要風景如畫還是要高樓林立

○ 本刊記者 林鳳鳴

在上世紀九十年代初的海南大開發中，有人提出了休閑旅游地產的概念。當時的思路是：利用海南獨特的自然資源把目標瞄準了遠道而來的旅客身上，進行“以房帶旅、以旅促房”的互動。然而隨著海南房地產泡沫的破滅，休閑地產度過了相當長一段時間的沉寂。及至本世紀初，在旅游經濟和地產資本的雙重驅動下，國內休閑地產的開發才正式進入發展期。對此，有不少業內資深開發商和知名專家坦言，旅游地產開發前景確實利好。在樓市調控的大背景下，不少房企認為旅游地產是一片“藍海”，但部分房企盲目大舉沖向該領域卻危機重重。

限購令下，旅游地產逆市升溫

當前傳統商業住宅市場下滑的背景下，旅游地產的投資熱度似乎正日漸高漲。旅游地產熱潮中，眾房企紛紛淘金旅游地產，出現了許多以旅游包裝的地產項目。旅游地產聯姻，到底是虛熱還是雙贏？我們共同關注。

據公開資料顯示，截至2010年底，我國地產前百強企業中，約有80%都進入了旅游地產領域，已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元，其中，不乏專注住宅領域開發的大型知名房企，包括萬科、萬達、恒大、龍湖等。而旅游財富網初步統計數據則顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規模達2600多億元，占整個房地產投資的20%以上，預計今年全行業投資將超萬億元。

隨著我國的休閑度假市場需求日益擴大，旅游地產迅速升溫的同時與之相伴的各種亂象與爭議也不絕于耳。有人說這是打著“旅游”名義賣房地產，坊間也有“旅游‘綁架’地產”、“地產‘綁架’旅游”的各種說法。

面對這一系列旅游房產的亂象，旅游財富網創始人曾曉成表示，傳統的旅游公司懂觀光式、體驗式旅游，但可能不懂現在中產階級的真實需求，也就是對休閑度假旅游的需求；傳統的房地產公司理解的休閑度假是未來發展趨勢，但在旅游地產具體的物業上怎么運營，傳統開發商并不在行，可能還是按照以前的住宅模式來運營。“海南就是典型的案例，所以大部分旅游地產只是停留在概念上的旅游地產。”

著名旅游策劃專家、北京慧士德咨詢中心首席咨詢師劉建華則表示，“旅游地產是以旅游的名義開發地產，結果導致大量的自然和文化資源被城市化。” “中國旅游當下主流是景區旅游，中國旅游當下主流也是旅游地產，中國城市化進程中與中國的旅游地產潮同流合污綁架了景區旅游。見到自然景觀就要開發，正在形成一場巨大的生態災難，其危害已經逐步地顯現出來了。”

政策擦邊，旅游地產借機圈地

新一輪的房企投資旅游地產熱潮正在蔓延，吸引開發商的原因很簡單，就是低廉的土地成本。這些開發商大多數并不是做純粹的旅游地產，而是采用“換湯不換藥”的策略，即拿了地之后，項目中規劃的住宅先行，配套設施拖后。這種旅游地產的開發模式實質上還是賣房子，這樣前期投入并不多，住宅銷售后可以先回籠資金，為公司帶來豐厚的利潤，進而再酌情投資相應的配套設施，而且旅游地產項目占地面積一般很大，可以分期開發項目中的住宅，滾動產生利潤。

“一些原來做房地產的企業現在拿地越來越困難，而加上旅游的概念后，不僅拿地好拿，政府在政策上也可能給予一定的優惠。”云南田野咨詢機構董事長文劍武介紹說，“我們很多所謂旅游地產項目，只有地產，沒有環境、沒有特色和良好的經營管理，這類項目僅僅是化了妝的旅游地產，就是簡單的房地產。”

陽光100集團常務副總裁范小沖認為，目前在我國，達到專業化水準的旅游地產開發商很少，大部分房企是借“上馬”旅游地產項目之名去“圈資源”。

中國房地產學會副會長陳國強也表示，部分開發商以其投機心理炒熱了旅游地產，實現其“圈地圈錢”的目的。從這一方面來講，要謹防投資旅游地產項目成為房企圈地圈錢的手段。

無獨有偶，近日，龍湖執行董事、首席市場官秦力洪也曾對媒體表示，雖然很多開發商都有旅游地產的項目，但真正啟動的并不多。

對此，正略鈞策房地產合伙人郝炬表示，旅游地產項目雖然土地成本低，但一般當地人口購買力不足，銷售客源主力是外來購買力，這就要求房企有龐大的前期投入，只有前期投入充足，基礎設施和配套設施建設完備，才能得到客戶認同，吸引客源留駐或者投資。從這一方面來看，項目需要地產和旅游良好對接的規劃、企業資金的強大支持等各種前期準備，以防動工之后，項目銷售不力，運營受阻促使項目有擱置風險。

定位不準，旅游地產恐增“爛尾”

在郝炬看來，一個旅游地產項目成功與否實際上是看這個項目是否能夠借勢，或者企業是否有能力造勢。郝炬表示，雅居樂海南清水灣項目之所以取得成功，原因就在于在提前布局的背景下，借了海南國際旅游島的“勢”。而華僑城的一些旅游園區也有著獨特的經營模式，企業借助其經營模式與股東資源等優勢擁有了造勢的能力，因此取得相對成功的旅游地產經營模式。

反之，鑒于旅游地產需要強大的融資能力和回報周期長等特點，如果企業沒有上述優勢，盲目沖動地投入到旅游地產領域，則容易拖垮企業。屆時項目中一些酒店、住宅等業態的資產不好出手，資產盤活艱難。

上述分析師也指出，旅游地產整個項目的開發周期取決于銷售速度。如果市場定位不準確，銷售速度緩慢，相關的配套就很難完成。而沒有配套，房子就會更難賣，如此形成惡性循環，也許會形成新一輪地產“爛尾”風險。

對此，范小沖也表示，雖然旅游地產存在市場機遇，一些山區的小產權房賣得也很好，但是眾多房企盲目扎堆進軍這一領域可能會導致市場出現泡沫。

陳國強也曾向媒體指出，此前旅游地產熱時，也不乏出現過爛尾項目和泡沫。對于投資商來說，在投資旅游地產之前，一定要對自身的能力有一個清楚的評估，不能盲目跟風。對于消費者來說，置業時要有鑒別的眼光，不要受一些宣傳的蠱惑。

政策出臺，加強規范旅游地產

今年以來，國家先后出臺兩個文件，明確表示嚴厲打擊借旅游的名義開發房地產的行為。

2月16日，央行、國家發改委、國家旅游局、銀監會、證監會、保監會、外匯管理局七部委聯合發布《關于金融支持旅游業加快發展的若干意見》，鼓勵旅游類的企業上市融資，同時也明確嚴查借旅游項目名義變相進行房地產開發。

對高爾夫球場、大型主題公園、城市水源地的觀光農業等國家明令禁止或限制發展的旅游項目，應嚴格禁止或限制發放貸款。

南京市政府近日也出臺新規定，嚴禁以旅游度假區的名義違法違規開發房地產項目。南京市政府相關負責人介紹，規定中明確禁止“旅游加地產”這一打擦邊球的做法。根據相關規定，旅游度假區規劃的編制應體現自然資源、人文資源的保護和旅游產業發展相結合的理念。相關建設項目應當按照集約、節約用地的要求進行建設，并依法辦理用地審批手續，禁止以旅游度假區的名義，違法違規進行房地產項目開發。

今年4月23日，國家旅游局再次重申要嚴查借旅游之名開發房地產，堅決切割旅游與征地拆遷、房地產開發的關聯，防止旅游業被“非”旅游項目或“假”旅游項目所利用與“綁架”。

事實上，旅游地產目前還處于一個監管空白的階段。“現在國家還沒有一個專門的部門去研究旅游地產。”曾曉成告訴本報記者，旅游局只管旅游行業的問題，房地產行業歸屬于住建部管理，土地是歸國土部監管。“從目前來看，旅游地產的發展只能靠行業自律，我們在今年5月份推出了‘國際旅游地產專家評審委員會’，立志于為行業標準的制定做一些貢獻。”

發展旅游地產，對旅游資源如何進行合理規劃及保護？曾有業內人士及專家發表過各自的意見。

北京大學旅游研究與規劃中心副主任李建中認為，旅游地產要有行業標準。在他看來，旅游地產的概念很模糊，本身是民間的一種叫法，只是一種概念，一旦政府介入，必須要有非常明確的界定，否則政府的介入就是沒有依據的。

美國哈佛大學設計學碩士、清華大學副教授周榕認為，旅游地產實際上是一種稀缺形式的資源，是旅游資源，或旅游目的地所在的土地資源和空間資源支配權的分配過程。他建議在開發旅游地產的同時，應該吸取十幾年來在城市房地產開發過程中的粗放性資源組織的教訓，否則，旅游土地資源很快就會是一個告急或吃緊的狀態，應注意避免用粗放性的辦法進入旅游產業。

北京中坤地產總經理徐秉迪則認為，旅游地產必須遵循保護性原則。在對旅游資源盡可能保護的原則下，把價值充分開發，是旅游地產最核心的內容。

值得注意的是，近年來隨著越來越多的濕地別墅、森林別墅、填海建房項目如雨后春筍般涌現，我們的生態環境也在面臨著不可承受之重。

例如，云南的洱海濕地別墅、陜西的森林別墅、黃河濕地別墅等等，以犧牲生態環境為代價來開發地產的項目比比皆是。

據統計，從20世紀50年代以來，我國濕地開墾面積達1000萬公頃，全國沿海灘涂面積已削減過半。

撫今追昔，感慨萬千。展望未來，任重道遠。旅游與文化、科技相融合才能使旅游業的可持續發展之路越來越廣。■

微博微話題

@劉思敏旅游與社會：普通地產是為日常生活準備的，旅游地產是滿足出游的需要。

@Hayes馳：地產旅游業如果是地產和旅游業形成良性互動，固然贊同，因為可以最大限度發揮各自的資源優勢。但是如果說是為了地產，刻意去制造旅游業，那我覺得這就無非是給了房地產抬價的新渠道而已。所以個人認為，推動地產旅游業，首先要有行業規范，要有一定的入門門檻！

@北師林瑋：最近以來文化產業學者們著力批判的“文化地產”、“旅游地產”、“大學地產”等等，“文化”、“旅游”、“大學”沒有錯，錯的是“地產”。如果再不好好解決“地產”的問題，與日常生活相關的所有文化（如喪葬）都要被“地產”給侵吞了。無論你政府如何保護，也無力抵抗市場的強大逐利性！