房地產企業人力資本評價體系研究

人力資源和社會保障部勞動工資研究所與北京博志成研究院聯合課題組為深入了解房地產行業人力資本發展的現狀，收集整理了130家具有行業代表性的上市企業2008～2011連續4年經營年報人力資本相關數據，對人力資本開發與管理現狀進行了定量測評與分析。并在分析相關數據的基礎上，于2012年實地調研考察了多家行業標桿企業，并結合房地產行業特點，科學合理地推出了房地產企業人力資本評價體系研究成果。做此課題的主要目的是為房地產行業職能部門和房地產行業從業者提供識別企業人力資本的依據，度量企業的人力資本投資的成本與收益，掌握企業人力資本的管理和應用。

1.1 房地產行業人力資本整體研究

1.1.1 房地產行業總體發展特點

各房企之間人力資本發展水平差異性巨大（見圖1）

較大的方差數據顯示出各企業在高管和員工學歷水平、員工總數增長與總收入增長之間的平衡關系、高管投入、人力資本投入產出效率方面差異性尤為明顯，整個行業的人力資本發展尚處于探索完善期，各企業的人力資本管理水平分布極不均衡。

員工素質水平基本合理，高管穩定性差，員工總數增長高于銷售收入增長（見圖2）

圖1 房地產行業人力資本評價體系評價得分方差情況

高管和員工中高學歷人員占比的指標評價得分的平均分顯示出當前房地產行業整體員工學歷水平基本合理。高管平均年齡和高管就職時間指標評價得分的平均分為76.03和61.19，說明目前房地產行業高管年齡尚與高管最優年齡存在一定差距，并且任職時間偏短，穩定性較差。員工總數增長比例指標評價得分的平均分僅為-10.66，從行業總體來看，員工總數增長速度高于銷售收入的增長速度。

房地產行業人力資本總體投入產出效率不足（見圖3）

企業對員工投入的各項費用數據顯示房地產企業對員工的投入不足，這也反映了目前房地產行業普遍忽視對人力資本的投入。說明人力資本投入產出效率的三項指標的評價得分均低于70分，特別是代表企業人力資本產出獲利水平的重要指標——人工成本利潤率的評價得分僅為59.86，表明當前房地產行業存在人力資本投入產出普遍不高、效率低下的問題。

圖2 房地產行業員工整體素質模塊五項指標評價得分平均分

圖3 房地產行業人力資本投入產出相關指標評價得分平均分

圖4 近三年房地產行業員工整體素質變動情況

圖5 近三年高管薪酬增長率及員工培訓投入費用占比變動情況

近三年房地產企業員工素質持續提升（見圖4）

近三年來房地產行業高管平均年齡及就職時間都呈現出微幅上升的趨勢，高管高學歷人員的比例也有微幅提升，高管團隊趨于成熟穩健。值得一提的是，房地產行業員工高學歷人員的比例有較明顯的提升，這說明隨著房地產市場的快速發展，房地產行業從業人員的總體素質水平呈現持續上升態勢。

高管薪酬增長率和員工培訓投入費用持續下降（見圖5）

2009-2011年高管薪酬增長率表現出大幅下滑的趨勢，顯示出行業調控緊縮政策下市場萎縮給企業高管的人力資本投入帶來的沖擊。同時，長期以來房地產行業對從業員工人力資本價值提升投入的忽視，直接反映在員工培訓投入費用占比連續三年下降的指標數據上。

人力資本投入產出效率繼2010年出現上升后2011年開始下降（見圖6）

該趨勢的出現與近三年房地產行業的整體發展趨勢緊密相關，2009-2010年上半年房地產市場量價齊升，一路高歌猛進，2010年下半年調控政策的效果開始顯現，不斷加壓的調控政策使膨脹的房地產市場逐漸緊縮，市場環境的影響迫使企業對人力資本管理進行調整，房地產行業人力資本投入產出效率也隨市場的先揚后抑而先升后降。

1.1.2 不同物業開發類型企業發展特點

商業類企業高管成熟穩定度最高，住宅類企業最低（見圖7）

圖6 近三年房地產行業人力資本投入產出效率變動情況

圖7 近三年不同物業類型企業高管平均年齡和就職時間

圖8 不同物業類型企業高管和員工本科及以上學歷占比

圖9 2011年各物業類型企業高管持股及持股人數占比評價得分

數據顯示，住宅類企業高管最年輕，其在位任職時間也最短，而與其相對的是，商業類企業高管最年長，且其在位的任職時間幾乎高出住宅類企業一倍。商業類企業高管更加成熟穩定，商業運營中復雜的各方社會組織機構關系維護及商業競爭促使商業類企業要求其高管擁有隨時間累積起來的深厚的社會關系及管理經驗，而在這方面住宅類企業要求相對較低。

住宅類企業員工學歷最高、高管學歷水平最低（見圖8）

數據顯示，住宅類企業高管學歷連續三年持續下降，而住宅+商業類企業高管學歷水平則連續三年持續上升，2011年已成為高管本科及以上學歷占比最高的企業類型。值得注意的是，住宅+商業類企業員工學歷水平盡管在近三年中呈現微幅上升趨勢，但2011年仍然是三類企業中員工學歷水平最低的企業，近三年住宅類企業員工學歷水平則一路上升，成為2011年三類企業中員工學歷水平最高的企業。

住宅+商業類企業股權激勵意識最強，住宅類企業股權激勵力度最強（見圖9）

數據顯示，2011年住宅+商業類企業中高管持股人數占比最高，然而其企業內部高管持有的股權比例在三類企業中最低，表明雖然住宅+商業類企業內持有股權的高管人數眾多，企業有意加強對高管的股權激勵，但其激勵力度還很弱。與此相反，住宅類企業雖然2011年其持有股權的高管數量基本與商業類企業共同墊底，但其高管持有的股權比例卻在三類企業中遙遙領先，說明住宅類企業對核心高管的股權激勵力度非常大。

住宅類企業人力資本投入產出效率最高（見圖10）

依據評價體系得到的各類企業人力資本投入產出效率的平均分顯示，住宅類企業的人事費用率得分最高，其人工成本利潤率和人力資本投入產出比得分也最高，證明住宅類企業的人力資本投入在三類企業中控制的最為合理，其人力資本產出效率最高。

1.1.3 不同所屬性質企業發展特點

央企國企的高管平均年齡優于民企，但高管平均就職時間短于民企（見圖11）

數據顯示，央企國企高管平均年齡年長于民企高管，而民企高管任職時間更長，其主要原因在于房地產行業內眾多民企家族企業氣息濃重，其高管與企業之間的依存性牢固，尤其是發展歷史較長的民企，其核心高管任職時間往往能夠達到數十年之久。

央企國企的高管學歷水平優于民企，民企員工學歷水平上升速度較快（見圖12）

數據顯示出連續三年央企國企高管本科及以上學歷占比高于民企高管10%以上，表明房地產行業內的央企國企更加關注領導者的教育背景，同時，民企員工本科及以上學歷占比數據顯示出，雖然2009年民企員工學歷水平落后央企國企近3%，但近三年上漲幅度明顯高于央企國企，2011年已與央企國企員工學歷水平基本持平，表明近年來民企開始注重員工整體素質所發揮的效應。

圖10 2011年不同物業類型企業人力資本投入產出效率評價得分平均分

圖11 2011年不同所屬性質企業高管平均年齡及就職時間評價得分平均分

圖12 近三年不同所屬性質企業高管及員工本科及以上學歷占比

圖13 近三年不同所屬性質企業人力資本投入產出效率

央企國企人力資本投入產出效率優于民企（見圖13）

數據表明，央企國企的人力資本投入相對民企處于更為合理的投入區間，并且表現人力資本投入產出效率的兩項指標——人工成本利潤率和人力資本投入產出比都明顯高于民企。

1.1.4 不同規模企業發展特點

小型企業高管學歷水平及就職時間差異較大，表現出不穩定性（見圖14）

數據顯示，2011年小型企業高管本科及以上學歷占比和高管平均就職時間的評價得分都為全行業最高，而超大型企業和大型企業高管的學歷水平得分較低，原因在于超大型和大型企業的高管年齡偏大，教育水平不如年紀較輕的高管。同時小型企業高管的就職時間也表現出比其他規模企業的高管更長，出現這一結果的原因在于目前房地產行業多數小型企業的高管即為企業所有人，其任職時間通常與企業成立時間相差無幾。

近三年高管薪酬占比逐年下降，中型企業高管薪酬占比始終最高（見圖15）

數據所示，近三年來，不同規模的企業高管薪酬占企業人工總成本的比重都有不同程度的下降。超大型和大型企業高管薪酬占比在總行業中較低，中型企業高管薪酬占比位于行業最高，是超大型企業的2倍，大型企業的4倍。而且中型企業的高管薪酬增長速度雖明顯放緩，但仍然處于全行業第一位。

中型企業培訓投入比例全行業最高（見圖16）

數據顯示，在五種規模企業中，中型企業最重視員工培訓投入，其評價得分的平均分為90.4，遠高于排在第二階梯的中小型和小型企業，員工培訓費用投入比例最少的是規模較大的超大型企業和大型企業。

圖14 2011年各規模企業高管學歷和平均就職時間評價得分平均分

圖15 近三年各規模企業高管薪酬占比和高管薪酬增長

圖16 2011年各規模企業員工培訓投入費用占比評價得分平均分

圖17 2011年各規模企業人力資本投入產出效率

中型企業人力資本投入產出效率全行業最優（見圖17）

中型企業的人力資本投入產出比是小型企業的1.4倍，是中小型企業的1.3倍，是大型企業的1.2倍，是超大型企業的1.4倍。同時，中型企業的人工成本利潤率在全行業中最高，人事費用率最低，這說明中型企業的人力資本投入產出效率在五類規模的企業中最高。

1.2 房地產企業人力資本研究

房地產企業人力資本研究背景及樣本選取標準

住宅企業與非住宅企業類劃分標準類型 商業占比范圍 企業樣本數量住宅類 0-15% 53非住宅類 15%以上 77

企業規模劃分標準 （2011年主營業務收入/單位：億）規模 住宅類 非住宅類 企業樣本數量小型企業 30以下 20以下 48中小型企業 30-70 20-40 22中型企業 70-180 40-80 27大型企業 180-360 80-140 15超大型企業 360以上 140以上 18

人力資本是企業未來產出和收入增長的源泉，當前房地產行業競爭環境復雜多變，企業發展面臨著不確定性、模糊性和非連續性，能動性較強的人力資本對企業競爭優勢的作用將日趨顯著。為評價當前房地產企業人力資本發展的實際狀況，我們依據房地產企業人力資本評價體系的評價方法，對上市房地產企業進行篩選，最終確定了滬深及在港上市的130家企業作為此次排名研究的樣本企業。為保證樣本企業具備充分的典型性、代表性、可參考和可借鑒性，在選取樣本時剔除了屬于以下篩選標準的若干企業：

◆ 近三年期間連續ST或*ST的企業

◆ 近三年期間借殼上市的企業

◆ 主營業務收入處于5億以下，規模過小的企業

◆ 主營業務為房地產代理、物業服務、工程建設類等非物業開發和經營的上市企業

在樣本選取的基礎上，為加強排名的合理性和可參照性，我們依據不同的標準對樣本進行了分類：