明確房價合理區(qū)間，加強住房保障推進(jìn)力度

◎ 財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授 郭松海

山東財經(jīng)大學(xué)教師、同濟大學(xué)博士 孫大海

2011年國家宏觀調(diào)控力度加大，年初出臺的“國八條”要求，“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)”，并將房價調(diào)控目標(biāo)作為地方政府年終考核指標(biāo)。此后，多數(shù)城市都以房價漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標(biāo)。這個目標(biāo)總起來看過于寬松，如果各地GDP增幅為10%，那么當(dāng)?shù)胤績r漲幅不論是1%，還是9%，都能達(dá)到目標(biāo)；各地房價高低不一，人均可支配收入差別又很大，加之漲幅差異，其調(diào)控房價的效果也許大相徑庭。據(jù)國家發(fā)展改革委價格司數(shù)據(jù)，2011年北京、上海、廣州、深圳四市新房房價收入比分別為25.3、17.6、11.5、18，房價顯然過高。

2012年“兩會”期間，溫家寶總理在答記者問時談到：合理的房價應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配；目前房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松，這再次表明了中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

一、房價合理區(qū)間的確定

衡量居民住房支付能力的最適合指標(biāo)是房價收入比，許多發(fā)達(dá)國家都把房價收入比當(dāng)作衡量房價高低的主要指標(biāo)。盡管這些國家房價收入比的計算方法和統(tǒng)計指標(biāo)與我國現(xiàn)實情況不盡相同，但并不防礙借鑒其方法并結(jié)合我國具體情況予以修正。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》[國發(fā)23號]指出，“停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上”,“可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼。”根據(jù)這個行政法規(guī)的確定，當(dāng)前，普通商品住房價格比經(jīng)濟適用住房價格約高出1/2～1/3，按照一家三口一套70～90平方米的住房建筑面積，加之綜合考慮其它多種因素，使房價收入比的標(biāo)準(zhǔn)可提高到6～8倍。重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6～7年的收入，就能購買一套住宅，其實質(zhì)就是將房價收入比確定為衡量房價是否合理的參照系。

國際上通行的房價收入比是指當(dāng)?shù)匾惶字械人椒績r的住房與一個中等收入家庭年收入之比。而在我國由于缺乏這兩個“中等”的資料，即用“平均”來代替?？疾斐擎?zhèn)居民住房支付能力，引用統(tǒng)計局城鎮(zhèn)居民可支配收入指標(biāo)是能夠較為準(zhǔn)確地反映居民有效購房能力的。在計算收入時，通常是用城鎮(zhèn)居民可支配收入乘以全國平均每個家庭戶的人口3（第六次全國人口普查顯示，我國平均每個家庭戶的人口3.10人）

作為宏觀統(tǒng)計上處于平均水平的房價，可用普通商品住房的均價來顯示。(如90平方米套型面積×平均每平方米房價)近些年，按照國家規(guī)定各地住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；如果再按照2005年國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委（25號文），普通商品住房最大面積可達(dá)144平方米的標(biāo)準(zhǔn)，那么，過幾年普通商品住房總量大約可占到住房總量70%以上，將占到商品房市場的絕大多數(shù)。因此，可以依據(jù)國家統(tǒng)計局從2011年1月起開始實施新的房價統(tǒng)計制度方法，新建住宅和二手房類下設(shè)保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類其中設(shè)有90～144平方米的基本分類，其房價收入比中房價宜采用這一類別得出，而不考慮保障性住房、144平方米以上的商品住宅價格。

據(jù)國家發(fā)改委、中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)測算，北京、上海、廣州、深圳四市2010年中等收入戶的房價收入比分別為28.7、18.8、11.3、21.5 ，北京、上海、廣州、深圳四市房價收入比相比合理范圍偏離程度，2010年分別為173.40%、73.40%、18.10%、112.80%，2011年 分 別 為 169.10%、87.20%、22.30%、91.50%。根據(jù)這兩年數(shù)據(jù)比較分析，在調(diào)控不放松的政策環(huán)境下，房價收入比相比合理范圍偏離程度的縮小程度是較小的，如照此年縮小程度，到《十二五》末，房價收入比達(dá)到合理區(qū)間的難度較大。

二、加大住房保障的推進(jìn)力度

根據(jù)國家《十二五》規(guī)劃,到2015年保障性住房總量要達(dá)到住房總量的20%；而據(jù)中國統(tǒng)計年鑒，我國城市居民家庭結(jié)構(gòu)分七個層次，其中最低收入戶、低收入戶占到城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)的20%，中等偏下戶、中等收入戶、中等偏上戶占到城市居民家庭總戶數(shù)的60%；這就是說，到《十二五》末，保障性住房保障的主要是低收入家庭，而對于中等收入家庭涉及部分較少，或僅能顧及到部分中等偏下的家庭。因而，對于某些房價過高城市的中等收入家庭，如果調(diào)控不到位，面對高企的房價，仍然是望房興嘆。

因此，必須加大住房保障的推進(jìn)力度，對某些房價過高的城市除了限購限貸還要限價。進(jìn)一步落實《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》[國發(fā) 2003（18 號文）]，通知中要求“控制土地價格”，進(jìn)而控制房價，加大限價普通商品住房建設(shè)，使房價早日回歸，“努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。”使自住需求得以更大地釋放。為此建議：

（一）進(jìn)一步完善招掛拍制度，實行用地競價招標(biāo)的方法。變“價高者得”模式為“綜合指標(biāo)”模式，割斷土地成本對房價的傳導(dǎo)機制。即先由有關(guān)部門根據(jù)該地房價收入比、市場房價、基準(zhǔn)地價等因素，確定其住房的預(yù)售價格，然后將預(yù)售價格減去諸項生產(chǎn)管理成本、利息、稅費和一定幅度的利潤后，倒推出具有一定幅度的土地交易價格，再按項目規(guī)劃條件，實行土地招標(biāo)出讓或掛牌出讓。各地包括保障性住房的普通商品住房用地不得低于每年住房用地供應(yīng)總量的70%。為完善這個招掛拍制度，就要從體制上解決地方政府“土地財政依賴癥”問題，使地方政府通過正常的財政體系就能夠解決其財政收入問題，改變“分稅制”造成地方政府“財權(quán)”與“事權(quán)”不匹配的狀況，深化稅制改革，將部分稅收納入地方財政，有利于增強地方財政實力，弱化對土地出讓金的依賴。同時加快房地產(chǎn)稅制改革，利用40城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的條件，首先對擁有第三套住房的戶主開征房產(chǎn)稅，并對擁有多套房戶主實行累進(jìn)稅率。

（二）對普通商品住房的戶型面積予以合理限制。普通商品住房是為普通居民提供的，符合國家人口、土地資源等基本國情，適應(yīng)國家某個發(fā)展階段經(jīng)濟社會發(fā)展水平而制定的標(biāo)準(zhǔn)住房，它代表一個國家或地區(qū)一個時期城市居民實際達(dá)到或能夠達(dá)到的居住水平。為適應(yīng)我國的經(jīng)濟發(fā)展水平和消費水平，在普通住宅中,要增加小戶型、低價房供應(yīng)；新加坡、德國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值現(xiàn)已達(dá)到2萬多美元，他們?nèi)匀粓猿止?yīng)較小戶型；我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值只有4000多美元，僅為新加坡和德國的五、六分之一，更應(yīng)該堅持小戶型住房。特別是在特大城市，一般宜控制在70～120平方米之間。對于中小套型住房，在住房建設(shè)用地上要加大供應(yīng)量，在稅費收取上要加以優(yōu)惠，在住房生產(chǎn)性和消費性貸款上要降低貸款門檻，放寬限制，適當(dāng)下調(diào)利率。

（三）關(guān)于普通商品住房的銷售供應(yīng)對象。因普通商品住房是政府定價限價，故對購買條件、銷售限制應(yīng)作嚴(yán)格規(guī)定。由于目前我國個人信用體系沒有很好建立起來，部分個人隱形收入沒有也不可能有確切的資料。因此，界定普通住宅供應(yīng)對象，可依據(jù)申請購買普通商品住房的可以是沒有住房或住房面積未達(dá)到政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的人；人均年收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的人；城市危房戶、房屋拆遷中的被拆遷人；進(jìn)城工作一段時間的農(nóng)民工。

（四）為普通商品住房市場創(chuàng)造良好政策環(huán)境和輿論環(huán)境。由政府部門制訂普通商品住房中長期規(guī)劃、年度計劃，通過市場競爭擇優(yōu)選擇企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確保普通商品住房市場供應(yīng)。建立完善市場的規(guī)章制度，注重立法，用立法形式明確普通住房市場的規(guī)則和政策及定價辦法、購買對象，以保持政策的穩(wěn)定性。要加強宣傳，增加政策的公開性、預(yù)見性，明確告知全體社會成員，使參與市場的企業(yè)和個人能夠有一個清晰的預(yù)期，對未來作出明確判斷、選擇，以有利于相關(guān)政策制度落實到位，有利于市場健康發(fā)展。

（五）放開高端商品住房市場，有助于普通商品住房市場發(fā)展。放開別墅、排屋、標(biāo)準(zhǔn)面積如144平方米以上公寓的高端商品住房市場，不再限購限價；在高端商品住房開發(fā)土地供應(yīng)限制的大環(huán)境下，由市場調(diào)節(jié)，實行市場定價，由開發(fā)商依據(jù)市場需求自主決策和組織建設(shè)。市場嚴(yán)格按相關(guān)法律法規(guī)及制度管理，不再執(zhí)行臨時性、試點性監(jiān)管措施，這些可通過房產(chǎn)稅制改革，抑制住房的過度投資投機，對高端住房虛高價格進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣，就可以緩解因目前土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)稅減收造成對地方財政壓力，便于市場實行軟著陸，反過來也有助于住房市場持續(xù)健康的發(fā)展。