創新保障房資金籌集機制

◎ 大連遠旺漁港有限公司、大連加合興業投資有限公司董事長 張洪坤

在“十二五”期間，我國將建設約3600萬套保障房，其中，廉租、公租保障房將成為建設重點。但是大規模建設和運營租賃性保障房意味著巨額資金投入，需要通過多種融資方式滿足資金需求。

為了確保保障性住房資金的供給，住房和城鄉建設部今年下發通知，落實《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》要求，就進一步鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業領域提出實施意見。早在2011年5月國家財政部、住房和城鄉建設部就發布了《關于切實落實保障“十二五”期間計劃新建、改建和收購各類保障性住房100萬套，租金補貼10萬戶，對符合保障條件的申請家庭做到應保全保。公開搖號配租、配售的保障性住房達到50萬套，其中配租的公共租賃房（含廉租房）30萬套；性安居工程資金，加快預算執行進度的通知》，要求加大地方公共預算用于保障性安居工程資金的規模。

2012年我國仍大力推進保障性安居工程建設，計劃新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量高于2011年。這么大的工程，所需資金量可想而知。根據北京市住建委負責人的信息，北京配售的經濟適用住房和限價商品房20萬套；定向安置房50萬套。資金來源也是比較緊張的，情況也是不太樂觀的。無論是從長期發展來看，還是從短期現狀來看，要建立穩定性的大量的住房保障資金來源渠道，必須根據市場經濟運行規律的要求，充分利用貨幣市場與資本（金融）市場，創新保障性住房融資體制機制和工具，從社會上籌集保障性住房資金，是完善保障性住房資金來源制度建設的重要舉措。

保障房的資金籌措是一個系統工程，除了中央政府“自上而下”積極推動保障房融資機制創新外，各地方政府以及各類投資主體，也要以各種方式積極進行探索“自下而上”的創新融資方式。

從目前來看，可以利用以下一些融資工具或辦法，籌集保障性住房資金。

一、建設保障房投融資平臺

為了完成“十二五”規劃提出的保障性住房建設任務，解決保障安居工程資金短缺的問題，早在2011年，國家發改委出臺了《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》。《通知》明確規定，各地政府可以根據《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題通知》的精神，以及通過對地方政府融資平臺進行規范化建設或整頓，就可以保留投融資平臺機構，發揮它在保障性住房建設投融資中的作用。北京已經建立了“北京保障性住房建設投資中心”，成為北京保障性住房投資建設的重要的融資平臺。

地方政府建立的融資平臺，可以從三個方面充分發揮融資作用：

第一，國家發改委出臺的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》明確規定，允許地方政府投融資平臺公司申請發行企業債券。但是，通過發行企業債券募集的資金，必須優先用于保障性住房的建設。

第二，地方政府還可以利用投融資平臺，將部分分散的保障性住房建設資金進行整合，統籌用于保障性住房建設項目的征地、拆遷和建設，提高保障性住房資金的利用效率。

第三，地方政府的投融資平臺，還可以利用自己持有的保障性住房的產權，通過抵押貸款的方式籌措保障性住房投資建設資金。

二、創新保障性住房產權在融資中的作用

地方政府不僅可以利用自己手中持有的保障性住房產權，向各銀行等金融性機構取得抵押貸款，還可以通過創新保障性住房產權形式，與開發商進行合作，由開發商進行投資建設。上海在廉租房和經濟適用住房建設中，就創立了保障對象可以先購買保障性住房的部分產權，比如20～30%的產權，政府保持80～70%的產權，形成保障性住房的“共有產權”模式。通過出售保障性住房的部分產權，就可以實現回籠一定數量的投資資金，從而在一定程度上加速了保障房建設資金回籠的速度。保障對象購買的住房達到一定年限后，可以將政府手中的部分產權再購買過來，最終使住房變成自己的完全產權房。對于公共租賃住房，由于這類住房投資建設資金回籠期限較長，開發商一般不愿意投資建設。于是就實行了“先租后賣”的方式。就是說，由開發商投資建設的公租房，“可租可售”。出租期限不低于10年，10年后，可以按照屆時限價商品房的價格出售公租房。承租人有優先購買權。從而調動了開發商開發建設公共租賃住房的積極性，解決了公共租賃住房建設的資金問題。

三、發展房地產投資信托基金

房地產投資信托基金或房地產抵押貸款證券化，是發達國家通用的房地產金融重要的投融資工具。在國際上，德國和法國就是通過發展房地產投資信托基金，解決公共租賃住房投資建設資金的。房地產投資信托基金，本質上一種房地產資產管理模式。房地產投資信托基金管理機構，通過發行特定收益憑證，籌集建設資金；委托銀行等金融管理部門對資金進行專門管理；然后由專門機構進行房地產開發投資建設。建成的房屋資產，不能出售，只能出租。租金由市場決定。政府應當給予這類機構一些優惠，如免除所得稅等。企業所取得的利潤，主要用于給投資者，即基金持有人派發紅利。

21世紀初，我國有關機構已經對房地產投資基金或證券化建議進行過論證，并提出了相應的方案。比如，當時“證監會”已經提出了股權版方案，“央行”提出了債權版方案，都因國際金融經濟危機的發生而中斷。目前由于“十二五”保障性住房建設規模巨大，資金缺口嚴重，北京、天津、上海等城市，被國家列為發展保障性住房投資信托基金的試點城市。目前上海已將原先商業地產投資信托基金方案，改為公租房信托投資基金；天津提出了廉租房信托投資基金方案。

上海保障性住房投資信托基金方案，主要是將公租住房、廉租住房、商業地產、工業地產等物業資產的未來10年租金的收益權，作為基礎資產打包，然后委托信托公司發行信托受益憑證（基金證券），將募集到的資金主要用于保障住房建設，并保證受益憑證持有人取得合理的收益。

天津保障性住房投資信托基金方案，主要基礎資產是天津房地產開發經營集團有限公司持有并管理的4萬套廉租住房，建筑面積200多萬平方米。集團代表政府，以實物配租的方式向保障住房家庭提供住房。由于每平方米住房補貼約25元左右（保障住房每平方米每月租金1.85元，而周邊商品房租金達到了27元），形成了巨大虧損，很難達到該方案許諾的基金產品回報率約10%的目標。為此天津提出了“以地換房”和“以售養租”的方案。“以地換房”，是通過配建保障房各類優惠設施，實現房企代建保障房。“以售養租”，是天房集團的保障房資產包中包括限價商品房。通過限價商品房出售，就可以獲得一定的利潤，為保障住房的投資信托基金提供租金補貼。也就是說，天津的方案，是通過限價商品實現的利潤，補貼廉租住房和公共租賃住房的虧損。

國際上保障性住房投資信托基金模式，主要是以商業性物業為主要資產，配合一定規模的保障性住房，就是說廉租住房，或者公共租賃住房只是其資產的一個構成部分。如香港的首只保障性住房投資信托基金，即領匯基金，主要依靠投資零售商業和停車設施等的租金收入，實現對保障住房的投資與經營的支持。

借鑒上海、天津以及香港等地做法，把廉租住房、公租住房、以及收益性地產，即周邊商業設施、底商、停車位等，打包成信托投資基金的資產池，然后發行信托收益憑證。借助保障住房信托基金或證券化的金融工具，實現保障性住房投融資的目的。

四、引入民間資本增加保障房資金供給

2010年5月，國務院出臺了“36條”。《條例》明確規定，鼓勵和支持民間資本進入政策性房地產領域。為了落實“36條”，國家應當盡快出臺相關細則。如果國家一時出臺相關細則有困難，建議地方政府根據自己的情況，提出一些易于實行的辦法：如政府出地、企業出錢、共建保障性住房的模式。或者允許投資者組建股份保障住房投資公司，主要從事保障性住房投資建設。通過這些辦法，力求把那些準備投資投機房地產，但由于受到國家“限購令”的限制，無法投資房地產的巨額民間資本，有計劃地引導到保障性住房建設投資中來。政府還可以利用減免稅費與財政補貼等方式，使其獲得一定數量的利潤。這樣既可以解決這部分民間資本投資的出路，并獲得相應的利潤，又可以解決政府保障性住房建設資金不足的問題，還可以滿足保障性住房家庭的住房需求。

五、發展合作性住房拓展資金來源

國際上許多國家通過住房合作方式，解決保障性住房資金的來源。采用這種方式的主要有住房合作社和住房合同儲蓄或住房互助儲蓄等模式。

住房合作社，是通過吸收住房合作社的成員或社員，通過住房合作社成員按照規定繳納住房建設資金，從而實現籌集住房建設資金的目的。住房合作社將集中起來的住房建設資金，用于住房的建設。但是國家或地方政府，應當在土地、稅收等方面給予優惠。合作社將建成的合作住房，根據規定分配給合作社成員居住。住房合作社，既可以解決居民住房的困難，又可以增加住房建設資金來源渠道。

住房合同儲蓄或住房互助儲蓄，是以住房儲蓄資金作為住房貸款的一種資金互助模式。或者說，是為了實現建房、購房籌集資金而建立一種互助合作融資模式。比如在德國，根據《住房儲蓄銀行法》的規定，先由儲戶根據自己住房需求及儲蓄能力，與住房儲蓄銀行簽訂儲貸合同，儲戶每月按照合同約定存錢，當存款達到規定的比例以后，就取得了向儲蓄銀行貸款的權利。在德國，住房儲蓄機構很多，如德國住房儲蓄銀行、住宅互助儲金信貸社、住宅信貸協會、私人建筑協會、公營建筑協會等，這些機構都具有住房儲蓄的職能。住房儲蓄制度，實行固定利率、低息互助、封閉運行，即獨立于資本市場，存貸款利率不受資本市場的資金供求、也不受通貨膨脹等對利率變動因素的影響。同時，參加住房儲蓄還可以得到政府的儲蓄獎勵和購房獎勵。

北京在20世紀80年代曾經建立了一些單位的住房合作社，應當根據現在的情況進行必要整頓，大力發展社會性的住房合作社。同時，有條件地建立住房儲蓄銀行，彌補保障性住房資金不足，增加保障性住房的供給。

六、發展“住房銀行”解決保障房資金

通過發展住房銀行，實現存量住房資源優化配置，從而擴大保障性住房的供給規模。北京存量住房巨大，出租比例很高。北京應當通過住房銀行，把居民出租的可以作為保障性住房的那些住房，通過住房銀行把它們集中在住房銀行手中。由住房銀行對這些住房儲戶，按照市場租金價格支付租金。然后住房銀行把這些住房出租給住房保障對象。租入住房租金與租出住房租金之間的差額，由政府專項住房保障資金給予補貼。“住房銀行”既增加了保障性住房的供給，解決了保障性住房供給的不足，又解決了住房建設投資資金的困難。

七、建立資金保證體系，健全資金擔保體系

建立為保障房融資進行擔保的政策性擔保公司與保險公司，利用保險與擔保機制解決租賃型保障性住房融資的擔保問題。這就為資金的籌措與運營提供了健康、安全的保障，為風險的防范與轉移提供了支持與保障。

對于以公司制運行模式的相關權利與義務，需要國家在住房保障方面的立法與地方性立法、行政規章等方面進行立法規定，從而為保護投資者權益提供法律保障。

八、管理創新，健全資金安全管理體系

根據保障性住房特別是租賃型保障性住房建設、管理的環節，將建設與管理分離，將建設與管理進行公司化運營，在國家與各省級單位建立獨立保障房建設與管理的平臺型公司，特別是管理型公司，應該參照資產管理公司模式，進行租賃型保障房管理，同時將出售型保障房的資金籌措與回收也納入保障房資產管理公司的業務范圍，這樣可以保證此類公司資金的流動性，通過滾動開發，來保證資金安全，防范流動性風險。

我黨的立黨宗旨是“全心全意為人民服務”，中國政府是全體中國人民的政府，所以，黨和政府要為人民的生活謀求最基本的保障。如何能解決好保障房是有效解決民生的大問題、是維護社會穩定的大問題、是穩定發展的有效手段。而保障房資金的籌措是否通暢順利，是否能及時到位持續穩定，將對保障房項目的順利實施起著相當重要的作用。

黨的十八召開在即，現在正是新老班子交替的關鍵時刻。穩中發展、解決民生是黨和政府工作的重點，同樣也是責任和義務。相信在黨和政府的高度關心和重視之下，保障性住房資金來源會得到很好的解決！