城市住房資源統籌利用與城市可持續發展

張智棡

(山西醫科大學第二醫院后勤管理處，山西太原 030001)

城市在城市化的起步期、加速期、穩定期會呈現不同的運動和發展的狀態，我國正處于城市化的加速期，預計到2050年我國的城市化水平將達到65%左右，我國將進入城市化的穩定期，那時我國的總人口也將越過峰值而緩慢下降，我國的城市體系將進行內部調整。從微觀物質層面講，城市的可持續發展有賴于組成城市的建筑、管網、道路等在其全壽命周期能夠充分發揮其價值，實現自然資源的有效利用。房屋建筑一旦建成就有它的長期性。所以研究利于住房資源統籌利用和城市可持續發展的問題很有必要。大規模的拆建不僅不利于城市文化的傳承，同時也是對資源的巨大浪費。解決城市居民的住房問題，一方面要擴大建設，另一方面要盤活現有的住房資源，使現有住房資源的使用效率最大化，充分發揮它的社會效益。

1 住房的多重屬性

住房既是維持人民生活的必需品，又是提高國民生活的消費品和奢侈品，還是社會資源的稀缺品，正是住房的多重屬性使住房問題非常復雜。

必需品——人人都得用，多數人得有，事關國民生存權。

消費品和奢侈品——人人都想改善，會出現新舊更替的現象。

稀缺品——有些人可能不會有，甚至用不起，具有投資價值。

住房的這三個性質表明，它不是單純意義上的商品或公益品，而是兼具兩者特點的特色社會產品。對社會低收入群體應該有合適的照顧，這個體現了它的公益性質;而大多數人需要通過市場來購買，這又體現了它的商品性質。在公益性質和商品性質之間需要有兼具兩者特性的過渡空間存在。

住房的建設需要消耗大量的非可再生資源，住房一般有50年～70年的使用壽命，沒有達到使用年限就拆除住房是對自然資源的巨大浪費。雖然有可能拆除后可以換取更大的經濟利益，卻表現出原來建設決策的局限性。應該注意使用壽命內的住房本身就是社會資源，既然是資源就應該重視資源的利用率，使自然資源和住房資源發揮它的經濟效益和社會效益。

市場經濟是一種資源配置的有效方式，在這樣的經濟模式中，可以實現資源的優化配置，社會財富的增加和社會的快速發展。中國改革開放三十多年證明以社會主義市場經濟為基本內涵的中國特色社會主義道路是我國發展的正確道路，是實現中華民族偉大復興的歷史選擇。

房地產行業在1998年我國住房制度改革之后得到了蓬勃的發展，國民的平均住房條件有了很大的改善，城市建成區面積不斷擴大，城市處在一個快速生長的時期。我國房地產行業的繁榮主要有兩個基本動力，首先是我國改革開放實現了國民財富的增加，國民對改善住房條件提出了新的要求;其次是我國城市化的快速推進。這兩個條件互為因果共同促進了我國房地產行業的繁榮發展。

但是市場經濟主要是從住房的商品性上來調配資源的，但住房的公益性質不可能完全通過市場經濟來實現。住房的公益性質和教育、醫療這兩個事關國民發展權、生存權的兩個社會部門有類似之處，只是住房的公益性質要比教育、醫療的公益性質要弱些。

隨著我國市場經濟的深入發展，必然會有國民收入差距的出現，這只要在一個適度的范圍內對社會發展效率是有利的，這時社會就必須承擔起保障低收入群體基本生存權利和發展權利的責任，如果保證不了，社會是不穩定的。而居住權是國民的基本生存權利的一部分。

2 城市人群和現有住房資源分析

從住房的使用群體分析，社會人群的收入是有差別的，生活方式和水平也是有差異的，而且這個差異也體現在同一個人的不同階段。這就出現了住房資源在不同收入人群和人生不同階段合理分配和置換的問題。從住房的商品性考慮，這個問題是完全可以由市場經濟解決的。但兼顧住房的公益性質，這個問題就不能單單依靠市場或單單依靠政府政策來解決，兩方面需要相互配合。在堅持住房市場分配為主的原則下，分類制定相應的政策來調控現有住房資源的配置，這里地方城市政府無疑是解決這個問題的主角。

我國正處于城市化快速推進的時期，大量的農村人口遷入城市。在大城市，社會人群大概可分為以下幾種:有祖產(多套房)的土生城市人群和城中村“村民”，可稱其為“城市原住民”;在城市工作多年，已經有穩定的家庭收入，且有一套較好住房(或還有一套舊房)的移民，可稱其為“老移民”;新近搬入城市的工作者，收入尚不穩定還沒有解決住房問題的移民，可稱其為“新移民”。這種分法只是非常粗略的對城市人群進行了分類，這個分類更主要是體現在居民的城市歸屬感上。而有沒有住房和有沒有城市歸屬感又有著很大的關系。以上三類人群按收入水平可分為高、中、低三個水平，這樣就大致把大城市人群分成了9類不同人群。再加上不在城市生活的外地住房投資者，城市住房的受眾大概可分為10類人群。

城中村土地屬于集體土地性質，不作為城市商業用地開發，城中村村民大都已經不再是農業人口而是城市原住民。這些集體性質土地可以轉化為城市用地，村中現有住房由集體土地的轉換收益來補足其土地出讓金，把房屋的小紅本轉化為大紅本。集體土地置換為城市用地完成后，村委會也就變成了居委會，“農民”也就變成了市民。而集體財產則可以拍賣或轉化為股權進行企業化管理，與居委會脫離關系。

下面我將對城市住宅進行分類。按年代分為:老宅(新中國成立以前)、1999年以前、1999年以后，共三類。三類中，每類按照房屋質量和滿足現代生活需要的潛能，可分為高、中、低三檔。這樣城市的9個不同人群就以自有或租賃的方式居住在這9類住房中。

高檔的老宅以及成片區的中檔老宅一般都是歷史文物，重新修繕可以滿足現代生活需要的，其商品價值還是非常大的。買這類住房的人應該承擔起保護文物的責任。修繕建設必須由有相關資質的設計單位設計并由城市建筑部門和文物部門批準后方可實施。對于愿意留在老宅繼續居住的城市原住民也應該承擔起和購買老宅人相同的責任。同時應該為這類住宅設立一定數目的文物保護基金，在修繕保護中發揮作用。孤立的中檔老宅可以遷建保護，而低檔的老宅，沒有歷史價值的可以拆掉。

1949年～1999年的高檔住宅很少，應積極動員社會力量更新改造，成為保障性住房或保障性出租房。對于其中有歷史價值的住宅建筑，應該按照文物保護起來，可以參照以上老宅的保護模式。

1999年以后建設的房屋以商品房為主，也包括一些新的福利分房，基本上產權都歸國民私有。這些住房是可以經過分類分為高檔、中檔、低檔三類。

3 住房資源的統籌利用

城市居民獲得住宅的方式市場上主要是直接購買和租賃兩種。作為社會保障體系的一部分，廉租房和保障性商品房應該是體現住宅公益性質的輔助配置方式。前段已經對現有住房資源進行了分類，使這些住房資源充分利用和流轉順暢是住房資源統籌利用的兩個著眼點。

城市政府制定房地產政策時應該按照住房的類型、人群階層來制定相應的稅收、福利保障和貸款政策。用中央政府或省級政府一刀切的方式來解決住房問題難度大，也不太現實。因為住房問題有它宏觀的一面，而更多的體現在中觀和微觀領域。城市政府應該在城市房屋流轉領域發揮指導作用，積極制定有利于盤活城市所有的住房資源的城市政策。

保障性商品房是城市收入較低的城市居民以保障性價格購買的住房。從經濟學角度講，低價格的保障性商品房必然是與相對低質量聯系在一起的，這樣才可以保證其使用者是真正需要社會照顧的對象，而檔次不合適的保障性商品房則可能被其他社會階層的人群侵占，而不能發揮它的社會效益。從設計規劃角度講，新建的保障性商品房要么面積小、功能不全，要么偏遠。所以保障性商品房這類低質量的房屋可以從城區中的老舊二手房中尋找。而建設檔次和老舊房屋一樣的新房是對資源的浪費，同時這類住房的未來使用方面也存在問題。這些老舊住房本身已經存在，往往還集中在城市老城區，重建改造難度往往很大，這些房屋的所有者很多已經搬離而住進了新的改善性住房。所以應該制定一套好的盤活這類住房的政策，使住房的所有者可以轉讓這些住房的所有權并從中套現資金，來改善自身的住房條件。這樣從流通領域著手，可以實現住房資源的合理利用，同時也有利于城市的保護更新和住房資源的循環利用，還有利于保持城市各階層混雜居住的社會必要復雜性。

保障性出租房主要供城市租不起普通出租房的城市人群包括新城市移民租用。同樣作為帶有福利性質的房子，房源也可以從城市老舊房屋中來找，將這些資源盤活?，F在也出現了新建的低價出租房，如城中村中的出租屋，這種房屋的出現，對于城市規劃和管理者來說是個頑疾，而對于保障性出租房它卻是一條重要來源，有一定的正面意義。

普通出租房主要供城市暫時買不起保障性商品房新城市移民租用。普通出租房也是城市政府應該提供的政策保障，以控制城市的房租水平。房屋類型可以是一房一廚一衛、兩房一廚一衛或多房組合，這樣的房子和普通商品房沒有太大差異好轉換，這類房子可以由開發商去做，城市政府以政策形式要求其一定比例的房子在一定期限內為出租屋，期限過了以后可以進入商品房市場。政府也可以建設一些公租屋，這類公租屋的房屋類型有單房、一房一衛、一房一衛一廚，并帶有一些公共空間，如:洗衣房、電視機房、棋牌室等。

通過這兩類出租房和城市已有出租房源可以解決城市需要租房人群的住房問題。同時也可以為解決城中村這一城市頑疾提供條件，等到基本上沒有人愿意去租用城中村房屋時，城市頑疾的問題就解決了。當然也應該支持這些房屋通過新的規劃建設改造轉化為條件好的出租房。

房租水平比較高的高檔出租房則由私有住房提供?！俺捶俊弊鳛樨敻煌顿Y方式是合法的，它對支持房地產事業的繁榮有重要作用，政策應該在一定范圍內是支持的。但是房屋作為一種稀缺資源，使其長期閑置而不發揮它的社會效益是不合理的。所以城市政府可以以高額的“房屋空置稅”促使房屋所有者將房屋租出去，這將為高檔出租房提供房源。“房屋空置稅”是和房租相聯系的，也就是其額度要足以促使房屋所有人即使不把它賣出去最起碼也得把它租出去。住房作為商品，就微觀個體來講，出現一些價格的波動很正常。但就整個房地產行業來講，它牽動著社會經濟的敏感神經，社會經濟不希望出現房地產行業的大起大落甚至崩盤，一旦出現大的起落，那么對社會經濟的打擊是巨大的、嚴重的、長期的。這就使住房問題更加的復雜化。因此需要探索人民大眾的幸福度、經濟的平穩發展、資源的合理利用這三者兼顧的房地產行業發展模式和相應的調控政策。

住房具有必需品、消費品、稀缺品三個屬性，決定了它不能單單依靠市場或政府就可以解決，而必須尋找社會利益、經濟利益、資源利用的平衡點，這是一個動態的復雜過程。這就要求城市有更高的管理水平，促進城市的新陳代謝和可持續發展，使城市成為居民幸福指數高、經濟繁榮、穩定發展、對境外人才和資金吸引力高的幸福城市、活力城市、魅力城市。

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