指標。

想要控制好建安成本，就應該在設計方案上進行重點分析與研究，努力實現方案的經濟化與最優化，盡可能地找到成本費用的最佳點，保障資源的有效、合理配置，提升有限資源的使用效率，防止浪費現象的發生。此外，可以考慮利用固定總價合同，使工程造價能夠被有效控制在一定預算范圍之內，或通過施工合同、招標文件中一系列的條款設置，盡可能地將價格上漲、工程量增加等風險轉移給施工單位，從而實現企業對建安費用的較好控制。

（4）基礎設施費、公共配套設施費的控制。基礎設施費用通常包含有道路、供電、供水、供熱、排污、通訊、照明等，企業進行建設之前，一定要根據自身的實際情況制定項目預算，采取招標方式，確定各基礎設施施工單位。同時，還應合理安排好施工順序，盡量減少預付款占用資金的情況。在進行配套設施建設時，一定要深入考慮到消費群體的具體需求，根據市場定位，制定相匹配的設施檔次。此外，還要實現對配套設施的全局性安排，在較近的距離內，盡可能地避免雷同配套設施的出現。

2、健全一套完善的成本費用管控體系

現如今，房地產企業在自身的成本管控工作方面已經取得了一定的成績，部分企業已經認識到戰略規劃對企業控制成本、提高經濟效益的重要性，也逐步將其融合與實施到自身的成本管控中來。但在部分企業內部，成本費用管控體系還不盡健全與完善，缺乏一定的程序性與規范性，企業應該站在戰略性的高度，來看待自身的成本管控問題。制定出一系列科學、合理的成本費用管控體系，并使其積極運用到實際工作當中，同時配套出完善的獎懲機制，切實做到好要獎錯要罰。企業的領導者要以身作則，積極履行企業的各項制度規定，起到模范帶頭作用，從而不斷提升企業員工的工作熱情與積極性，使其能夠更好地為企業進行服務，最終保障企業總體經營目標的順利實現。

3、期間費用控制

（1）管理費用控制。管理費用指的是房地產企業為了管理與組織企業內部各項經營活動而產生的各項費用的總稱，主要包含有變動費用與固定費用。企業應該對各部門制定出費用預算，按月或者按季度進行考核，并且將考核結果與部門績效相掛鉤，從而保障激勵作用的有效發揮。在崗位設置上，要做到全面考慮、統籌兼顧。既要滿足企業發展，又能達到企業內控的要求。

（2）銷售費用控制。以項目策劃費用而言，部分企業擁有自己的策劃團隊，但多數企業還是會選擇外包的方式進行策劃。企業應依據項目市場定位，完善出一套合理、科學的銷售策略與預售啟動方案；在廣告費用方面，廣告方式的不同會導致產生效果與費用的不同，企業應該通過一系列的比較與論證，并以此為基礎，用最低的成本，達到最佳的廣告效果。

（3）財務費用的控制。房地產企業擁有資金需求量大、開發周期較長等特點，資金借貸是其主要的融資方式之一，企業可以通過一系列有效措施來降低資金借貸的運行成本，從而實現對財務費用的較好控制。

第一，企業應該認識到，國有商業銀行與地方性商業銀行的某些政策或利率執行方面是存在差別的，應該從整體與全局上對其有所掌握。在全球金融危機的大背景之下，貸款的審核程序與操作流程將更為嚴格，企業應該重點結合自身的實際狀況，選擇特定銀行作為自己的業務伙伴。

第二，企業可以考慮制定項目進度的資金需求計劃，在項目的進行過程中，根據資金需求，對資金開展分批次借入，這樣可以有效避免由一次性資金借入引發的資金閑置等問題，有效提高資金的使用效率。另一方面，借款期限長短與利率高低是成正比例關系的，因此建議企業盡可能地利用短期貸款，到期及時償付，再申請下一次的短期貸款，加強了企業的資金周轉率，有利于企業形象與信譽的提升，同時還可以節省利息方面的支出，從而減少企業的財務費用。

4、稅費風險的控制

房地產企業在其項目開發的過程中，資金的運籌較為緊張，資金籌集主要依賴于企業的借款，這就導致企業利息支出的增加。因此，對利息費用的扣除就可以當做是企業進行納稅籌劃工作的一項重點內容。就目前情況而言，我國稅法對房地產的利息扣除有兩種。企業可以對其進行分析與比較，計算出兩種情況下利息支付額的高低，同時結合企業日常的管理運營狀況，選擇是否進行項目利息支出分攤轉讓或者提供金融機構證明，從而降低企業稅收負擔，實現對企業稅負風險的較好控制。

[1]高揚：我國中小房地產企業工程項目成本控制的問題與策略[J].湖北財經高等專科學校學報，2012（2）.

[2]徐薇華：房地產企業的目標成本管理——以龍信房產公司為例[J].會計之友，2011（5）.

[3]于晶：淺談房地產企業核心競爭力之項目管理與成本控制[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2011（2）.

[4]朱黎濤、熊琪：房地產企業項目實施階段的成本控制[A].河南省建筑業行業優秀論文集[C].2010.