廣州“限售”高價(jià)房

吳凡

廣州市對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)住宅項(xiàng)目限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏，更像是為了達(dá)成短期調(diào)控目標(biāo)而采取的臨時(shí)措施。

從地鐵獵德站出來，就是廣州珠江新城的正中。東邊，是一大片住宅和珠江公園；往南看，被稱作“小蠻腰”的廣州塔就在不遠(yuǎn)的珠江對(duì)岸；向西，就是珠江新城中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)金融辦公區(qū)域。

這一帶是廣州房價(jià)最高的區(qū)域，其中的幾個(gè)高價(jià)住宅項(xiàng)目，也是廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“廣州市國土房管局”）最新的房地產(chǎn)調(diào)控措施一“限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏”的重點(diǎn)實(shí)施對(duì)象。

9月24日，廣州市國土房管局在微博上發(fā)出正式回應(yīng)，之前“廣州對(duì)高價(jià)樓盤采取‘限售措施”的傳聞被確認(rèn)屬實(shí)。

如此“限售”

“這附近的房價(jià)大概3萬左右，那邊頤德公館和花城灣都是5萬以上，如果要限，這兩個(gè)肯定要被限的。”合富置業(yè)雋峰苑分行高級(jí)物業(yè)顧問楊小鋒指了指西邊不遠(yuǎn)的兩處新盤說。

“中海花城灣·央璟”位于在地鐵獵德站十字路口的西南角上，面向珠江公園，背靠規(guī)劃中的沿河特色小街，穿過小街可以直抵沿江大道。

位置優(yōu)勢如此明顯的“中海花城灣·央璟”還把銷售中心對(duì)外開放的日期定在了十一黃金周之前的9月16日，開發(fā)商中海地產(chǎn)更是在宣傳中喊出了“迎戰(zhàn)黃金周”的口號(hào)。

但是，來自廣州市國土房管局信息平臺(tái)“陽光家緣”網(wǎng)的信息顯示，直到9月28日，“中海花城灣·央璟”項(xiàng)目才拿到了全部房源A5、A6、A7三棟樓中A5棟的40套房的預(yù)售證，根據(jù)規(guī)劃，這三棟樓的總房源數(shù)量應(yīng)該在450套左右，并且，這三棟樓的建設(shè)進(jìn)度也一致，大約都在2014年6月入住。如此算來，開發(fā)商拿到預(yù)售證的房源不到總房源數(shù)的十分之一。

“中海花城灣·央璟”是中海花城灣項(xiàng)目的二期，該項(xiàng)目的一期曾分兩次于2006年和2007年拿到預(yù)售證，分別是“自編B1—B3棟”和“自編A1—A3棟”，值得注意的是，開發(fā)商這兩次都是拿到了全部房源的預(yù)售證。

“陽光家緣”網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至15日，“中海花城灣·央璟”共售出6套房，其中1日至7日沒有賣出一套房，“限售”的威力可見一斑；而這6套房的均價(jià)是36125元/平方米，而同期廣州市平均商品房成交價(jià)只有11439元/平方米。

雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過廣州市平均房價(jià)，但實(shí)際上，中海花城灣還拖了它所在的整個(gè)天河區(qū)的“后腿”，10月1日到15日，天河區(qū)共賣出75套房，均價(jià)37093元/平方米。

還有更貴的樓盤。在中海花城灣東邊不遠(yuǎn)、由珠江實(shí)業(yè)開發(fā)的“頤德公館”就是其中之一。10月上半月，“頤德公館”有3套房售出，均價(jià)達(dá)到46625元/平方米。

和“中海花城灣·央璟”不同的是，“頤德公館”早在2011年就拿到了全部預(yù)售證，不存在無法進(jìn)行預(yù)售的問題，但是據(jù)該項(xiàng)目一位不愿透露姓名的銷售人員告訴《中國新聞周刊》，他們被要求“控制交易節(jié)奏”。“我們這里最小的房子也有175平方米，加上價(jià)格高，如果某一個(gè)時(shí)間段網(wǎng)簽很多的話，房價(jià)一下就上去了。”他說。

在這種情況下，官方信息很可能顯示的不是樓盤完整真實(shí)的交易情況。與“陽光家緣”網(wǎng)上慘淡的只售出6套的數(shù)據(jù)不同，在“中海花城灣·央璟”的銷售中心，《中國新聞周刊》記者獲悉，A5棟已經(jīng)全部售出，目前在售的是A6棟。在售樓處的展示欄上，也有一份四頁A4紙的中海花城灣A5棟銷售情況表，在這張表上，A5棟的售價(jià)在5萬元/平方米左右。

中海地產(chǎn)客戶主任李珊珊向《中國新聞周刊》介紹，A7棟將在2012年年底開始銷售，她是負(fù)責(zé)“中海花城灣·央璟”的大約15名銷售人員之一，這顯然不是一個(gè)15天只賣出6套房的樓盤應(yīng)該有的配置；而之所以把A7棟的預(yù)售放在年底，更多是“出于開發(fā)商自己的銷售節(jié)奏，和‘限售關(guān)系不大。”

因何“限售”

盡管廣州市國土房管局對(duì)《中國新聞周刊》提出的關(guān)于限售措施實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的問題未予回答，但如果把超過均價(jià)5萬/平方米作為“限售”標(biāo)準(zhǔn)的話，廣州市這一次的房地產(chǎn)調(diào)控范圍并不大。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，廣州市的樓盤中，達(dá)到5萬均價(jià)的只有8個(gè)，而北京有45個(gè)。

不妨就以這兩個(gè)城市做一個(gè)對(duì)比。在人口上，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2012》，2011年，北京市的常住人口為2018.6萬人，戶籍人口1277.9萬人；而廣州市公布的第六次全國人口普查核定數(shù)據(jù)結(jié)果，在2010年11月1日零時(shí)普查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)上，廣州常住人口總數(shù)為1270.19萬人，外來常住人口為475.98萬人。

收入方面，《2011年廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2011年廣州市城市居民人均可支配收入34438元；《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2012》顯示，北京城鎮(zhèn)居民2011年人均可支配收入是32903元。

在兩城市人均收入不相上下的情況下，均價(jià)超過5萬元/平方米的高價(jià)樓盤的比例，卻和人口數(shù)量之比相背離，如果以北京為基準(zhǔn)，廣州的高價(jià)樓盤遠(yuǎn)少于應(yīng)有數(shù)量。

平均商品住宅成交價(jià)格的對(duì)比也顯示，廣州市國土房管局對(duì)廣州房地產(chǎn)市場“理性的、健康的、可控的”總體評(píng)價(jià)基本客觀。《中國新聞周刊》記者根據(jù)“陽光家緣”網(wǎng)的數(shù)據(jù)測算得出，截至2012年10月15日，廣州市商品住宅成交均價(jià)為12039元/平方米，同期北京市的數(shù)據(jù)是20403元/平方米。

不過，在價(jià)格較低的情況下，同樣的價(jià)格波動(dòng)所對(duì)應(yīng)的幅度就會(huì)較高，如果北京和廣州的房價(jià)都上漲200元/平方米，那么根據(jù)前述數(shù)據(jù)，北京對(duì)應(yīng)的漲幅就是不到1%，而廣州就要接近2%，雖然2012年各地并沒有像前一年一樣被要求公布一個(gè)具體的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，但從數(shù)字的角度看，這應(yīng)該是廣州市對(duì)高價(jià)房實(shí)施限制措施的原因之一。

另一方面，開發(fā)商和購房者對(duì)于珠江新城區(qū)塊房價(jià)上漲趨勢的一致判斷，也是造成廣州市“房價(jià)異常上漲”的原因之一。

珠江新城十年的建設(shè)過程，是自西向東發(fā)展的。根據(jù)珠江新城總體規(guī)劃，在6.44平方公里的面積上，住宅用地共有86塊，絕大多數(shù)位于商務(wù)金融辦公區(qū)域的東邊，這些區(qū)域中，越是靠西和臨江的地塊優(yōu)勢越明顯。手握優(yōu)勢地塊這種稀缺資源的開發(fā)商必然希望能夠?qū)⒗孀畲蠡彿空咭矔?huì)對(duì)這些優(yōu)勢地塊的房價(jià)產(chǎn)生上漲的預(yù)期，根據(jù)追漲的心理，越早購買越實(shí)惠，于是就出現(xiàn)了甫一開盤就大量成交的現(xiàn)象，這也倒逼廣州市政府對(duì)該區(qū)域高價(jià)樓盤出臺(tái)更為嚴(yán)格的“限售”措施。

“數(shù)字游戲”不應(yīng)成常態(tài)

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，當(dāng)前中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅(jiān)決，7月以來反復(fù)強(qiáng)調(diào)防止房價(jià)反彈，屬于調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域的一線城市皆不敢掉以輕心。短時(shí)間內(nèi)，限售高價(jià)房的確是穩(wěn)定房價(jià)的有效措施。

特別是在各主要城市公布明確的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的2011年，暫緩發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證，是很多城市為達(dá)標(biāo)私下采取的應(yīng)對(duì)舉措。2011年，是樓市調(diào)控新政實(shí)施的第一年，當(dāng)時(shí)，廣州制訂的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是，房價(jià)變動(dòng)幅度低于同期的區(qū)域生產(chǎn)總值和人均可支配收入的增幅。

當(dāng)年年底，根據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計(jì)，該市市轄十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少15.2%，簽約均價(jià)同比僅增長2.5%，低于同期GDP和居民可支配收入的增幅，實(shí)現(xiàn)了年初確定的房價(jià)控制目標(biāo)。

2012年，廣州市并未像2011一樣公布當(dāng)年明確的房價(jià)調(diào)控?cái)?shù)字目標(biāo)，但是廣州市國土房管局表示，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，并表示將探索采取優(yōu)化“限購”政策、扶持商業(yè)地產(chǎn)投資、規(guī)范住房租賃市場等系列措施保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

但是，到了今年4月份，當(dāng)北京、上海樓市步入下行通道時(shí)，廣州樓市卻迎來一次小陽春，當(dāng)月，該市有超過四成的新盤成交價(jià)格出現(xiàn)上漲，其中有的樓盤漲幅超過了30%。這也引發(fā)了廣州國土房管局的警覺。于是，在五一假日，傳統(tǒng)的樓市成交黃金時(shí)段，廣州部分高檔樓盤出現(xiàn)了“被限售”的情況。只不過，當(dāng)時(shí)的“限售”并未公開化。

事實(shí)上，今年以來，除廣州外，濟(jì)南、深圳、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地，都傳出過政府對(duì)房價(jià)進(jìn)行分片區(qū)限制、同時(shí)暫停發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證的消息。但是，廣州第一個(gè)把這樣的調(diào)控措施公開化了。

廣州國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國新聞周刊》表示，近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，導(dǎo)致總成交量中占比提高，造成全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。同時(shí)，最近珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別高端高價(jià)住宅項(xiàng)目定價(jià)偏高，且經(jīng)過前期的儲(chǔ)備，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動(dòng)了全市均價(jià)異常上漲，造成市場的不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場預(yù)期。因此，對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的。

但是，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的調(diào)控措施也存在明顯的弊端。

“限售”多是短期行為，為達(dá)到一時(shí)之目的，或者某一個(gè)數(shù)字指標(biāo)而使用，被“限售”的高價(jià)樓盤不會(huì)因?yàn)楸徊扇∵@樣的措施而降價(jià)。開發(fā)商和政府之間仿佛形成了一種默契：政府需要完成目標(biāo)時(shí)，就對(duì)開發(fā)商采取各種措施；目標(biāo)達(dá)成之后，開發(fā)商就恢復(fù)常態(tài)，用政策手段干預(yù)，而非引導(dǎo)市場理順供求關(guān)系，追求短期的調(diào)控效果，顯然也和中央對(duì)于房地產(chǎn)市場的長期調(diào)控目標(biāo)不符。