衢州市區(qū)公有營業(yè)房公開拍租現狀及對策

□文/金正帥

（中共衢州市委黨校 浙江·衢州）

衢州市區(qū)公有營業(yè)房公開拍租現狀及對策

□文/金正帥

（中共衢州市委黨校 浙江·衢州）

衢州市加強直管公有營業(yè)房的規(guī)范管理，使其租金標準與市場接軌，并支持部分商業(yè)企業(yè)改制工作，取得了較好的效益。但也遇到部分原承租人存在抵觸情緒、非理性競拍和不按時騰退店面房等問題，需要進一步完善。

公有營業(yè)房；公開拍租；制度建設

原標題：衢州市區(qū)直管公有營業(yè)房公開拍租工作現狀及對策建議

收錄日期：2012年5月11日

目前，衢州市區(qū)直管公有營業(yè)房總建筑面積為34，648.88平方米，承租戶數共365戶。為加強直管公有營業(yè)房的規(guī)范管理，使其租金標準與市場接軌，并支持部分商業(yè)企業(yè)改制工作，根據市長辦公會議紀要精神，市房管處于1998年6月就下發(fā)了《關于加強直管經營用房管理工作的通知》（衢房字［1998］42號），該《通知》規(guī)定“新建、收回（置換）騰空的或新增的營業(yè)用房原則上一律實行公開招標出租”，到2009年底，公開拍租累計建筑面積已達6，856平方米，取得了較好的效益。

一、衢州市區(qū)直管公有營業(yè)房公開拍租工作現狀

2010年7月31日，根據《衢州市市本級行政事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法》（衢政發(fā)［2008］18號）和衢州市財政局《關于貫徹落實〈衢州市市本級行政事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法〉實施意見的通知》（衢財資管［2008］8號）文件精神，市房管處結合直管公有營業(yè)房出租的實際情況，本著分批實施、平穩(wěn)推進的原則，首先選擇上街、下街、蛟池街、中河沿、南街等五個主要的社會關注度比較高、繁華黃金地段租賃期限屆滿的承租戶27戶進行首批向社會公開拍租。同時，還有新騰空及空置的直管公有營業(yè)房12間，共計39間、建筑面積為2，961.62平方米。目前，第一批公開拍租成交的30戶營業(yè)房基本完成交付簽訂合同工作。

1、抓好調查研究摸實情。上述五個主要繁華黃金地段的直管公有營業(yè)房承租戶當中，有原公開拍租承租戶，有城市改造拆遷安置戶，有原國有企業(yè)改制安置職工，有相鄰產權的等，有不少歷史遺留問題，情況相對復雜。針對這些情況，市房管處對第一批安排拍租的承租戶進行了一次全面調查，并上門聽取承租戶意見，并將調查意見進行梳理，為制定本次拍租方案提供第一手資料，同時多次召開專題會議研究切實可行的方案。

2、抓好方案制定報審批

第一，切實做好公開拍租前期各項準備工作。（1）對須公開拍租的原承租人發(fā)送書面《通知》，并上門進行相關政策宣傳解釋工作；（2）對原承租人因特殊情況不能及時騰空房屋進行公開拍租的，須簽訂《退房承諾書》及相關《協議》，明確原承租人取得或未取得新租賃權時應承擔的法律責任：如未取得新租賃權時應規(guī)定的騰房時間及逾期騰房應負的違約責任等；（3）鑒于直管公房租賃戶實際上大部分都是長期續(xù)租事實，為積極穩(wěn)妥做好公開拍租工作，尊重歷史客觀事實，妥善解決歷史遺留問題。一是如原承租人未取得新租賃權的，對原承租人的裝修殘值給予合理補償。并委托具有國家規(guī)定資質的房地產評估公司進行逐戶評估，出具評估報告；二是在拍租特別約定中明確在同等條件下原承租人具有優(yōu)先承租權。

第二，制定公開拍租方案報市財政局審批。首先，根據相關要求及調查結果，按照分批實施，穩(wěn)步推進的原則，對在2009年12月31日前租賃合同期滿的上述五個主要繁華地段承租戶列入本次擬公開拍租對象。另外，對即將拆遷及因相鄰產權等特殊情況不能公開拍租但要按照不低于評估租金標準的協議方式出租的也列入上述清單內，一并報市財政局審核確定；其次，確定擬公開拍租房屋的新租賃期限及租金繳納方式、承租對象的確定原則、租賃期間稅費和租賃期滿的約定、其他相關特別約定等；最后是明確出租程序等。

3、抓好拍租騰房促到位。首先，委托經市財政局認可的拍賣機構進行公開拍租。于2010年7月15日在《衢州日報》發(fā)布公開拍租公告，公布第一批公開拍租的營業(yè)房清單、裝修殘值、新租賃期限等內容，另外，指導拍賣公司及時制定拍租特別約定、拍租須知。同時，報市公共資源交易中心核準后，在衢州招投標信息網上發(fā)布相關公開拍租信息；其次，透明操作，公開、公正。2010年7月31日下午拍賣公司按照《拍賣法》等相關法律法規(guī)規(guī)范操作，公開拍租，市工商局、市財政局相關單位人員到場參與監(jiān)拍，整個拍租過程接受社會各界監(jiān)督；最后，切實抓好相關騰房移交接工作。按照騰房協議約定，在規(guī)定期限內督促相關當事人及時騰房，做到及時交付；并做好原裝修殘值補償等相關費用結算工作。重點對少數通過拍租，未能取得承租權的原承租戶以各種借口及理由不愿騰房和拖延騰房的，積極主動上門協調，破解難題，化解矛盾，實現平穩(wěn)交接。如南街9號原由市醫(yī)藥公司承租，本次拍租后，由國美手機取得新租賃權，超出了各方預期（包括原承租人市醫(yī)藥公司），原承租人市醫(yī)藥公司直接面臨著職工安置、新經營網點的選址、布局等難題，考慮這一實際情況，市房管處專題研究，工作人員多次主動到市醫(yī)藥公司對接溝通，講明相關利害關系，并達成互相理解、互相支持的共識，適當延長了市醫(yī)藥公司的騰房期限，并由市醫(yī)藥公司出具相關騰房承諾書及再次明確延期騰房的法律責任等，后經過努力，市醫(yī)藥公司按承諾在2010年10月底前將房屋騰空并順利交付。

二、公開拍租工作遇到的困難及問題

1、部分原承租人存在抵觸情緒。在部分原承租人當中，有些是多年的老承租戶，不愿搬來搬去，習慣于現有的生活方式，圖得是穩(wěn)定；有些是“私下”剛從其他經營者手中轉讓過來的，經營時間不長，裝修投入也很大，如公開拍租，對他們來說是肯定要虧損的；有些是改制企業(yè)承租的，以穩(wěn)定為由，不大配合公開拍租工作；有些是拆遷安置戶，要求履行拆遷協議，拒絕公開拍租；有些是原承租人也提出，如要拍租，則所有的直管公有營業(yè)房同時拍租等。另外，也不排除少數原承租人通過私下轉租謀利，如公開拍租，則其“生財工具”也就自然消失。總之，在公開拍租工作推進過程中，會遇到部分原承租人的阻撓及抵觸情緒，阻礙了公開拍租工作的順利推進。

2、競拍人存在非理性競拍的異常現象。由于本次第一批拍租的直管公有營業(yè)房處于鬧市區(qū)，屬黃金地段，人氣極旺，一鋪難求，且本次拍租采用“價高者得”的方式確定新承租人，因此在拍租過程中，出現各競拍人超越經營承受力而漫天報價現象，如市區(qū)蛟池街地段，原市場租金大約在100元/平方米·月至150元/平方米·月，而競拍成交租金竟達到260元/平方米·月至300元/平方米·月。競拍成交租金大大超出原市場租金；由于新簽租賃合同期限為5年，租賃時間相對長，大部分原承租人拍租后紛紛表示，這么高的租金肯定是“做不出來的”，即要虧損的，這給今后的后續(xù)管理帶來隱患，如可能出現欠租及擅自轉租、轉讓而造成的各種風險。

3、部分原承租人出現不按時騰退店面房的現象。由于因公開拍租競價，大大超出了原承租人的心理預期，部分原承租人未能取得新租賃權，從而產生不按時騰退店面房的現象。本次公開拍租，大部分原承租人屬于未騰空拍租的，盡管拍租前簽了騰房協議及交了退房保證金等，并在騰房協議中明確了未取得新租賃權的騰房時間，但部分原承租人總是以各種理由及困難而拖延騰房時間，這就導致由于延期交房可能引起的訴訟風險等。

三、扎實推進公開拍租工作的對策建議

1、進一步強化組織領導，積極形成合力。由于直管公有營業(yè)房公開出租工作量很大、涉面廣、情況復雜等等，建議成立處直管公有營業(yè)房公開拍租工作領導小組，處主要領導任組長，成員由各相關科室負責人組成。同時，抽調精兵強將，充實一線工作人員，并形成合力，把直管公有營業(yè)房公開拍租工作作為處年度重點工作目標來抓。另外，應邀請市財政局（國資監(jiān)管）、市建設局紀委監(jiān)察室派員參與，并對直管公有營業(yè)房公開拍租工作進行全程指導。

2、進一步理順工作機制，實行規(guī)范拍租。主要是建立和完善直管公有營業(yè)房公開出租工作機制，堅持市場化運作和真正體現公開、公平、公正的基礎上，研究和制定直管公有營業(yè)房公開拍租制度。公開拍租辦法中主要包括：公開拍租范圍、拍租房屋的新租賃期限及租金繳納方式、公開拍租房屋的租金保留價及最高價的評估及確定、承租對象的確定原則，最高價者中若出現兩個或兩個以上相同競價的，如屬原承租人可獲得優(yōu)先承租權，非原承租人則通過抽簽獲得。公開拍租房屋裝修殘值的評估、拍賣公司及評估公司的確定，遏制串標圍標和惡意竟租等違規(guī)行為以及拍租成交后的房屋騰空、簽約等工作內容，均要制定切實可行的實施細則，便于規(guī)范運作。

3、進一步細化拍租環(huán)節(jié)，避免相關風險

（1）公開拍租前環(huán)節(jié)。第一，加大宣傳力度。加強國有資產出租等相關政策及房屋租賃法律知識的宣傳，并要摸排可能存在的社會不穩(wěn)定因素，切實做好原承租人的思想工作，同時要化解矛盾，消除不穩(wěn)定因素，形成較好的公開拍租工作氛圍；第二，積極做好公開拍租前的各項準備工作。包括根據公開拍租工作整體方案安排，首先做好向市財政（國資監(jiān)管）部門的申請報批工作，根據市財政（國資監(jiān)管）部門的批復文件，及時向原承租人發(fā)出公開拍租書面通知，如屬不騰空拍租的，需繳納騰房保證金及簽訂相關騰房協議，進一步細化原承租人未取得新租賃權且逾期退房應負的違約責任，以及做好與拍賣公司及評估公司相關工作的對接。另外，制定公開拍租相關公告等文件時，一定要認真細致，避免錯漏現象，以預防不必要的糾紛產生；第三，進一步提高公開拍租工作的透明度。在登報、張貼拍租公告等形式發(fā)布公開出租信息的基礎上，還要利用商品房銷售網，及時發(fā)布和更新公開拍租相關信息，方便群眾咨詢查閱，使公開拍租工作更加透明。

（2）公開拍租中招投標環(huán)節(jié)。必須嚴格按照拍租公告中規(guī)定的申請報名條件、經營范圍等拍租特別約定及拍租程序、評審標準辦法，委托經市財政（國資監(jiān)管）部門認可的拍賣公司去規(guī)范操作。同時，邀請市建設局紀委監(jiān)察室、市工商局、市財政等相關部門及新聞媒體進行全程監(jiān)督。

（3）公開拍租后續(xù)環(huán)節(jié)。要做好拍賣標的（即拍租房屋）的騰空、現場交接、簽訂房屋租賃合同、退回騰房保證金等后續(xù)工作。另外，還要做好公開拍租過程中可能產生的來信來訪工作，對來信來訪對象所反映的問題，要積極主動協調，抓好思想疏導及說服工作，從而化解矛盾，取得當事人的理解及信任。同時，對惡意的、無理取鬧的、因沒有取得新的房屋租賃權而無正當理由拒不按時騰房的，要充分利用新聞、司法等手段予以制止并處理。

[1]文中偉.營業(yè)房競租加快招商隆市.紡織服裝周刊，2010.25.

[2]秦彬.影響營業(yè)房租賃價格的若干因素.中國房地信息，2009.5.

F293.3

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