2012年中國樓市預(yù)判關(guān)于樓市的八個(gè)觀點(diǎn)

華偉

大伙兒心中難免存有些許疑惑：10年了，中國大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)重復(fù)著“昨天的故事”？而財(cái)政日益困難的地方政府為了自救是否會(huì)將調(diào)控政策“大事化小，小事化了”，再次用太極綿掌化解調(diào)控鐵拳？

歷經(jīng)近10年的樓市風(fēng)雨，人們似乎習(xí)慣于將宏觀調(diào)控與調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)畫上等號(hào)，即便是在房地產(chǎn)政策寬松的2008年，人們還是習(xí)慣于如此。時(shí)至今日，已經(jīng)連續(xù)上行近10年的房?jī)r(jià)僅僅只是放緩了前行的速度。

大伙兒心中難免存有些許疑惑：10年了，中國大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)重復(fù)著“昨天的故事”？而財(cái)政日益困難的地方政府為了自救是否會(huì)將調(diào)控政策“大事化小，小事化了”，再次用太極綿掌化解調(diào)控鐵拳？

2010年下半年，中央政府宏觀調(diào)控雙管其下：一方面，對(duì)多套房的購買行為實(shí)行限制貸款與限制購買的“雙限政策”；另一方面，指令地方政府不折不扣地完成1000萬套經(jīng)濟(jì)適用房的開工與建設(shè)任務(wù)。轉(zhuǎn)眼間，此輪嚴(yán)厲的調(diào)控堅(jiān)持了一年多。在2012年新春臨近之際，頻頻爆出的各地房?jī)r(jià)下調(diào)的消息讓人們?nèi)计鹆诵碌南Ｍ?/p>

前些日子有個(gè)別官員表態(tài)：即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行資產(chǎn)也很安全。然而，綜觀世界發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，即使發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融海嘯，房?jī)r(jià)也多半跌不到這個(gè)幅度。

善良的愿望必須經(jīng)過科學(xué)的梳理才更有可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。君不見，僅在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，中央政府就直接支持鐵道部融資了3000億元，解決了鐵道部的歷史欠賬。據(jù)測(cè)算，2012年底，鐵道部將留下超過3.6萬億元的負(fù)債。除此之外，還有保守估計(jì)超過10萬億元的地方政府債務(wù)，這還不包括將近6萬億元的土地儲(chǔ)備負(fù)債。

對(duì)于股市進(jìn)一步大規(guī)模融資的恐懼使得股指歷經(jīng)10年又重回起點(diǎn)。而地方債務(wù)問題的欠明朗，又使得那些曾經(jīng)被我們寄予厚望的國外戰(zhàn)略投資者還沒有來得及幫助中國銀行業(yè)與國際接軌，就率先在香港股市將所持有的大陸銀行股拋了個(gè)精光。空前低股指的證券市場(chǎng)、空前低估值的銀行股價(jià)格、空前高的房?jī)r(jià)正顯現(xiàn)眼前，2012年我們?cè)摵稳ズ螐模?/p>

當(dāng)前，經(jīng)歷了4萬億中央刺激計(jì)劃的地方政府早已經(jīng)負(fù)債累累，而曾經(jīng)輝煌的外貿(mào)出口隨著歐洲各國債務(wù)危機(jī)的總爆發(fā)前景暗淡。面對(duì)2012即將來臨的歐美選舉大年，貿(mào)易平衡和人民幣升值又讓出口貿(mào)易這部中國經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的功率大打折扣。而失去了出口與政府投資支撐的中國經(jīng)濟(jì)唯有啟動(dòng)內(nèi)需這一不二選擇。

當(dāng)今之計(jì)，穩(wěn)字當(dāng)頭。即既要化解歷史包袱輕裝前進(jìn)，又要擴(kuò)大內(nèi)需，加速前行。有鑒于此，筆者就2012年的中國樓市談幾點(diǎn)看法：

觀點(diǎn)一： 保障房托底穩(wěn)內(nèi)需

住房消費(fèi)需求是最大、最現(xiàn)實(shí)的內(nèi)需。2012年正是中央力推的1000萬套保障房主體進(jìn)入市場(chǎng)的豐收期。這項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)雖然歐美經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底，但尚未明顯回升。而中國由于缺乏全面的社保，再加上獨(dú)生子女政策，因此每年必須保“8”來保證1500萬左右新增勞動(dòng)力的順利就業(yè)，否則社會(huì)就難呈現(xiàn)穩(wěn)定。

因此，1000萬套保障房既給中低收入家庭以盼頭，又給市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào)，還可以觀察歐美情況再作進(jìn)一步的調(diào)整。因此，它是2012年前中國政府較為理性的防守型政策。試想一下，1000萬套保障房的完工與入住將極大地帶動(dòng)家庭裝修、新家具及家電的消費(fèi)。據(jù)保守測(cè)算，僅此一項(xiàng)將直接產(chǎn)生超過2萬億元的內(nèi)需。

觀點(diǎn)二： 地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)字當(dāng)頭

盡管土地財(cái)政飽受詬病，這主要源于分稅制后預(yù)算內(nèi)財(cái)力迅速向中央集中，而改革之初中央收入約占稅收的1/4，而10余年后則逆轉(zhuǎn)為地方政府收入約占稅收的1/4。與此同時(shí)，地方不僅要維持基礎(chǔ)的公共開支，諸如工資福利、義務(wù)教育、醫(yī)療、維穩(wěn)等，而且還要順應(yīng)城市化，大力進(jìn)行舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，以補(bǔ)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的欠賬，新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的配套。而從2002年始的宏觀調(diào)控，是基于國內(nèi)非壟斷行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的現(xiàn)實(shí)，近10年來，產(chǎn)能過剩不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而更加嚴(yán)重。因此，央企的稅歸中央，而嚴(yán)重過剩產(chǎn)能條件下地方政府的機(jī)動(dòng)財(cái)力越來越依靠土地的產(chǎn)出。由此，城市經(jīng)營及土地儲(chǔ)備模式全面開花。

再加上美國次貸危機(jī)誘發(fā)的全球金融危機(jī)至今未能擺脫，地方政府為配套中央政府4萬億元振興計(jì)劃而需要近20萬億元的大投資就只能救急找銀行，還本付息靠土地。根據(jù)我們的測(cè)算，在當(dāng)前的政策體制格局下，土地出讓金以GDP5%左右的規(guī)模較合適，而一旦達(dá)到8%～10%，就會(huì)出現(xiàn)需求危機(jī)。這就是說，按照GDP40萬億元的基數(shù)，如果土地出讓金超過3.2萬億以上，即使地賣出去了，將來蓋好的房子卻有可能賣不掉，從而導(dǎo)致現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)格局崩盤。

回想一下，2011年，我國地方政府土地出讓金已經(jīng)達(dá)到2.9萬億之巨，若再不剎車就會(huì)有危險(xiǎn)啦！

觀點(diǎn)三： 定位不明，微觀調(diào)控政策顯現(xiàn)過渡性特征

一般來說，在工業(yè)化和城市化進(jìn)程迅速的中國，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)引擎。即使到了工業(yè)化和城市化的后期，房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)通過二手房的交易和相關(guān)服務(wù)保持其支柱產(chǎn)業(yè)的地位。事實(shí)上，英、美、德、日等國莫不如此，我們很難違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的這種基本規(guī)律。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)與宏觀調(diào)控并不矛盾，其調(diào)控的目的是讓房地產(chǎn)業(yè)更加健康、穩(wěn)定、安全地為國民經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航?，F(xiàn)在問題不是宏觀上該不該調(diào)的事，而是職能部門出臺(tái)的政策有些顧此失彼，妨礙了樓市調(diào)控。一個(gè)顯而易見的事實(shí)是：以前，一部分老百姓買不起房卻貸得到款；現(xiàn)在，房?jī)r(jià)下降了，結(jié)果老百姓卻貸不到款了。由此可見，當(dāng)前施行的樓市調(diào)控政策定位不明，多由各部門自行牽頭制定，缺乏政策協(xié)同，其過渡性特征明顯。

觀點(diǎn)四： 先股后房，政策意圖日現(xiàn)

通過持續(xù)的“雙限政策”將中產(chǎn)階段的消費(fèi)與投資行為從樓市逼向股市，在社保基金、保險(xiǎn)基金和投資基金的保駕護(hù)航下盡快激活中國股市，將中國地方商業(yè)銀行加速上市，以在短期迅速提高其資本充足率，并為未來改革后的中國高鐵線路預(yù)留上市融資的渠道，以置換銀行負(fù)債。如此一來，中央和地方政府將可從債務(wù)泥潭里迅速抽身，重現(xiàn)活力。

計(jì)算一下，中國外匯儲(chǔ)備從2萬億美元到現(xiàn)在的3萬多億美元只用了短短一年多的時(shí)間，這增量除了貿(mào)易和對(duì)外直接投資（FDI）外，有7000億～8000億美元是熱錢。為什么呢？因?yàn)椋阍诿绹蜚y行借100萬美元年息不到2%，拿到中國來買個(gè)信托什么的年收益肯定超過10%，再加上一年來3%的升值，年凈收益更是超過10%。我們要知道在美國年凈收入過10萬美元者意味著什么。實(shí)現(xiàn)這一切在美國很難，而在美國借錢，在中國賺錢則很容易。因此，這錢既不用炒股，也無須炒樓，就在中國拿投資理財(cái)產(chǎn)品這么轉(zhuǎn)1年即可。

中國的國情是壟斷的央企，如中石油、中移動(dòng)，根本不需要銀行貸款，而現(xiàn)實(shí)中競(jìng)爭(zhēng)激烈的企業(yè)則利潤微薄，付不了高息。于是開發(fā)商進(jìn)入信托，在短短的1年里將信托收益從11%～13%拉高到不低于20%，于是，其他行業(yè)更加不可能尋求信托融資。而開發(fā)商獲得高成本資金后通過提價(jià)向市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，通過砍價(jià)向地方政府土地供應(yīng)轉(zhuǎn)移則成為必然，于是地方財(cái)政更加困難。

觀點(diǎn)五： “魚翅與白菜”——樓市豪宅及中低價(jià)格商品房市場(chǎng)相對(duì)活躍

看來，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重投資、輕消費(fèi)的痼疾近期難以根治。隨著歐美市場(chǎng)的飽和，國內(nèi)非壟斷的民營經(jīng)濟(jì)生存環(huán)境將進(jìn)一步惡化。大量的產(chǎn)業(yè)資本正加速游離出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)明確的戰(zhàn)略定位，以及調(diào)控政策受到政府短期目的的嚴(yán)重制約而沒有進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。缺少房地產(chǎn)支撐的中國股市從根本上不具備長(zhǎng)期走“牛”的實(shí)體基礎(chǔ)。于是，短線炒股、長(zhǎng)線購房就成為投資的現(xiàn)實(shí)選擇。由于政府采取了極端的樓市限購政策，長(zhǎng)線投資只有集中于大面積、高價(jià)格的豪宅。2012年，中國樓市豪宅市場(chǎng)將成為一道靚麗的風(fēng)景線。

與此同時(shí)，1000萬套經(jīng)濟(jì)適用房的初步建成及后續(xù)政策的跟進(jìn)，將直接導(dǎo)致中低收入家庭居住水平的大幅度改善以及中小戶型、中低價(jià)格商品房市場(chǎng)的相對(duì)活躍。因此，在股市小有起色的基礎(chǔ)上，樓市成交相對(duì)好轉(zhuǎn)，而一高一低兩頭活躍將最有可能實(shí)現(xiàn)。

觀點(diǎn)六： 雷聲大雨點(diǎn)小的房產(chǎn)稅

因?yàn)槠谕?，人們往往希望一藥能治百病。因此，一時(shí)之間，關(guān)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市數(shù)量，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，提高房產(chǎn)稅征繳比例的聲音不絕于耳。然而，房產(chǎn)稅本身只是一個(gè)過渡物。上海與重慶一年來的試點(diǎn)也已經(jīng)清楚地再一次證明：房產(chǎn)稅本身僅僅只是一項(xiàng)政策工具，盡管隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟它最終會(huì)進(jìn)入千家萬戶。然而在當(dāng)下，它卻并不是最緊迫和必須的。在缺乏老百姓心理認(rèn)同和意識(shí)跟進(jìn)的條件下，過早地推行這一稅種給地方政府帶來的財(cái)政收益并不豐厚。而當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)高低似乎也與這一稅種的實(shí)施與否顯著關(guān)聯(lián)。

然而，一個(gè)尷尬的事實(shí)卻是：當(dāng)一個(gè)城市或地區(qū)房?jī)r(jià)開始真正松動(dòng)之際，松動(dòng)前后有關(guān)公民的納稅基準(zhǔn)如何確認(rèn)，卻一直未見定論。顯然，眼下政府部門并不具有大面積即時(shí)定價(jià)的房屋估價(jià)能力。而且，在土地公有的前提下城鄉(xiāng)居民都在法律上擁有房產(chǎn)，如何只征城不征鄉(xiāng)卻沒有明確的法律條文。況且，城市房產(chǎn)土地出讓年限到期后如何操作也一直是個(gè)空白。

相關(guān)政策規(guī)定可以是空白，而對(duì)于納稅人來說不能夠繼續(xù)空白。因此，這些問題在沒有明確前搞搞試點(diǎn)是可以的，推廣起來有一定難度。

2012年，中央力推的1000萬套保障房主體進(jìn)入市場(chǎng)的豐收期，這既給中低收入家庭以盼頭，又給市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào)。

觀點(diǎn)七： 病在地產(chǎn)，根在體制

樓市的問題病在地產(chǎn)，根在體制。究竟中國需要不需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？中國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能否獨(dú)立于西方資本主義國家的發(fā)展模式？中國之大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距之大，目前尚難用過于具體的技術(shù)指標(biāo)來進(jìn)行調(diào)控。我認(rèn)為，現(xiàn)在困難的不是房地產(chǎn)業(yè)，是艱難轉(zhuǎn)型中的國民經(jīng)濟(jì)。盡管數(shù)據(jù)可喜，但實(shí)質(zhì)上隱患重重。再加上國際上環(huán)境突變，讓當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)唯一的發(fā)動(dòng)機(jī)房地產(chǎn)熄火的可能性雖然是不存在的，但眼下房地產(chǎn)從業(yè)者的日子很不好過。當(dāng)開發(fā)商普遍存在悲觀預(yù)期時(shí)，大不了大家都不去拿地。此時(shí)，除了淘汰少數(shù)開發(fā)商之外，地方政府土地財(cái)政的危機(jī)才會(huì)真正到來。

觀點(diǎn)八： 房地產(chǎn)不再是暴利行業(yè)

目前，國內(nèi)已在政策上全面實(shí)行了6類及以上用地的“招掛拍”政策，土地出讓價(jià)格本身就高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)回歸到了資金密集行業(yè)。根據(jù)政策，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金不低于30%，“四證”齊全方可向銀行申請(qǐng)貸款。即使貸到，財(cái)務(wù)杠桿也降到3%左右。實(shí)際情況是，房地產(chǎn)找信托融資的要求都比這要高，現(xiàn)在在這個(gè)行業(yè)，年回報(bào)20%以下符合貸款條件的項(xiàng)目還不一定拿得到信托。

另外一個(gè)方面，商品房生產(chǎn)和供給的周期比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本本身就高。房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地到開工，需要經(jīng)過多重審批，鏈條較長(zhǎng)，尋租的空間也大，無形中提高了開發(fā)的成本。而稅務(wù)新規(guī)則明確規(guī)定，項(xiàng)目毛利超過30%的部分要按累進(jìn)最高60%的比例征收土地增值稅，然后再交所得稅。所以，就算房地產(chǎn)行業(yè)有暴利，暴利也已經(jīng)轉(zhuǎn)變成稅收了。

華偉 華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)