新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點、效果及展望

金春良

（江陰職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理系，江蘇 江陰214405）

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點、效果及展望

金春良

（江陰職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理系，江蘇 江陰214405）

與前幾輪調(diào)控相比，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，更多運用了行政手段。在一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了階段性成果，市場主體的行為漸漸趨于理性。但是，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策實施中面臨的困境，我國房地產(chǎn)市場“政策市”特征依然十分明顯。展望未來，只有建立穩(wěn)定的長效調(diào)控機制，才能逐步改善房地產(chǎn)市場長期供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場才能回到健康的發(fā)展道路上來。

房地產(chǎn)；調(diào)控政策；差別化信貸；保障房；限購

2010年1月10日，為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，國務(wù)院辦公廳出臺了“國十一條”，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控全面展開。與以往相比，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策力度大，政策出臺密集，調(diào)控持續(xù)時間長，強化了對地方政府問責(zé)，行政手段運用更多。本輪房地產(chǎn)調(diào)控能否遏制房價快速上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展？能否改變公眾“越調(diào)越漲”的預(yù)期？還存在哪些不足？調(diào)控政策的下一步走向是什么？這是值得認(rèn)真研究的問題。

一、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點

2003年起，我國政府實施了多輪房地產(chǎn)調(diào)控，與前幾輪調(diào)控相比，本輪調(diào)控政策呈現(xiàn)出以下特點。

（一）調(diào)控政策空前嚴(yán)厲

首先，本輪調(diào)控出臺了嚴(yán)厲的差別化房貸政策，在二套房（含以上）貸款首付款比例和貸款利率上作出了嚴(yán)格的規(guī)定。“國十一條”規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于40%，“國十條”和“國八條”則進一步把首付款比例提高到50%和60%；“國十條”規(guī)定二套房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；2010年10月，各商業(yè)銀行進一步暫停了發(fā)放第三套及以上住房貸款。其次，本輪調(diào)控加大了差別化住房稅收政策執(zhí)行力度，對出售自有住房，并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。最后，本輪調(diào)控充分運用了嚴(yán)厲的限購限價政策。密集的房貸新政與嚴(yán)厲的稅收和土地政策、嚴(yán)厲的住房限購限價政策一起，共同組成了“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合拳。

（二）積極增加保障性住房和普通商品住房供給

2006年5月，“國六條”首次提出“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房”，由于缺乏可操作的實施細(xì)則，相關(guān)政策一直沒有被有效落實。本輪調(diào)控明確了2011年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的任務(wù)，提出了“十二五”期間新建保障性住房3600萬套的規(guī)劃。“國八條”要求地方政府切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)，強調(diào)了“保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”。本輪調(diào)控進一步強化了住房保障的約談問責(zé)機制，對沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)，相關(guān)部門人員按照規(guī)定將被追究責(zé)任。

（三）突出運用了行政手段

2010年“國十條”首次提出，地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。2011年1月“國八條”再次規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行限購措施。在中央的一再嚴(yán)令下，包括北京、廣州在內(nèi)的一線城市和房價漲幅過大的杭州、蘇州等二線城市，都相繼出臺了住房限購令，規(guī)定本市居民和外地居民的購房數(shù)量和條件。截止2011年10月31日，全國累計有46個城市發(fā)布了限購令。與上述實施限購的城市不同，房價漲幅相對有限的二三線城市則選擇相對寬松的限價政策，2011年9月，河北省廊坊市出臺“限價令”，要求該市新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米，隨后，更多二三線城市加入“限價”行列。

二、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果

縱觀本輪房地產(chǎn)調(diào)控，由于決策果斷，政策力度大，針對性強，調(diào)控的短期效果十分顯著。

（一）供求關(guān)系暫時改善，房價拐點逐步顯現(xiàn)

在本輪調(diào)控的政策“組合拳”中，增加保障性住房的政策具有較長“時滯”，短期效果不明顯，相對來說，打擊投機的政策短期效果更為顯著。差別化房貸政策直接加大了支付能力較弱的中小投資者購房難度，而“限購令”則直接凍結(jié)了市場投機資金，“限購”屬于行政調(diào)控手段，涉及環(huán)節(jié)少，政策漏洞小，見效尤其迅速。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2011年10月，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌，下跌幅度為0.18個百分點。其中，10月份環(huán)比下降的城市有34個，下降個數(shù)比9月份多17個，持平的城市有20個，上漲有16個，在16個價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。以上數(shù)據(jù)說明，在歷經(jīng)近兩年的調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場畸形增長的投機購房被初步抑制，短期供求關(guān)系改善，房價拐點逐步顯現(xiàn)。

（二）房價下跌預(yù)期形成，市場主體回歸理性

參考我國2003年以來幾次房地產(chǎn)調(diào)整經(jīng)驗，市場成交量是觀察房價走勢的重要指標(biāo)，每次房價實質(zhì)調(diào)整前，市場成交量都大幅下降。2011年11月9日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，10月份住宅銷售面積同比下降11.6%，銷售額降幅14%,較9月份7%的增幅明顯回落。成交的萎縮預(yù)示市場調(diào)整的來臨，4季度來，萬科、龍湖、中海、綠地等行業(yè)領(lǐng)跑者，已經(jīng)紛紛降價促銷，回籠資金；投機者逐步離開市場，剛需購房者在“買漲不買跌”的心理作用下,普遍持幣觀望；在土地一級市場上，土地流拍和底價成交頻現(xiàn)。根據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2011年11月的前三周，全國13個重點城市居住用地出讓流標(biāo)率已達(dá)到48%。上述現(xiàn)象說明，房價下跌的預(yù)期已經(jīng)形成并逐步強化，市場主體的行為漸漸回歸理性。

三、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實施的困境及不足

（一）新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實施的困境

多年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策實施中一直面臨兩大困境，本輪調(diào)控中依然沒有明顯改觀。第一是調(diào)控政策的目標(biāo)多元化及選擇困境。房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的支柱產(chǎn)業(yè)，所謂“保證房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展”目標(biāo)實際包含三個子目標(biāo)：一是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟增長，二是防止房地產(chǎn)業(yè)脫離經(jīng)濟發(fā)展的實際水平而畸形擴張，三是大力發(fā)展保障性住房，多年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策一直在“抑房價”與“保增長”之間搖擺不定。每當(dāng)房地產(chǎn)投資過熱、房價短期漲幅過大，中央政府就啟動一輪調(diào)控；而當(dāng)房價趨穩(wěn)回落、宏觀經(jīng)濟增速下滑時，在保增長的思路下，緊縮調(diào)控政策屢屢被過度放松甚至轉(zhuǎn)向。第二是政策實施中中央和地方政府的非合作博弈。中央政府關(guān)注房價過快上漲帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險和保障性住房建設(shè)，而地方政府在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，更重視土地拍賣收入和房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的拉動作用，更熱衷于推動中高檔商品房建設(shè)，在保障性住房建設(shè)方面則裹足不前。

（二）新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的不足

本輪調(diào)控政策雖然空前嚴(yán)厲，但是缺乏打擊樓市投機的長效制度，調(diào)控政策只能延續(xù)以往調(diào)控-放松-再調(diào)控的模式，房地產(chǎn)市場的“政策市”特征依然十分明顯。“抑房價”與“保增長”本應(yīng)統(tǒng)籌兼顧，但是在實踐中往往顧此失彼。多年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展一直面臨復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，城鎮(zhèn)化的長期推進、民間資本投資領(lǐng)域狹窄、人民幣升值預(yù)期與全球化熱錢涌入等因素不斷強化房價長期上漲的預(yù)期。2008年底，為了應(yīng)對金融危機，房地產(chǎn)調(diào)控全面放松，在超常寬松政策刺激下，2009年房價呈V字反轉(zhuǎn)，房價快速回升導(dǎo)致了再一次恐慌性購房，本為防止宏觀經(jīng)濟衰退的房地產(chǎn)政策最后卻成為又一輪房價暴漲的推力。“越調(diào)越漲”的事實不斷強化公眾的投機心理，政策的多變使得市場主體無所適從，公眾長期預(yù)期混亂，嚴(yán)重影響了政府的公信力。本輪調(diào)控雖然取得了階段性成果，但嚴(yán)厲政策一旦趨緩，房價隨時可能出現(xiàn)又一輪報復(fù)性反彈。

四、對我國未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的展望及思考

（一）2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策展望

目前，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已到關(guān)鍵時期。展望2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策較大可能呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢。第一，政策方向輕易不會改變，力度也很難放松。經(jīng)過幾年來的數(shù)輪暴漲，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了巨大的金融風(fēng)險，房地產(chǎn)泡沫破滅后帶來的后果歷來十分嚴(yán)重，最近溫州民間借貸投機房地產(chǎn)引發(fā)的債務(wù)風(fēng)險和中小企業(yè)的生存困境，再一次揭示了我國房地產(chǎn)市場潛在的巨大風(fēng)險，房地產(chǎn)調(diào)控政策回旋余地已經(jīng)擠壓殆盡。第二，保障性住房政策將逐步落實。保障房的逐步上市，能減緩城鎮(zhèn)中低收入階層的被動購房需求。預(yù)計在中央政府的強力推動下，2012年各地保障房建設(shè)將逐步推進，所面臨的資金、土地和建造能力瓶頸將在實踐中逐步破解。第三，限購政策短期難以退出。一般來說，限購限價政策不宜長期使用，一年多來，關(guān)于“限購令”合法與否的爭論從來沒有停止，但是限購政策打擊炒房活動的效果的確顯著，在房價實質(zhì)性調(diào)整之前，限購政策短期退出的可能性較小。

（二）對建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的思考

歷輪房地產(chǎn)調(diào)控的教訓(xùn)表明，短期化、功利化的調(diào)控政策，反而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的混亂，要確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展，就必須要運用長期化、制度化、法規(guī)化的調(diào)控手段，構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制。參照國外成功經(jīng)驗，構(gòu)建長效調(diào)控機制，第一要建立高覆蓋的保障性住房體系。覆蓋面足夠的保障性住房，將完善我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決低收入家庭住房困難，改善房地產(chǎn)市場的長期供求關(guān)系。“十二五”末，3600萬套保障房建成后，我國保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右，而據(jù)相關(guān)資料，日本的住宅供給中，政府出資的“公共住宅”占到45.7%，香港這一比例達(dá)到49.6%，相比之下，我國保障房建設(shè)任重道遠(yuǎn)。第二要完善現(xiàn)有房產(chǎn)交易所得稅，謹(jǐn)慎試點并逐步擴大住房保有稅。這兩種稅能大幅增加炒房和囤房成本，抑制奢侈型住房消費，無需頻繁調(diào)整，是打擊樓市投機的治本之策。兩者結(jié)合，就能逐步改善房地產(chǎn)市場長期供求關(guān)系，穩(wěn)定市場主體的長遠(yuǎn)預(yù)期。

綜上所述，本輪房地產(chǎn)調(diào)控，由于中央政府態(tài)度嚴(yán)厲，調(diào)控政策力度大，調(diào)控取得了階段性成果。但是，本輪調(diào)控在打擊投機、抑制奢侈型住房消費的長效制度建設(shè)方面進展不大。未來的房地產(chǎn)調(diào)控，只有以長效的調(diào)控機制穩(wěn)定市場長遠(yuǎn)預(yù)期，以靈活的信貸政策平抑市場的短期波動，中國房地產(chǎn)市場才能逐步脫離“政策市”，迎來平穩(wěn)健康的發(fā)展。

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