關于喀什市廉租住房供給不足的幾點思考

米熱妮薩·玉蘇甫

(新疆財經大學，新疆 烏魯木齊 830012)

一、問題的提出

住房是人的基本需求之一，是人類生存和發展不可或缺的物質條件。國民居住問題一般通過兩條路徑加以解決，一是市場供給，二是政府供給。廉租住房是政府住房供給的一種形式，當今各國政府都把住房保障作為公共政策的基本內容。住房保障具有民生性，公民應享有的基本居住權利以及政策和提供主體的公共性，使得廉租住房具有公共產品的性質。目前，我國低收入家庭無力通過市場機制來解決住房問題，政府需要在提供公共產品與服務方面發揮基礎性作用，使低收入家庭也能獲得均等化的產品與服務，從而實現社會公平、穩定發展。

廉租住房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。轉型期我國加大廉租住房供給以滿足低收入家庭基本居住需求，是構建社會主義和諧社會，全面建設小康社會的必然要求。

喀什市在加快經濟轉變方式和優化經濟結構影響下，把握機遇，加快社會保障和福利制度建設，結合當地社會經濟發展實際，制定城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法，建立健全住房保障體制，加快了廉租房制度建設。但由于人均收入低，經濟發展落后，農村人口比重較大等原因，仍有一部分低收入家庭的居住需求無法滿足，保障房尤其是廉租房有效供給嚴重不足，成為地方政府特別是普通民眾關心的問題。因此解決住房問題，讓有困難的家庭得到住房保障，穩定經濟和社會發展是政府首先要解決的突出問題。

二、喀什市廉租住房供給現狀及特點

(一)廉租住房供給與需求之間缺口較大

喀什市2007年建設廉租住房552套，面積27136.28平方米，套型面積49.2平方米，2008年新建廉租住房1000套，建筑面積50000平方米。2007—2009年，完成了7088套廉租住房建設，并已全部入住。截至2009年3月底全市低保、低收入家庭住房困難戶共計24136戶，其中:低保住房困難戶18632戶，低收入家庭住房困難戶5504戶，目前已有552戶低保和低收入家庭住房困難戶搬遷至新建成的廉租保障住房，尚有1.5萬多戶家庭等待入住保障性住房。

(二)資金缺口較嚴重

我國的廉租住房制度主要通過租金補貼和實物配租的方式來解決低收入群體的住房問題，因此，該項制度的實施需要充足的資金。資金的缺乏是目前廉租房進展緩慢的關鍵因素。2007—2009年3月政府投資保障性住房資金籌集、管理和使用情況專項審計調查結果顯示，喀什市廉租住房建設項目中2007年國補專項資金1085萬元，資金缺口2487萬元;2008年國補專項資金1730萬元，資金缺口2870萬元。其中從地方財政需要補一部分資金。但喀什市經濟發展落后，地方政府財政實力弱，無法實現差額部分的補助。

(三)供應對象收入難以統計，監管機制尚不完善

在目前喀什市低保制度運行中，主要依靠社區居委會對于本社區情況熟悉的優勢，由街道辦事處或鎮政府委托居委會對申請人收入情況進行調查和審核，往往缺乏公正、客觀性。而且由于歷史的原因和重視、投入不夠，我國各城市基本沒有建立住房、收入檔案，居民住房情況和收入信息不健全，許多“隱性”收入難以搞清，導致無法準確界定住房保障對象。另外，廉租住房實施辦法中，只有對承租廉租住房的家庭條件改善后有意隱瞞收入等情況的規定，而沒有對明知不符合申請條件卻造假申請的行為的處罰辦法。容易誘使部分家庭條件超過承租廉租住房標準的人鉆法律的空子。

(四)建設用地緊缺，危舊房拆遷等存在安全隱患

喀什市建設用地緊缺，住房建設過程中涉及大量的危舊房拆遷，大部分保障性廉租住房優先安置了拆遷戶和老城區危舊房改造的搬遷戶?？κ彩欣铣菂^有居民62616戶，21.92萬人，有28片集中連片的危舊房片區，其核心區人口密度2.6萬人/平方公里，建筑密度達70%以上，安全隱患十分突出。

(五)缺乏應有的激勵和約束制度，地方政府供給廉租房動力不強

利益驅動以及制度上的缺失，使得地方政府建設廉租住房的動力不足。一方面，廉租住房建設需要出錢出地。對于地方政府而言，出土地比出資金更能觸動其利益。因為出資金只是土地出讓金凈收益的10%，而出土地則相當于拿出100%的土地出讓金。土地出讓金在各地政府財政收入中占據相當大的比例，目前，各地政府通過土地拍賣形式，讓出價最高者得到土地，這種看似公平的制度其實是在實現地方政府的利益最大化。而地價的大幅上升推動了房價更快上漲，對廉租房建設動力不足。另一方面，廉租住房等社會保障性住房供應量對房價有抑制作用(研究表明，廉租房供應每增加5%，房價會拉低3% ～4%)。而房價下跌既會抑制地方政府的GDP增長，又會影響到官員政績。廉租住房等社會保障性住房政策，一直以來都缺少明確的硬性指標，更多的都是原則性規定，這使得廉租住房制度缺少足夠的剛性，也是地方政府參與積極性不高的重要原因。

三、解決喀什市廉租住房供給不足的對策建議

(一)采取多元化的融資創新渠道，確保廉租住房建設有穩定的資金來源

廉租住房建設作為調整住房結構的重要舉措，首先需要滿足其融資需求。從現實情況看，廉租住房的融資方式單一以及融資渠道不暢已成為我國廉租住房制度建設金融方面的瓶頸，需要根據廉租住房的運行特征，采取多元化的融資創新渠道來滿足其融資需求。

廉租住房的資金主要來自于政府的財政支持，如果沒有政府的支持，廉租房制度的建設難以為繼。政府應深入探索，真正走出一條符合中國特色的廉租房建設之路，加快廉租住房的建設步伐。

1.實行優惠政策吸引民間資金

根據日本、新加坡和香港等地的經驗，政府公共住房建設逐步引入民營資本參與是未來發展的必然趨勢，這有利于緩解政府的財政壓力，通過有效的優惠政策吸引民間資金可以保障廉租住房建設的長效性和可持續發展。

2.住房保障稅

根據國際貨幣基金組織統計，目前世界征收不同形式社會保障稅的國家已有80多個，住宅保障稅是其中一種。我國的住宅保障稅可以面向城鎮在職居民，按照其工資收入水平實行累進稅率制，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租住房建設、修繕和廉租住房租金補貼。

(二)完善供應對象的家庭收入統計與監管機制

完善收入統計與監管機制是我國住房分類供應體系有效運行的前提?，F階段，在城鎮廉租住房資源非常有限的情況下，在準入制度上確定一個資格標準，建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制顯得尤為重要，既可最大程度提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租住房制度管理相關部門定期對享受廉租住房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租住房消費的“搭便車現象”，確保有限的廉租住房資源發揮最大的效用。

(三)進一步加強公眾監督力度，保證廉租住房的質量

在賦予地方政府必要的財政自主權的同時，也賦予當地居民監督政府、參與政府決策等權利。要實現公眾監督，需增加廉租住房建設和管理的透明度，將土地審批、資金到位、建設進度、分配原則、分配結果等情況向社會公示，及時更新，以便于公眾全過程監督，從而確保廉租住房配置給有迫切住房需求的低收入家庭。同時，還要建立質量監控體系，保證廉租住房工程安全和使用功能，及時解決工作中遇到的困難和問題，確保工程建設順利進行。

(四)制定相應法規制度，為廉租房工程實施提供有效保障

無論是發達國家還是發展中國家，都將住房保障納入政府工作重要議程，同時，通過法規制度加以保障。成功推行廉租房制度的國家一般都有較為完善的法律保障。加強住房保障的立法工作，通過法律的形式明確地方政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優惠等方面的具體責任。以法律的形式約束地方政府廉租住房供給的質量和數量問題已勢在必行。

(五)完善官員政績考核機制，充分發揮政府的職能作用

把廉租住房等社會保障性住房建設情況指標化，納入官員政績考核機制中，作為獎勵或懲處干部的依據。廉租住房建設過去之所以未能務實發展，根源之一就在于干部考核機制建設滯后，可見，廉租住房作為一種福利性的住房政策，在實施推進過程中政府的作用至關重要。

［1］趙燕菁.廉租房建設與國家宏觀經濟［J］.城市發展研究，2005(3).

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