警惕中國旅游地產(chǎn)化

○ 王 方

據(jù)國外媒體報(bào)道，中國的五星酒店近幾年增加很快，但顧客卻很少。例如：浙江省桐廬縣擁有40萬居民和幾個自然風(fēng)景區(qū)。盡管這些并不足以使其成為繁忙的度假中心，但據(jù)報(bào)道，該縣計(jì)劃在未來幾年修建至少8家四星和五星級酒店。另外，桐廬縣鄰近的淳安縣也正計(jì)劃修建更多五星級酒店。目前，淳安已擁有6家國際頂級品牌酒店。寧波等中小城市也正努力超越擁有40座五星級酒店的上海。據(jù)預(yù)測，寧波明年將擁有50座豪華酒店，媒體質(zhì)疑，在2010年僅維持50%入住率的情況下，寧波將如何應(yīng)對如此多的五星級酒店。2006年至2009年，中國五星級酒店的贏利率遭遇連續(xù)4年滑坡，空房率令經(jīng)營者倍感頭疼。

根據(jù)媒體形容，中國的房地產(chǎn)熱潮催生了大量“鬼城”。如今，“鬼店”的幽靈正襲向商業(yè)。盡管中國的平均入住率是除印度之外亞洲最低的，但數(shù)百座豪華酒店仍在建設(shè)中。去年前9個月，中國大陸酒店的入住率只有61%。而新加坡和香港均超過80%。業(yè)內(nèi)人士表示，目前中國有500家通過認(rèn)證的五星級酒店，還有在建或等待通過認(rèn)證的，總數(shù)可能達(dá)1000家。按目前的建設(shè)速度，酒店行業(yè)將面臨巨大壓力。國際品牌酒店在華擴(kuò)張也是催生建設(shè)熱潮的原因之一。國際品牌酒店在華房間數(shù)量過去5年中增長62%，明年還將增加52%。這些國際品牌擴(kuò)張速度如此之快，部分原因是它們只負(fù)責(zé)管理，熱衷建設(shè)并承擔(dān)成本的是地方開發(fā)商。

酒店業(yè)高速發(fā)展原因

事實(shí)上，酒店業(yè)只是我們觀察旅游地產(chǎn)業(yè)的窗口之一。“十二五”時期旅游將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。黨中央、國務(wù)院高度重視旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》中提出“將旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。對此，業(yè)內(nèi)與政策制定者對“十二五”時期我國旅游業(yè)發(fā)展面臨的環(huán)境有三個基本判斷：一是旅游業(yè)繼續(xù)處于高速增長的新階段，二是國內(nèi)旅游成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，三是旅游業(yè)進(jìn)入歷史發(fā)展最好時期。也對未來發(fā)展有三個研判：由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型；由粗放服務(wù)業(yè)向集約服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。重點(diǎn)在于打造區(qū)域中心城市的旅游功能集聚能力，由大規(guī)模開發(fā)建設(shè)觀光旅游景區(qū)（點(diǎn)）向建設(shè)旅游目的地轉(zhuǎn)型；由本土服務(wù)業(yè)向國際服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。高速發(fā)展的出入境旅游，需要我國旅游業(yè)盡快塑造國際形象，提高國際市場競爭力。

其主要依據(jù)有：一、旅游消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入大眾化時代。近10年來，我國GDP以年均10%以上的速度迅猛增長，進(jìn)入了人均GDP3000美元的新階段。“十二五”時期，隨著小康社會進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，我國人均消費(fèi)水平將持續(xù)增長，消費(fèi)方式將發(fā)生重大變化，居民消費(fèi)將由實(shí)物消費(fèi)為主走上實(shí)物消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)并重的軌道，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會發(fā)生重大變化。目前，我國剛剛實(shí)現(xiàn)每年人均出游1次的目標(biāo)，而世界上的發(fā)達(dá)國家美、日、韓人均出游均在7次以上，按照旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，我國旅游消費(fèi)需求已經(jīng)達(dá)到爆發(fā)性增長的基線，隨著公眾假日、休息日、帶薪休假等休息時間趨近于中等發(fā)達(dá)國家水平，一個巨大的旅游消費(fèi)市場將在“十二五”時期加速形成，旅游將成為城鎮(zhèn)居民生活的基本內(nèi)容和剛性需求。二、擴(kuò)大內(nèi)需政策的強(qiáng)勁拉動。與以往的五年規(guī)劃相比，編制“十二五”規(guī)劃的一個重要背景就是應(yīng)對國際金融危機(jī)，擴(kuò)大內(nèi)需和調(diào)整結(jié)構(gòu)的任務(wù)仍然相當(dāng)艱巨。旅游業(yè)作為擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、保增長的重要內(nèi)容，必將發(fā)揮更大的作用。此外，為應(yīng)對此次金融危機(jī)，我國高速公路、高速鐵路、民航等交通基礎(chǔ)的建設(shè)，財(cái)政補(bǔ)貼以及減稅等政策引發(fā)了居民家庭汽車擁有量激增，導(dǎo)致了交通格局和居民出行方式的變化，必將推動旅游市場規(guī)模不斷壯大。三、國家重大戰(zhàn)略的有力支撐。2009年出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，為旅游業(yè)提供了強(qiáng)有力的政策支持。近幾年國家出臺的25項(xiàng)重大區(qū)域戰(zhàn)略中，旅游業(yè)也成為推進(jìn)戰(zhàn)略舉措的重要內(nèi)容，如要求海南建設(shè)國際旅游島，要求廣西建設(shè)桂林國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)，要求寧夏建設(shè)西部獨(dú)具特色的旅游目的地，要求福建建設(shè)海峽西岸自然和文化旅游中心，要求西藏建設(shè)國際著名的旅游勝地，要求新疆建設(shè)我國重要的旅游目的地等等。這些重大戰(zhàn)略政策將在“十二五”時期進(jìn)入建設(shè)和成熟的關(guān)鍵階段，必將成為旅游業(yè)因地制宜，加快發(fā)展的堅(jiān)定支撐。四、科學(xué)技術(shù)發(fā)展的有力推動。隨著科技進(jìn)步和信息化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)的日新月異，旅游業(yè)和信息業(yè)的融合發(fā)展將成為必然趨勢，旅游業(yè)將借助新技術(shù)實(shí)現(xiàn)新發(fā)展，一是旅游電子商務(wù)普及應(yīng)用加快，旅游和信息向深度融合推進(jìn)；二是3G等先進(jìn)技術(shù)和移動商務(wù)的推廣應(yīng)用，真正實(shí)現(xiàn)以人為中心的旅游電子商務(wù)應(yīng)用。

旅游地產(chǎn)在全國的興起

未見其人，先聞其聲。盡管中國旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃尚未出臺，但旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)早已行動起來了，特別是房地產(chǎn)業(yè)。按常理說，中國旅游業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵期剛剛到來，去年的中國才定下每年的旅游日是5月19日，但房地產(chǎn)業(yè)的泡沫就開始瘋狂流向旅游業(yè)。自然，史上最嚴(yán)厲調(diào)控以來，不少開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)住入商，旅游地產(chǎn)是其最重要領(lǐng)域，因?yàn)槠洳幌拶J不限購，讓資金有了想象空間。

華僑城曾作為旅游地產(chǎn)的先行者，但現(xiàn)在早不是孤軍奮戰(zhàn)了：宋城集團(tuán)以旅游名義圈地開發(fā)杭州主題公園后又進(jìn)軍；萬科投資10億買下大辣甲島40年租賃權(quán)，計(jì)劃建成“中國馬爾代夫”；中信地產(chǎn)相繼把博鰲、太湖和天津天嘉湖地塊收入囊中，著力打造旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。恒大在武漢、成都、清遠(yuǎn)等多個城市開展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，斥巨資建設(shè)旅游地產(chǎn)相關(guān)設(shè)施；近日由世茂集團(tuán)投資400億元興建、建筑總量超過50萬平方米的超大型主題公園計(jì)劃正在推進(jìn)，世茂房地產(chǎn)主席許榮茂希望能將其獨(dú)立上市。富力正計(jì)劃重金打造的富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷，香江地產(chǎn)正在廣州增城嘗試溫泉度假物業(yè)。雅居樂與碧桂園也正在向旅游地產(chǎn)靠近。

如果用放大鏡來觀察旅游地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，除了海南外，深圳東部的巽寮灣則又是一個典型案例。沿海高速的開通和廈深高鐵即將通車等利好，地處粵港澳地理位置的優(yōu)越性，以及擁有中國最美八大海岸之一——大鵬灣的延長線，優(yōu)質(zhì)沙灘的巽寮灣和人文旅游資源，加上大眾旅游時代的到來和地產(chǎn)調(diào)控的加碼，短短三四年間，吸引了萬科、華僑城、金融街、合正、富力，世茂、合正、合生、碧桂園等一線品牌房企云集于此，跑馬圈地、大興土木。僅2012年的供應(yīng)量已超過了深圳全市。以巽寮灣為核心的深圳東國際旅游度假區(qū)旅游度假地產(chǎn)，呈現(xiàn)出超級居住大盤，濱海旅游與休閑度假的不同開發(fā)模式，超過4500萬平方米的開發(fā)量雄冠國內(nèi)其他區(qū)域的旅游地產(chǎn)開發(fā)。

值得一提的是，進(jìn)入巽寮灣，政府并無多少公共配套，幾乎所有的開發(fā)商都在灣區(qū)內(nèi)打造自身的配套，以此吸引客戶。占地29平方公里的第一家進(jìn)入巽寮灣區(qū)的金融街項(xiàng)目內(nèi)，海灘即長達(dá)16公里之巨，項(xiàng)目為巽寮灣的旅游設(shè)施配套做了大量的工作，超過5座超五星級度假酒店已陸續(xù)投入使用，其項(xiàng)目配建的天后宮等旅游設(shè)施成為巽寮灣的知名景點(diǎn)，高端會議舉辦地正成為其努力的方向，取代博鰲是其開發(fā)雄心之一。合正東部灣處于亞婆角風(fēng)景區(qū)內(nèi)，富茂威尼斯灣將以海水、游艇為特色打造南中國有限度假區(qū)，萬科雙月灣首創(chuàng)的深海度假概念延長了度假的深度和廣度，碧桂園更是以“海邊度假屋”“廣東的三亞”形象來營銷，并準(zhǔn)備為其大盤后期開發(fā)打持久戰(zhàn)。

沒錯，很多開發(fā)商心目中的旅游地產(chǎn)就是旅游與地產(chǎn)的簡單結(jié)合，旅游是向政府要地、圈地的理由，而地產(chǎn)正是其主要目的。尤其是住宅備受打壓之際，回收現(xiàn)金，分散投資已上升為各大公司的戰(zhàn)略層面。不僅于國內(nèi)，開發(fā)商也不斷布局海外，其主要瞄準(zhǔn)的是華人主要旅游目的地：據(jù)悉，綠地、頤和等國內(nèi)房企都已經(jīng)涉足海外項(xiàng)目，如綠地在韓國濟(jì)州島的某項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資達(dá)到9億元，頤和地產(chǎn)位于澳洲悉尼的“SummerCourt”項(xiàng)目于2010年8月動工，且去年春節(jié)后就已揭幕。據(jù)該公司相關(guān)人士表示，未來還將加大海外房產(chǎn)開發(fā)的力度，并且已經(jīng)與非洲某島國接觸，預(yù)備開發(fā)第二個海外項(xiàng)目。另外，碧桂園進(jìn)軍馬來西亞的首個項(xiàng)目有望今年推出，光耀已走向韓國濟(jì)州島，還購買了馬來西亞地塊。

真繁榮還是泡沫？

話到此，為什么要警惕中國旅游地產(chǎn)的“泡沫化”發(fā)展？很重要的原因是，這輪旅游地產(chǎn)的發(fā)展，以海南為例，并非是旅游業(yè)多強(qiáng)勁，本質(zhì)是房地產(chǎn)很熱，投機(jī)已占據(jù)了上風(fēng)。放眼到全國，開發(fā)商拿地就是商人的逐利行為，以什么樣的理由拿，當(dāng)然是政策支持，地方政府喜歡的方式，旅游業(yè)正是這樣一個產(chǎn)業(yè)。至于拿到地，怎么用，政府并無能力去監(jiān)督，且每屆政府考慮的利益不一定長遠(yuǎn)。比如，巽寮灣的地產(chǎn)開發(fā)量如此之大，惠州市政府有無做法前瞻性的旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？如何強(qiáng)迫開發(fā)商做環(huán)評報(bào)告？政府有無考慮相關(guān)配套？有無做過接待能力測試？顯然，這些都沒有看到。這也正是我們所擔(dān)心之處。

毫無疑問，旅游業(yè)是以“服務(wù)業(yè)”為導(dǎo)向的，而旅游地產(chǎn)也應(yīng)該為商業(yè)、旅游服務(wù)的，需要運(yùn)營能力去支撐，而并非單純講投資回報(bào)率。事實(shí)上，開發(fā)商能把物業(yè)管理、酒店管理等售后服務(wù)做好已實(shí)屬不易，要想上升到旅游產(chǎn)業(yè)層面，距離尚遠(yuǎn)。本質(zhì)上，當(dāng)前旅游地產(chǎn)，仍處于野蠻開發(fā)、以侵占旅游資源為主要方式的粗放的發(fā)展方式，而這只會快速激發(fā)“泡沫”，最終讓旅游失去體驗(yàn)，讓地產(chǎn)浪費(fèi)、房間“空置”。很顯然，旅游地產(chǎn)一定要遵循旅游業(yè)發(fā)展的規(guī)律，而非房地產(chǎn)業(yè)，至少要分淡旺季。另外，人們?nèi)ヂ糜巍⑷ハM(fèi)，卻不一定要買房子，如是投資則又要講投資回報(bào)。不可否認(rèn)，隨著大眾旅游時代的到來，旅游正成為一種剛需，而熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)的景區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)肯定會趨之若鶩。若是無節(jié)制開發(fā)，“地產(chǎn)泡沫”之后，對旅游自身的傷害也是要命的。

綜而言之，旅游業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)的布局最終指向是內(nèi)需、消費(fèi)，而旅游地產(chǎn)必須服從這個方向，否則住宅地產(chǎn)的“泡沫”，會在旅游地產(chǎn)重演。當(dāng)然，旅游業(yè)的發(fā)展，少不了商業(yè)地產(chǎn)的介入，但旅游地產(chǎn)化趨勢，仍需要警惕。因?yàn)殡S著城市化的發(fā)展，以及區(qū)域城市一體化的推進(jìn)，以前看起來的偏遠(yuǎn)地區(qū)，將升級成居住區(qū)；以前的旅游度假區(qū)也將因地產(chǎn)開發(fā)變成居住小鎮(zhèn)，而這一切，我們都還未做好準(zhǔn)備。■