大城市近郊多業態混合居住小區規劃設計研究

王一磊 王 超 陳青長

(1.上海應用技術學院城市建設與安全工程學院，上海 201418;2.山西省建筑設計研究院，山西太原 030013)

1 背景

城市規模的迅猛擴大是當前不可回避的現狀。隨著我國當前城市化進程的飛速發展，據國家統計局的數據到2011年我國的城鎮化率已經達到51.27%，除了各地小城鎮的數量迅速出現外，大城市已經不可避免的將承接越來越多的城市人口。可見在大城市的近郊大規模的居住小區如雨后春筍般的出現，尤其是隨著軌道交通和城市快速路的延伸，這些迅速崛起的居住小區由于土地價值的極快提升使得其業態隨之復雜化和多樣化，出現了同一居住小區多業態混合的模式，隨之也帶來了諸多問題。本文研究的正是如何通過規劃設計來解決此類居住小區存在的問題，提升居住小區的品質并緩解居民的困擾。

2 大城市近郊多業態混合居住小區特征

當前，各大城市的總規修編都已經注意要嚴格控制大城市中心城區的人口規模。例如上海中心城區當前面積為600多萬平方米的面積上卻匯集了900多萬數量的人口，過于高的人口密度使得資源環境壓力過高，公共服務設施供給不足，為此到2020年上海的規劃建設用地只有20%多用于居住用地，上海中心城區的住宅總量會大量縮減。上海市城市總體規劃到2020年中心城區的人口數量將控制在900萬人內，使得大量人口將轉向郊區。而居住人口的不斷轉移將對近郊的居住小區產生重組再生。由此來看，伴隨著大城市城市建設用地規模的不斷擴展，大城市近郊必定會出現有特點的多業態混合居住小區，這些居住小區具有其自有的特征:

1)分布上呈現沿交通線的擴散型。大城市近郊多業態混合居住小區有別于郊區單一獨立住宅小區。出于其居民的居住與通勤的最基本需求，這類居住小區需沿著從城市中心區擴散外延的城市快速路周邊集中出現，又或者是具備城市郊區軌道交通沿線一定范圍內出現。

2)建設地塊容積率要求高，住宅小區業態的形式豐富。一座城市的不同區位，其容積率一般從外圍郊區到中心城區顯現遞增關系。例如上海內環內城區的住宅容積率多在3.0以上，外環線附近也達到2.0以上，容積率在1.0以下的一類住宅建設用地已經不再出現新增地塊。因此這類住宅地塊的開發往往存在著例如別墅與小高層混搭，多層住宅與高層住宅混搭等多種情況。

3)常見分期開發，同一小區內出現多樣化的業態與建筑。住宅小區內存在前后不一致開發，新舊建筑并存等狀態。位于大城市近郊的住宅建設用地往往面積普遍較大，這就勢必導致開發商分期建設的手段的應用。而往往前一期建設后不久，城市發展又導致地塊的價值提升，后期建設為追求經濟效益導致住宅小區內存在前后不一致開發，新舊建筑并存等狀態。

3 大城市近郊多業態混合居住小區存在的問題

3.1 多業態混合相互間的干擾

受到建設用地的規劃容積率所限，大城市近郊所分布的大中型居住小區內混合復雜的業態布局，導致高建筑密度的業態往往干擾低建筑密度業態，比較常見的有小高層住宅與別墅住宅位于同一出入口的小區內，大量的人車穿行于別墅前后導致別墅等本為追求安靜隱秘需求的住宅失去了其應有的優越性。再有，按大平層設計的帶電梯的多層住宅本也是較為高級品質的住宅，但也往往由于在其同一小區內的高層住宅的分布，導致通風采光的環境受到干擾影響。除了住宅間的互相干擾問題，多業態還存在商業與居住建筑混合在同一小區內。近郊住宅小區不同于中心城區的住宅小區的商業配套環境，由于生活需要必須在住宅建設同時開發配套的服務于小區生活的商業建設。商業建筑后部出入口常常共用住宅小區內部道路，增加了住宅小區內通行人員的復雜性，導致安全隱患。

3.2 分期開發建設導致的協調性與和諧性欠缺

由于分期建設協調不一致的缺點，前期的業主勢必覺得后期建設對其原有小區的生活環境產生了干擾，而后期的業主又往往不滿于前期建筑視覺上的影響。同時后期如果是大量提高建筑密度后，小區的生活服務配套又具有較大的壓力，這些都嚴重影響了社區的和諧性。

3.3 人口密度高，居民結構復雜，環境品質降低

出于居住成本的普遍考慮，大城市近郊交通線附近的居住小區受歡迎程度較高，因此居住人口多，居民組成結構復雜。雖然已位于大城市的外圍，但也出現了小區內停車難，環境不夠安靜，小區治安存在隱患等環境品質降低的問題。

4 多業態混合居住小區規劃設計策略

4.1 合理規劃布局形式

不同規劃布局形式各有其特點，采用合理的規劃布局形式有助于緩解多業態混合后的互相間干擾問題:1)片塊式，能合理的進行功能分區，將不同業態按類型劃分至各分區。2)向心式，可將高密度的業態設計規劃在小區的外圍，而中間向心部分規劃為低密度業態，這樣也能避免人車穿行影響低密度住宅的品質。3)圍合式，適合于小區南部布置多層住宅，北部圍合高層住宅，有利于避免干擾。綜合采用規劃布局形式能有效制約多業態混合相互間的干擾。

4.2 利用好住宅小區道路

這里主要是要利用好居住組團級道路，它是居住小區的支路，對居住組團來說是主路，往往是人車混行，一般路面寬度為4 m～5 m。它的道路網在多業態混合居住小區不應采用貫通式和環通式，因為對于多業態混合居住小區這兩種會給沿道路的住宅帶來過高的人流車流，嚴重干擾部分居民生活。而采用盡端式道路網則能有效分流不同業態的人流車流，好比按車輛類型劃分出的高速路車道一樣，不同業態的道路交通彼此獨立減小干擾。同時采用曲線形狀的路網用以減小車速，增加隱秘性，提升住宅小區環境質量。

4.3 規劃好生活配套服務設施

生活配套服務設施應布置于外圍，同時考慮到人流來自主要交通線的狀況，應結合軌交車站和快速路方向布置服務生活的配套商業。目前近郊此類業態混合小區停車難的現象普遍出現，在郊區的住宅小區內設置集中停車庫也是必要的。對于小區商業建筑，應考慮在不影響消防通行要求的前提下，隔絕與小區內部道路聯系，避免安全隱患。

4.4 分期開發注重協調性

鑒于大城市近郊居住小區分期開發產生的多業態混合特征，應注重規劃設計每期的協調性。對于實在無法很好協調的，應在不影響配套服務設施的前提下合理分割業態差異較大的前后期，避免產生干擾。同時在建筑立面風格上要注重相近性，以求得小區風貌的美觀協調。

4.5 完善景觀設計

完善小區步行功能，提供好游走、駐留、休憩、娛樂、觀賞、學習等景觀功能。通過小區景觀與綠化設計可巧妙的分隔不同業態，也可到達減少互相干擾的目的。此外挖掘小區內涵與文化景觀品質，使得即使在郊區也能有其高質量有底蘊的景觀設計。

5 結語

大城市近郊出現的這種多業態混合居住小區，是城市化進程中不可回避的發展現實。它的出現是有其必然性的。通過仔細分析其成因與存在的問題，通過布局形式、小區道路、配套服務設施、景觀綠化與前后期協調設計等方面的規劃設計調整就能較好的改變居住小區品質，打造出舒適、安全、和諧的具有較高品質的大城市近郊居住環境。

［1］王一磊.古城墻景觀元素在城市設計中的利用研究［J］.山西建筑，2011，37(11):4-6.