論建筑物區分所有權之專有權

黃學榮

（百色學院 政法系，廣西 百色 533000）

所有權是民法中的一個重要概念，它描述的是特定人可以對特定物擁有完全、絕對的支配權利的一種社會現象，意味著特定人對特定物能夠進行最充分的控制及利用。可以說，所有權表述了人對物所能擁有的最基礎、最重要的權利，它形成了所有權法律關系及法律制度，并以它為基礎產生了其他內容的物權，從而奠定了民法整個物權制度及理論的基石。

一、建筑物區分所有權概述

（一）建筑物區分所有權的概念

《中華人民共和國物權法》對建筑物區分所有權明確定義為：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。建筑物區分所有權是指多個區分所有權人，共同擁有一棟區分所有建筑物時，各區分所有權人對建筑物的專有部分所享有的專有所有權和對專有部分以外的共有部分所享有的共有所有權的總稱。建筑物區分所有權由兩部分組成即專有所有權和共有所有權，此種不動產所有權是一種特殊的復合型的不動產所有權，具有區別于一般不動產所有權的特征[1]。

（二）建筑物區分所有權的形態分析

建筑物區分所有權包含對于建筑物獨立使用部分的專有所有權，對于建筑物的全體所有權人共同擁有的共有部分的共有所有權。在這里，專有所有權神圣不可侵犯，共有所有權不得分割。在物業管理的實際操作中出現權屬問題較多，既表現在維修、養護、服務費用的分攤，又表現在對管理等重大問題決策的表決中。

（三）建筑物區分所有權的特征

建筑物區分所有權與其他不動產所有權有明顯區別，其具有以下特征：

1.復合性。建筑物區分所有權是由專有所有權、共有所有權構成的復合性不動產所有權，而一般的物權所有權只是單一的不動產所有權，不具有共有所有權。

2.專有所有權的主導性。在建筑物區分所有權所包含的兩項內容中，專有所有權具有主導性，具體體現為：（1）區分所有權人取得專有所有權就自然取得共有所有權；反之，區分所有權人喪失專有所有權自然也就失去了共用所有權；（2）專有所有權標的物大小決定著共有所有權的大小；（3）一般情況下，區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共有所有權則不單獨登記。

3.一體性。建筑物區分所有權的專有所有權、共有所有權必須結為一體，才能稱為一個完全的產權，在轉讓、處分、抵押、繼承時也必須兩者結為一體，不可分割，他人在受讓建筑物區分所有權時，也必須同時取得這兩項權利。

二、建筑物區分所有權的專有所有權

（一）建筑物區分所有權的專有權

建筑物區分所有權的專有權，是指權利人享有的以區分所有建筑物的獨立建筑空間為標的物的專有所有權。《物權法》第71條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”專有權是建筑物區分所有權的核心部分，是區分所有權的單獨性靈魂，也是這個權利中的單獨所有權的要素。在建筑物的所有權上，權利人所享有的都是建筑物所構成的建筑空間，權利人所要利用、享有的不是建筑物的這個物質構成，而是享有、利用這個物質構成所形成的建筑空間。有人認為，一個普通建筑物的所有權是對建筑物的所有權，而建筑物區分所有權的性質是空間所有權，并且因此而與一般的建筑物所有權相區別。這種說法是完全不對的[2]。同時，“空間”一詞的使用還容易與用益物權中的空間利用權即分層地上權相混淆，也不妥當。建筑物區分所有權的專有權性質，是具有單獨所有權性質的權利。由于建筑物區分所有權是由幾個權利構成的，因此與其他共有權有區別。其中最顯著的區別是，這個專有權在其他共有權中是不存在的，因此，專有權是具有獨立所有權性質的權利，而不是共有，因而構成復合共有中的獨特部分，就是共有中的單獨所有。規則專有權人的權利義務關系表現為業主作為專有權人的權利和義務。

（二）業主的權利

專有權包括所有權的一切權能，因而業主對其專有的標的物具有完整的占有、使用、收益、處分的權能。業主在不違反國家法律的情況下，有權對專有部分按照所有權的要求處置，不受他人干涉和妨害。業主對自己的專有物，可以轉讓、出租、出借、出典、抵押，可以按自己的意愿對內部進行裝飾。但是，在對專有部分進行上述處分的時候，業主不得將其專有部分與建筑物共用部分的應有部分以及基地使用權的應有部分相分離而為轉移或者設定負擔。

業主享有物上追及權，在其專有物受到侵奪時，有權要求停止侵害，返還原物，賠償損失。由于專有權具有主導性，業主在處分其專有物時，必須連帶處分共有權和管理權。

（三）區分所有權人的義務

業主應負的義務主要是：（1）不得違反使用目的按照專有物的使用目的或規約規定使用專有部分，不得違反專有部分的使用目的，不得妨害建筑物的正常使用，不得損害其他業主的共同利益，如在住宅、公寓的專有部分開設餐館、工廠、小賣部，均違背其專有部分的使用目的，為不當使用；（2）維護建筑物牢固和完整的義務業主負有維護建筑物牢固與完整的義務，不得在專有部分加以改造、更換、拆除，也不能增加超出建筑物負擔的添附在維護、修繕專有部分或者行使權利時，不得妨礙其他業主的生活安寧、安全和衛生；（3）不得侵害專有部分中的共有部分，不得隨意變動、撤換、毀損位于專有部分內的共用部分，如建筑物的梁柱、管道、線路等，應負維護其完好的義務；（4）準許進入的義務在其他業主因維護、修繕專有部分或者設置管線，必須進入其專有部分時，以及管理人或者物業管理人員因維護、修繕共用部分或者設置管線，必須進人或者使用其專有部分時，應當準許進入，不得拒絕[3]P102-103；（5）損害賠償義務業主在行使自己的權利時，超越權利范圍而行使，應當停止侵害；造成他人損害的，應當對損害承擔賠償義務。

三、專有部分的范圍

建筑物的專有部分，是指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物的構成部分，它由一定平面的長度與一定立體的厚度所構成，與其他專有部分以墻壁、天花板、地板相隔離，至于與建筑物其他部分相隔離的材料，在所不問。如李某有一棟公寓樓的一套單元住宅，即屬于李某的專有部分。一般認為構成專有部分，需要具備兩個要件：（1）構造上具有獨立性。就是某一專有部分須與建筑物的其他部分在建筑物上能夠客觀地區分其范圍，比如一套三室二廳的住房；（2）利用上具有獨立性。就是專有部分須與一般獨立的建筑物相同，具有能滿足一般生活目的的獨立機能，能夠單獨使用并具有獨立的經濟效用。至于是否具有構造上的獨立性以及功能上的獨立性質，應依社會觀念進行判斷。即使不具有物理上的獨立性，但若能以人為方式加以劃分，并且不妨礙交易安全以及物權公示，即可認為是專有部分，可以成為獨立的物權標的。循“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。專有權的特別限制強調的則是，業主作為建筑物區分所有權人，在對建筑物專有部分行使專有權時，應受到比一般所有權行使更多的限制，例如“不得危及建筑物的安全”、“不得侵害其他業主的合法權益”、“遵守管理規約”等[4]。從適用后果上看，由于相鄰關系強調的是相鄰不動產權利人之間的共存互利，因此基于相鄰關系對所有權的限制，在結果上經常出現一種妥協的方式，即維系所有權行使行為，但給予相鄰人必要的補償。例如一起案件中，被告南側房屋所有權人加蓋二層，遮擋了原告北側房屋所有權人的采光，原告起訴要求被告拆除，審理中法院綜合考慮雙方的利益平衡，最終判決被告向原告支付一定的遮光補償費。專有權特別限制則一般不會出現此種折衷式做法，其結果只能是禁止或者允許業主行使專有權。從裁決的利益衡量考慮范圍看，相鄰關系主要是在相鄰不動產權利人之間進行利益衡量，從而確定是否構成妨害。專有權的特別限制則要在單個業主與全體建筑物區分所有權人之間進行利益衡量，從而確定專有權的行使是否應受到限制。通過以上區別，亦不難發現專有權特別限制與相鄰關系之間存在的交叉聯系，即：在相鄰的建筑物區分所有權人之間，會同時存在適用相鄰關系和專有權特別限制的可能性，但這兩者之間不存在競合取代關系，而是各自獨立適用。換而言之，在相鄰的建筑物區分所有權人之間，專有權的行使在受到相鄰關系限制的同時，也要受到專有權的特別限制。

從專有權特別限制與相鄰關系之間的區別聯系中，不難發現專有權特別限制在整個所有權限制體系中的位置。所有權是民法中最為重要的財產權利，但基于權利與義務的一致性原則，對所有權也要予以適當限制。前面已提及，在我國，基于民法原則，對所有權的限制有三部分：一是法律特別規定的限制，二是禁止權利濫用原則的限制，三是誠實信用原則的限制。從三者之問的關系上，誠實信用原則居于最高位階，禁止權利濫用原則次之，可以將禁止權利濫用原則看作是誠實信用原則在權利行使范疇的具體應用；而法律特別規定最為具體，居于底層，它是誠實信用原則和禁止權利濫用原則在立法上的具體化和類型化。通過梳理相鄰關系和專有權特別限制在所有權限制體系中的位置關系，可以讓我們深入了解法律基本原則在立法上落實為具體制度的過程，同時理解法律原則與具體制度規定之間的適用關系，即：（1）法律原則必須在立法上盡量落實為具體制度，才能很好地發揮其規范功能。例如對所有權的限制，依據相鄰關系或專有權特別限制規定，顯然比僅僅依靠誠實信用原則或禁止權利濫用原則，在實務上更容易操作，也更容易為大家所理解和接受；（2）在缺乏具體制度規范時，法律原則將成為填補缺陷的適用依據。例如對所有權的限制，如果沒有相應法律的特別規定，則可以運用誠實信用原則和禁止權利濫用原則來對個案情況進行裁斷；（3）由于具體制度是源于法律原則，因此在理解運用具體制度時，必須注意不能使具體制度的運用偏離法律原則。從前面對相鄰關系實踐運用的論述即妨害構成的認定上已經說明此點；（4）如果在個案中適用某個具體制度規定將有悖于法律基本原則，則該具體規定不能被適用。這就是“惡法非法”的問題，也被稱為法律適用上的“衡平原則”。總之，法律原則與具體制度規定之間是相輔相成的關系，具體制度規定使法律原則得以具體化和類型化，從而更好地被實務所接受；而法律原則能有效保障具體制度規定的正確方向，防止其脫離法治的軌道，并且還能對具體制度規定的缺陷加以妥善的彌補。正是法律原則與具體制度規定的完美結合，才使得法律能夠在現實社會中生根發芽、茁壯成長，成為實踐公平正義的最佳手段，并被公眾普遍認同和接受。

[1]刁其懷.建筑物區分所有權之專有權研究[J].中國房地產，2011，（11）：20-22.

[2]楊立新，梁清.物權法規則適用[M].長春：吉林人民出版社，2007.

[3]劉權.房地產測量[M].武漢：武漢大學出版社，2009.

[4]鄭旭.論建筑物區分所有權之專有權客體范圍的確定[J].重慶科技學院學報（社會科學版），2009，（6）：110-112.