房地產企業財務管理中的問題與對策

□文/孫艷平 張 帆

（石家莊經濟學院研究生院 河北·石家莊）

房地產企業財務管理中的問題與對策

□文/孫艷平 張 帆

（石家莊經濟學院研究生院 河北·石家莊）

隨著我國房地產企業的迅速發展，房地產企業的生產經營活動變得越來越廣泛和復雜，從而使得房地產企業間的競爭也變得日益激烈。而且自2005年開始，國家陸續出爐的“國八條”、“國六條”等相關房地產政策，對房地產企業的財務管理也產生了舉足輕重的影響。因此，如何確立合理的財務管理目標，建立科學的財務管理體系，合理地進行籌資、投資和用資，加強企業的核心管理，即財務管理是房地產企業提高核心競爭力，擴大市場份額的有效手段。

房地產企業；資金；財務管理

收錄日期：2012年3月20日

房地產行業具有資金使用量大、回報率高、風險大、產業關聯性強、建設周期長、受國家政策干預和市場供求關系變化的影響大等特點；其銷售價格和投資收益也會受到其所在地理位置、國家政治、法律及社會環境等因素的影響；其開發成本會受到當下通貨膨脹、貸款利率、土地價格和地方費用等因素的影響。由此可以看出，房地產企業的收益具有很大的不確定性，因此建立一個科學合理的財務管理體系對房地產企業的發展非常重要。

一、房地產企業財務管理概述

房地產企業財務管理的內容就是對財務活動進行管理，它是基于房地產企業經營過程中客觀存在的財務活動和財務關系而產生的，是利用價值形式對企業開發經營房地產的過程進行的管理，是企業組織財務活動、處理與各方面財務關系的一項綜合性管理工作。我國房地產企業財務管理的內容主要包括運作資金的取得、使用資金的過程以及收入、利潤和分配管理，即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。房地產企業財務管理主要包含：房地產企業自身的資金籌集管理、房地產企業投資運用的管理、企業對房地產項目開發成本及費用的管理，還包括企業稅務籌劃及企業利潤分配的管理。

二、房地產企業財務管理存在的問題

（一）忽視全面成本及費用管理。成本及費用管理是指對房地產企業在開發經營過程中各項費用的發生及開發產品成本的形成所進行的預算、計劃、控制、分析和評價等一系列科學管理工作，其目的是挖掘企業內部潛力，厲行節約，不斷降低開發產品的成本和其他耗費，提高企業競爭力。房地產開發企業的成本、費用管理是房地產開發企業財務管理的重要內容，全面成本管理要求房地產公司實行全員、全過程和全方位成本管理，涉及房地產開發企業的開發、生產、經營活動的全過程和各個方面。

（二）資金管理存在間歇及風險。由于房地產企業在發展過程中資金渠道狹窄，制約了房地產企業投資規模的擴大；同時，由于房地產企業的經營目標更傾向于追逐高額的投資回報，往往將投資集中于居民收入水平較高的中心城市。而隨著行業內競爭日益激烈，資金投資風險就會更加大。間歇性的資金使用與同行業的競爭激烈使得房地產企業對財務管理的加強顯得更加重要。

（三）房地產企業投資回收期長，資金占用成本高。在市場經濟條件下，企業不能無償使用資金，必須向資金提供者支付一定數量的費用作為補償，房地產企業項目的建設周期就是資金的占用過程，就必須要有一定的利息支出，由于房地產企業資金投入量大，單純依靠自有資金無法滿足需要，還需要從外部籌入大量的資金，這樣就需要房地產企業按期支付高額的利息費用，且項目建設周期越長，資金占用的時間也就越久，利息支出也就相應的會增多，這樣就會增加房地產企業產品的實際成本，而且還會使房地產公司面臨較大的按期償債風險，利率波動風險等。

（四）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。資金是房地產企業進行生產經營活動的必要條件，籌集資金是房地產企業資金運動的起點，也是決定資金運動規模和生產經營發展程度的重要環節。由于房地產企業項目的投資大、周期長、風險高等特點，因此房地產企業具有很大的融資壓力，房地產開發企業的資金渠道主要包括內部籌資和外部籌資兩部分，但是僅依靠內部籌資不能滿足房地產企業所需的全部資金，還需要借入大量的外部資金。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高，而且有相當多的房地產企業由于自身的原因，達不到銀行貸款的標準，從而導致取得貸款相對困難，導致資金不足，影響企業的發展。

三、加強房地產企業財務管理的措施

（一）實行全面的成本及費用管理。成本、費用管理貫穿房地產商品壽命周期的全過程，房地產開發企業成本管理工作主要包括成本、費用的預測、計劃、控制、核算、檢查和分析，要把房地產企業的成本、費用管理搞好就必須加強各項成本費用的管理工作，還必須充分發揮本企業各方面的積極性，廣泛動員職工參與成本、費用管理工作，要求人人、事事、處處講求經濟效益，做到嚴格執行國家規定的房地產開發企業成本、費用開支范圍和標準；努力提高房地產開發企業開發、生產、經營活動的經濟效益；實行全面的成本、費用管理。

（二）加強資金管理，提高資金使用效益。資金管理是財務管理的中心環節，房地產公司應加強內部資金融通，充分利用間歇性閑散資金，財務部門對內部存款和借款設置專項賬戶并進行核算管理，需用的資金要上報資金使用計劃然后做統一調劑融通，通過合理的調度，充分發揮貨幣的時間價值，降低資金成本，提高資金的使用價值。

（三）優化企業資金結構，加強項目建設中的成本控制。房地產企業建設周期長，資金投入量大，資金成本相對就會高于其他行業，不同的資金結構會給企業帶來不同的風險和成本費用，確定最佳的資金結構來降低資金成本對房地產企業來說是非常重要的。資金成本也是房地產企業在評價投資項目的可行性、選擇投資方案時要重點考慮的，要對項目進行動態的評價和決策，然后確定企業最優的資金結構，從而最大的降低資金的使用成本。

（四）構建多元化的籌資渠道。我國的房地產企業需要巨額資金的投入，向銀行借款又有種種條件規定和限制，所以經常會面臨籌資難的問題，因此構建多元化的渠道會有利于房地產企業更快更好地融資，緩解資金困難，增強企業的競爭實力，因此房地產企業要積極發展銀行借款之外的其他的融資方式，例如銀行承兌匯票、信用證、商業匯票等結算方式，利用發行股票、債券等融資方式來尋找進入資本市場的最佳途徑，可以充分利用非銀行金融機構資金，其他企業單位資金、民間資金、企業內部形成的資金等，還可以通過并購和重組等方式逐步擴大市場份額，增強企業的實力和競爭力，還要注意強化資金的管理。

四、總結

綜上所述，房地產企業財務管理是房地產企業的一個重要方面，其對房地產經營和管理有著重要的意義，房地產企業的發展離不開一個科學合理的財務管理體系，科學合理的財務管理體系可以使房地產企業更好地進行籌資、投資、用資等過程，因此房地產企業要積極地建立一個科學合理的財務管理來體系。

[1]趙玉霞.房地產財務管理[M].人民交通出版社，2007.

[2]約翰·P·威德默.房地產投資[M].中信出版社，2005.

[3]方芳.房地產開發企業財務管理[M].上海財經大學出版社，2006.

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