解讀北京公租房

孫雪梅

2011年12月16日，北京市石景山區京原路7號公租房項目全部八棟樓的結構封頂，預計整個住宅小區將在2012年年底竣工。

保障房的演變，從經適房到廉租房、限價房，再到公租房，經歷了一個曲折的歷程。

北京公租房頻繁進入公眾視野，始于2011年。按照《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》，政府將大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設。北京市住房保障辦公室也于2010年年底公布，“十二五”期間將建100萬套保障房，公租房占公開配租配售保障房60%以上。這意味著，隨著公租房建設的大力推進，保障房將從“以售為主”向“以租為主”轉變。

北京市2011年公租房供地300公頃，是上年供應規模的六倍以上。而計劃新建收購公租房的規?？偭考s6萬套，實現配租1萬戶家庭以上。從北京市2011年已經開工建設的19個項目來看，城市東、南、西、北，近、遠郊區域均有分布，而且大多數項目周邊都有軌道交通或大型交通樞紐，屆時申請家庭可以根據自己的工作、生活需要選擇承租住房。

配租對象：3口之家年收入≤10萬元

什么樣的人可以承租公租房？2011年11月30日，北京市住建委正式發布《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》，將三類人群納入公租房保障對象。其中在征求意見稿的基礎上，對外地人增設了和北京本地人一樣的收入限制。

按照《辦法》規定，三類人群可以申請北京公租房。

一、廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

二、申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬元(含)以下。市住房城鄉建設主管部門會同市相關部門根據本市人均可支配收入水平變化等，對上述標準及時進行動態調整。

三、外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規定標準，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。具體條件由各區縣人民政府結合本區縣產業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際情況確定。

外地人：在京年限尚未公布

外省市來京連續穩定工作一定年限，到底是幾年？

在2011年12月16日北京市政府新聞辦舉行的“2011年北京市城鄉住房建設情況”新聞發布會上，北京市住保辦常務副主任鄒勁松表示，北京市政府10月18日剛剛發布了加強本市公租房建設管理的通知，各區縣有一個消化、吸收的過程。為了做好外地人口申請公租房的工作，各區縣也在做需求調查分析，在預登記表格中了解外來申請人口的職業情況、年齡、收入狀況，以及對公租房的意向等，這都將為外來人口申請公租房的細則出臺提供參考價值。市住房保障部門會督促區縣盡快出臺。

據記者了解的情況，各區縣土地、房源緊張程度不一致，針對外地人的公租房條件也會有不同，針對所有承租人的租金標準也不同。根據部分區縣住保部門消息，區縣辦法和市住建委發布的總辦法原則一致，具體的“在京年限”、“收入標準”、“租金水平”等，目前仍沒定下來。

配租標準：3人以上可以配租大套型

根據北京市頒布的公租房管理辦法，一個家庭只能承租一套公共租賃住房。而按照《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》，公租房的單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。北京市公租房的戶型設定在30～60平方米，包括單居、小套型和中套型，可以滿足承租家庭多樣化的居住需求。

考慮家庭代際、性別、年齡結構和家庭人口等因素，配租戶型也有不同。其中單身申請人只能配租宿舍、單居或小戶型；夫妻及子女未滿10周歲的單親家庭配租單居、小或中套戶型；子女年滿10周歲的單親家庭和夫妻及子女配租中或大套型。

與經適房、限價房要求單身申請人30歲以上不同，申請公租房只要年滿18周歲，符合條件就可申請。這為剛畢業、需要過渡居住的年輕人提供了條件。

優先條件：連續3年未獲經適房者優先

公租房作為一種新的保障房方式，要與此前的經適房、限價房有一定的銜接。根據北京市相關規定，公租房可作為經適房、限價房輪候家庭的過渡房源。

連續三年通過搖號均未能入選的經濟適用住房輪候家庭，或參加多次搖號均未能搖中且輪候三年以上的限價商品住房輪候家庭，北京的區縣住房保障部門在有房源供應時，可安排公租房配租解決住房過渡需求。

這意味著，連續3年輪候經適房和限價房都未中的，在區縣有房源供應時，可直接安排入住公租房過渡，不用參加公租房配租搖號。北京住保辦相關負責人表示，住公租房過渡時，經適房和限價房的輪候資格依然有效。

北京公租房管理辦法規定，廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭優先配租；申請家庭成員中有60周歲（含）以上老人、患大病或做過大手術人員、重度殘疾人員、優撫對象及退役軍人、省部級以上勞動模范、成年孤兒的優先配租。

配租標準：

社會單位建設持有的公租房，優先解決本單位取得公租房備案資格的職工居住需求。

調換戶型：家庭人口變化可調換戶型

夫妻倆住著一套小套型，如果一年后生了孩子，能不能申請換稍微大一點的公租房？

北京公租房管理辦法規定，承租家庭因家庭人口變化等原因，需調整配租房屋的，可向公租房產權單位提出書面申請，經家庭原申請所在地區縣住房保障管理部門復核，仍符合公租房申請條件的，由區縣住保部門提出調整意見。

公租房項目中有套型匹配的空置房屋，產權單位可根據調整審批意見時間順序予以調換，重新簽訂租賃合同，并按規定騰退原承租的住房。項目中沒有套型匹配的房屋，由產權單位建立家庭輪候調房需求庫。

承租人在租賃期限內死亡的，經復核，家庭仍符合公租房申請條件的，家庭可按規定推舉新的承租人與房屋產權單位重新簽訂租賃合同。家庭無共同申請人的，租賃合同自動終止。

關于搖號：放棄兩次搖號需重新申請

有的家庭搖中公租房，但可能嫌離上班地點遠，能不能放棄一次，等待下一次搖號配租公租房？

記者從北京市住建委了解到，申請家庭未在規定時間內選房或簽訂租賃合同，視同放棄一次配租資格，可繼續輪候。同一家庭只能放棄兩次配租資格，超過兩次須重新提出申請。

此外，公租房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。租金可以按月、季或年收取，但最長不得超過1年。

北京市住保辦還將制定《北京市公共租賃住房租賃合同》示范文本，內容包括租賃房屋的基本情況、租金標準及調整原則、租金收取方式、租賃期限、修繕責任、合同解除、違約責任以及雙方權利義務等。

資金難題：北京公租房不會轉租為售

由于公租房靠租金收入回收成本，至少需要30年周期。在關于公租房建設的爭議中，資金成為核心問題。

北京市住建委新聞發言人秦海翔表示，截至2011年12月中旬，全市已落實公租房項目98個，房源10.3萬套，全年新開工總量達到6萬套。

融資方面，秦海翔表示，2011年6月30日掛牌成立的北京市住房保障建設投資中心，成為中國最大的保障性住房投融資平臺，市財政一次性注資100億元作為資本金。在不到半年的時間里，廣泛吸引社會資金進入，已落實融資貸款55億元，簽訂綜合授信額度750億元。

盡管已吸納社會資金，但相對公租房建設的巨大資金需求，仍顯得杯水車薪。于是，有人猜測，公租房推出幾年后，會不會由于資金困難，轉租為售？

記者12月16日從北京市住保辦獲悉，北京公租房不會轉租為售，“因為建設公租房的目標，就是為了政府手中有房源，有利于調控市場”。北京市住保辦常務副主任鄒勁松表示，在資金籌措方面，目前正與多家銀行協商，并已獲得國家開發銀行和公積金貸款中心支持，“未來我們希望能得到房地產信托投資基金（REITs）支持”。