談城中村改造模式

趙紅霞

(山西陽城縣星辰城鄉規劃設計所，山西陽城 048100)

1 城中村概念的界定

城中村顧名思義是城市中的村莊，是我國城市化發展進程中的特殊地域現象。村莊位于城建區內，共享城市部分基礎設施，受到城市生活方式的影響，但自身卻保留了農村特征，如農村集體所有制等。在土地利用、社會文化、經濟文化以及建筑景觀等方面正在由鄉向城轉型期內，同時具有鄉村特色和城市文化的雙重特征。

2 城中村的成因以及存在的問題

2.1 城中村的成因

客觀方面上講，我國城中村的產生與我國城市化發展管理不規范有關。在城市化建設中，國家通過征用郊區的土地不斷擴大城區面積。但原有村落管理體制和居民的戶籍均未發生變化，這就是城中村。

主觀方面講，在土地所有制城鄉差異和在管理體制上的城鄉分離是城中村的主要成因。城中村雖在市區，但卻按農村體制管理，周圍土地由國家全民所有，村內土地由村集體所有，這就呈現出農村和城市相互交融的特征。

從個體利益看，土地利益促使了城中村的產生。對于城中村的村民，他們僅占有土地這一自然資源。因此，城中村的村民只有固守自己的土地才能繼續生存下去;對于政府，考慮開發成本選擇了繞村建設的模式，這就使城中村現象更加普遍;對于投資者，往往選擇利益最大、容易進行開發的土地進行投資，所以投資者也繞過城中村進行發展。

從城中村的存在可能性看，由于外來務工人員沒有合適的居所，城中村也就成為了最佳選擇。在某城市務工人員調查中，絕大多數務工人員選擇在城中村居住，促使了城中村的存在。

從實際情況來看，違建是城中村普遍存在的現象，其存在的客觀原因是土地的二元所有制結構造成的，也是城中村的根本成因。

2.2 城中村存在的問題

由于缺乏規劃的管理，城中村存在于城市的邊緣，給城市建設和管理帶來許多問題。從整體經濟角度考慮，城中村降低了土地使用效益。由于城中村土地的二元結構，土地無法得到充分利用，導致城中村土地收益遠低于城市土地開發所帶來的收益。

從社會管理角度思考，由于城中村缺乏嚴格的管理，導致城中村周圍社會秩序的混亂。此外，城中村計劃生育實施難度大，這也給人口管理帶來了困難。從城市的景觀角度思考，城中村的存在嚴重影響了當今城市整體形象和環境衛生。

首先，城中村的村民為了經濟利益，隨意搭建房屋，導致違章建筑隨處可見，嚴重影響了城市的形象。

其次，在城中村居民的日常生活中，由于欠缺規范的環保處理設施，并且城中村居民環保意識普遍較差，這也給城市的環境帶來了影響。

最后，城中村建筑物常常存在安全隱患。由于城中村中的建設欠缺相應的規范，若出現危險情況則后果可想而知。

3 城中村改造的重要性

3.1 激發城市整體活力

改造城中村可以實現城市的可持續發展。改造城中村可以對城市整體空間布局進行優化，同時可以帶給當地居民更多的利益。因此，改造城中村保持了城市蓬勃的發展力，不斷地使城市發展獲得新動力。

3.2 促進城市快速發展

改造城中村可以優化城市用地布局，進一步開發城市用地，從而增加城市的承載能力;改造城中村能夠調整城市的產業結構，不斷刺激城市經濟的發展，從而提高城市居民的就業率和生活水平。

4 城中村改造模式以及應注意的問題

4.1 城中村改造模式

城中村的改造模式及方法在不同地區都有各自的特點，根據各地區經濟發展水平、地理位置、文化背景及相關政策的差異，我國在實施城中村的改造過程中，存在以下幾種可行性模式，具體按照分類標準來劃分有三類:

從改造主體來劃分，有三種模式具體如下:

1)政府改造模式。根據城市發展規劃的需要，政府將村民在集體土地上的物業部分或全部收購，按照一個統一的標準進行市場估價，然后和村民協商一致達成一個統一的賠付價格，在村民領取到補償金額后，再由政府協助統一進行安置或自行解決，最后通過政府或者政府委托的開發商對舊村進行拆除，并根據城市建設項目用地的標準及要求來進行開發建設。

該改造模式主要適用于規模較小、地理位置偏僻、經濟實力較弱的中小城市的農村，或牽涉到國家重點工程項目需要強制征用的農村土地情況。

2)村集體改造模式。主要指的是政府通過比較優惠的改造政策來引導城中村的一系列發展及改造活動，由當地村民們通過民主協商和集體討論的方式，決定關于當地農村改造的具體方案，并開拓更多的融資渠道來籌集改造資金，解決改造過程中因拆遷安置等所需的資金。

該模式適用于那些村集體資產比較充分，村民籌資能力較強，且農村發展規模比較適中的城中村的改造。

3)開發商改造模式。由地方政府公布本地區城中村改造的具體方案及優惠政策，通過開發商對農村開發的市場運作模式，將開發用地與建設用地捆綁招標，從而實現城中村的改造項目及方案。其中政府給開發商提供一定的優惠政策，但開發商必須在政策范圍內復制村民的安置及補償工作，要安置改造方案進行落實和開發，政府在這個過程中起監督和規劃的作用。

從安置補償的方式劃分，也有三種模式:就地安置改造模式;整體搬遷異地安置改造模式;就地安置與異地安置相結合模式。這三種具體的模式在上面的研究中已經有相似的分析，且貫穿文章之中，所以此處不再做詳細描述。

從改造的方式劃分，主要包括以下幾種:

1)社區重建型。所謂社區重建型，指的是村民如何快速接受村莊管理體制向社區管理轉變，還有如何順利融入城市社會發展的軌道中去的問題。

2)集中安置型。集中安置型主要針對中心城區的城中村、重大項目需要整體搬遷的城中村，按照政府的統一方案集中建設、整體拆遷，并統一進行安置，且在城中村的發展建設里，爭取在軟件和硬件設施方面做到同步配套，從而建設一個全新的農村社區。

所以根據全國各地的實際發展情況，在城中村的改造實踐中，涌現出了多樣化的改造模式，并且不同的模式都有一些成功的案例，那么通過對這些模式的深入研究，我國城中村改造的發展進程必將邁上一個新的臺階。

4.2 改造過程中應注意的問題

1)明確改造主體。由于城中村改造過程中涉及計劃生育、戶籍管理、宅基地管理等多方面工作，這些工作的統籌安排需要高素質、高技能人才來完成，而村集體成員固有的“小農”本位利益思想阻礙了工作的順利開展。而從政府的立場考慮，對于開發建設、拆遷、回遷以及房屋出售等城中村改造細節都不適合由政府主導。這樣一來，首先必須明確城中村改造工程中各個主體的權利和義務，對于城中村的集體土地問題，開發過程主體如果是開發商，政府與村集體都應該大力支持，而不能認為增加障礙，一旦需要政府或村集體來履行義務時，政府和村集體也要義不容辭，進而保證城中村改造工作的順利開展。

2)確定資金來源。城中村改造需要大量資金，籌集資金可通過三種手段方式，即由開發支出改造工程所用的絕大部分資金，進行回遷樓建設;對于改造后的城市基礎設施和公共設施建設所需資金由當地政府通過財政進行撥款;城中村可通過村集體和村民自籌一部分資金。此外，也可以成立專門的城中村改造資金管理委員會，對以上三種籌資方式進行明確分配，并按出資比例進行日后分紅。

3)配套政策改革。城中村的改造涉及很多體制的改革，例如社會公共制度、戶籍制度、土地制度以及解決村民就業等諸多問題。城中村改造后，村民會被納入統一的城市管理當中，而社會保證、醫療、教育等相關制度需要進行改革并逐步完善。原來的村民戶籍也變成了城市居民，應該放寬戶籍政策，給予城中村村民以法律上的保障，使之成為真正的城市居民，與城市居民共享同樣的資源。城中村改造中最明顯的符號就是集體土地被轉為國有土地，土地性質改變后，土地部門需要對改變性質后的房產進行變更登記，并核發“國有房地產證”和“國有土地使用權證”。此外，一個不容忽視的問題就是，以土地為主要生活經營方式的村民在失去土地后，如何為他們找到合適的就業機會，需要政府主導，對村民進行各種技能培訓，并鼓勵一部分人自主創業，引導村民轉變生存方式。

4)合理分配利益。城中村改造工程的順利開展，首先要做到合理分配利益，改造工程的受益三方:村民、開發商和政府的利益都要顧及到。城中村是村民幾代人居住的地方，政府在進行改造時應充分考慮到村民的感受，提供可靠的社會保障是消除村民疑慮的最佳方法，讓村民切身感受到辦理城中村后，完善的社會保障和公共設施將給他們的生活帶來便利，妥善處理好村民的利益訴求。開發商是城中村改造的既得利益者，改造所帶來的適當經濟效益是其合理的利益訴求，開發后的土地升值空間很大，開發商在這一過程中應該合理獲取自己的利益，將升值所得利益應該返還給原城中村的村民，而不應該強占村民的利益空間。而作為政府，城市的健康發展應該是最主要的利益訴求，政府不應該過于追求城中村改造所帶來的經濟利益，政府的角色和職能應該是努力推進城市化進程，做好城中村改造的協調工作，將推動經濟和社會發展作為政府的利益目標。

5 結語

隨著我國城市化進程的不斷發展，在現有的城市化推行機制下，未來的城中村數量還會持續不斷的增長，城中村的解決問題必定成為我國城市管理及建設的嚴重負擔和阻礙，所以，要解決目前的城中村改造問題就需要從以下兩方面著手:1)不斷完善城市化改革機制，將改造中的不良現象及時有效的制止，避免在城市化進程中產生新的城中村;2)將各地區城中村改造的成功模式進行不斷推廣，對成功的改造經驗進行深入研究，從而進一步加快已形成的城中村的改造步伐。

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