保障性住房融資探討

□文/ 姚 進(jìn)

（天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司 天津）

民生工程關(guān)系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡導(dǎo)改善和保障民生工程，其中保障性住房建設(shè)就是人們所關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。“保障性住房”，是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。按照“十二五規(guī)劃綱要”，整個(gè)“十二五”期間，保障性住房的建設(shè)量要達(dá)到3，600 萬(wàn)套，計(jì)劃投資9，000 億元。如此龐大的建設(shè)資金從何而來(lái)？本文僅從保障性住房融資角度著眼，探討解決保障性住房建設(shè)資金的有力途徑。

一、當(dāng)前保障性住房資金投入現(xiàn)狀和問(wèn)題

（一）現(xiàn)狀

1、稅收優(yōu)惠。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2008年印發(fā)的《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中的規(guī)定，國(guó)家對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅：對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房、在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。此外，財(cái)稅部門(mén)還于2010年出臺(tái)了關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

2、建設(shè)資金壓力巨大。2011年1，000萬(wàn)套，2012年700 萬(wàn)套，這是保障性住房開(kāi)工建設(shè)的“大計(jì)劃”。據(jù)初步估算，2011年實(shí)際在建的保障性住房約為1，500 萬(wàn)套，2012年開(kāi)工數(shù)和在建數(shù)繼續(xù)增加，在建工程量達(dá)1，800 萬(wàn)套，業(yè)內(nèi)估計(jì)2012年資金需求可能超過(guò)2011年。如果再考慮建材、人工等建設(shè)成本的不斷上升，保障性住房建設(shè)的資金壓力進(jìn)一步加大。保障性住房建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。

（二）融資存在的問(wèn)題

1、地方政府透支嚴(yán)重。以2011年為例，有5，000 多億元的資金將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。而這5，000 億元政府投入中，除中央財(cái)政投入的l，000 億元外，剩余4，000 億元又推給了地方政府。基于保障性住房的目標(biāo)人群，在保障性住房的土地買賣中，政府不能以高額的競(jìng)拍價(jià)賣地，這樣使得政府在保障性住房土地買賣中損失了大筆收入，同時(shí)還要在其他收入中拿出資金來(lái)給予其補(bǔ)貼，使很多地方政府早已透支。

2、銀行顧慮多。以2011年保障性住房建設(shè)所需的1.3 萬(wàn)億元資金為例，其中有1/4 需要社會(huì)投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而在銀行信貸額度偏緊的情況下，保障性住房建設(shè)卻得不到銀行貸款的垂青。貸款難，體現(xiàn)在擔(dān)保抵押環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，銀行貸款要求有房產(chǎn)或土地進(jìn)行抵押。但公租房、廉租房是不能被用來(lái)抵押的，而政府手中的土地有限，很難滿足銀行貸款要求。另外，公租房、廉租房等租賃型保障性住房的投資巨大，回報(bào)卻緩慢。綜合一些省份的測(cè)算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期至少要18年。但是，銀行對(duì)待公租房、廉租房貸款時(shí)限僅為15年。

3、投資風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)觀望多。由于建設(shè)保障性住房的利潤(rùn)偏低，一般凈利率為3%～5%左右，而商品房的凈利率都在10%以上。所以，開(kāi)發(fā)商基于利潤(rùn)的考慮不可能對(duì)保障性住房有多大興趣，而且前幾年保障性住房開(kāi)發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%，而現(xiàn)在優(yōu)惠利率已基本取消，資金成本大幅提高，盈利前景不容樂(lè)觀。

二、保障性住房融資瓶頸的破解

（一）政策性銀行。商業(yè)銀行由于銀根緊張不能進(jìn)入保障性住房融資市場(chǎng)，政策性銀行則率先動(dòng)手。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行2011年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443 億元，占到同業(yè)保障性住房貸款新增額的近一半。

（二）社保基金。全國(guó)社會(huì)保障基金對(duì)保障性住房的投資正在逐步增加，大約占投資比重的5%。全國(guó)社保基金2011年上半年已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資105 億元。

（三）保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金將保障性住房建設(shè)投資作為重要增值渠道。從實(shí)際情況看，得以較快推進(jìn)的融資渠道正是保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動(dòng)力，保障性住房的投資期限一般比較長(zhǎng)，符合保險(xiǎn)資金（尤其是壽險(xiǎn)資金）期限長(zhǎng)的資金特點(diǎn)，可以和保險(xiǎn)資金的周期相匹配，有助于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債管理。同時(shí)，保障性住房屬于債權(quán)投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點(diǎn)不同，有利于增強(qiáng)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。

（四）信托基金。在保障性住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，配比合理比例的商業(yè)地產(chǎn)面積。商業(yè)面積的合理設(shè)計(jì)，不但能提升社區(qū)生活便利水平、幫助解決低收入群體就業(yè)問(wèn)題，還可用商業(yè)面積租金收益來(lái)部分覆蓋保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，并最終提高保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的投資價(jià)值。由于保障性住房中的公租房帶租約且未來(lái)可能允許出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商業(yè)部分租金收益可預(yù)期，這就構(gòu)成了地方政府發(fā)行保障性住房建設(shè)債券的信用基礎(chǔ)。因此，通過(guò)制度創(chuàng)新，以上述信用為基礎(chǔ)建立各種房地產(chǎn)信托投資基金，可作為未來(lái)保障性住房建設(shè)的一種主要融資模式。

（五）國(guó)債和地方債。發(fā)改委于2011年6月發(fā)布通知，明確允許地方政府通過(guò)發(fā)債為保障性住房建設(shè)籌措資金。各地方紛紛試水，發(fā)行企業(yè)債。由于地方政府債具有準(zhǔn)國(guó)債性質(zhì)，鑒于債券信用高、融資成本低的特點(diǎn)，以地方政府債形式籌集保障性住房建設(shè)資金，必將大大降低保障性住房融資成本，緩解資金瓶頸，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程。

（六）企業(yè)資金。對(duì)于資金緊張的保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)商以及社會(huì)資本被寄予厚望。但保障性住房回報(bào)率大多低于社會(huì)平均利潤(rùn)率，如果基于自愿的話，很少有企業(yè)會(huì)參與保障性住房建設(shè)。因而，越來(lái)越多的地方開(kāi)始采用行政手段，強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最終由政府以成本價(jià)同購(gòu)。2011年3月以來(lái)，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺(tái)商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之間。目前，開(kāi)發(fā)商尤其是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了較多的保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)。

（七）售租結(jié)合。地方政府、開(kāi)發(fā)商與保障對(duì)象圍繞保障性住房展開(kāi)的利益平衡成為保障性住房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點(diǎn)。向保障對(duì)象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障性住房建設(shè)資金的思路成為這一模式的核心。也就是說(shuō)，在廉租房、公租房等保障性住房中，申請(qǐng)人可以先購(gòu)買保障性住房的部分產(chǎn)權(quán)，政府持有剩下的產(chǎn)權(quán)，使得政府可以回籠部分建設(shè)資金。達(dá)到一定年限后，保障對(duì)象可以購(gòu)買政府所有產(chǎn)權(quán)，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋，政府亦可全部回籠資金。

三、結(jié)束語(yǔ)

切實(shí)解決保障性住房建設(shè)的融資難問(wèn)題，有利于保障項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，切實(shí)解決中低收入居民的住房問(wèn)題，推進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。■