商業地產“ 大躍進” 后患無窮

○ 徽 湖

始于2011年的房地產行政限購令，使得一直堅挺無比的中國樓市陷入了前所未有的疲軟期。由于限購劍指住宅市場，從此住宅銷售一蹶不振，2012年全國70余個大中城市住宅銷售套數及銷售額同比往年呈現大幅度下滑趨勢。在北京、上海、廣州等一線城市的住宅售樓處，半天也見不到幾個客戶身影。相比住宅市場的冷若冰霜，非住宅產品如商鋪、寫字樓、商住公寓等商業地產項目卻異常火爆，真是典型的房地產市場冰火兩重天。這不得不讓人想起當年沒有限購令的年份，住宅項目的售樓處車水馬龍，而商業地產項目卻遭人冷眼，正可謂三十年河東，三十年河西。

限購令推出使得房地產市場出現了產品供應結構的重大改變。樓市出現的顯著變化就是，由于住宅遭遇重大挫折，使得眾多房地產企業和投資機構紛紛掉頭，把企業的發展重點轉向商業地產開發。發生這種轉變的不但包括大型房企，比如萬科地產就明確表態要在2012年進軍商業地產，而中小開發商也不甘寂寞跟風轉戰，把資金和人力全部集中到商業地產領域。早先集中進行商業地產開發的房企成為市場的絕對的明星，受到萬千同行仰慕。如在全國各地瘋狂復制萬達廣場的王健林成為福布斯中國榜單的排頭兵，而一直在京滬核心地段的潘石屹日子也過得異常滋潤。商業地產萬丈光芒下，在短短一年時間內，商業地產成為樓市主力軍，各地陷入對商業地產尤其是城市綜合體開發的狂歡之中。

一、住宅限購帶來商業地產的三大變化

商業地產的巨大發展，表現在3個層面：一是全國各地商業項目大量推出。比如沈陽市中心區域在建綜合體項目竟超過40個；昆明未來5年僅商鋪就將新增近300萬平方米，人均商業面積直追香港、上海等國際性大都市；成都目前在建的城市綜合體達到104個，未來兩年之內還將有1000萬平方米以上的商業項目投放。例如在遼寧省海城市，這個城鎮常駐人口不到30萬的四線城市，除了現有建筑面積達10萬平方米的四家商場之外，新建大型商業中心竟然有三個，單個項目建面最小的也有10萬平方米。未來的國內城市，有可能出現如下的場景，三步一小商場、五步一大商場、七步一SHOPPINGMALL。如此數量眾多的商業體，在狂熱建設的背后，讓人們不得不擔心項目蘊藏的巨大投資風險和商業運營風險。

商業地產人才一降難求

二是商業地產人才一降難求。商業地產的開發其復雜程度和后期的運營難度是住宅項目難以比擬的。住宅地產開發相對單一，很多開發商甚至通過簡單復制就可以創造輝煌，商業地產在運營方面對專業能力和經驗積累等方面的考驗極大。由于商業地產項目開發的數量巨大，因此市場對商業地產人才極度渴望，尤其是商業策劃和商業運營方面的人才一將難求。因此2012年一個住宅策劃總監可能面臨下崗，但一名商業策劃總監不但在市場上受眾多房企青睞，而企業給出的年薪更是高達百萬。

三是商業概念層出不窮。今天的商業地產猶如當年住宅發展時，各種概念百花齊放：你開發townhouse，我就開發獨立別墅；你蓋花園洋房，我就造空中別墅；你有高爾夫，我就有游艇會；你是一線海景，我就是無敵江景。等業主懷揣著貴族夢想住進去才知道，原來這就是房子而已；今天的商業概念更是百家爭鳴。Shoppingmall、奧特萊斯工廠店、城市綜合體、大型百貨商場、單體旗艦店等，無論是投資者、還是運營者或消費者，讓他們都眼花繚亂，不知所措。為了圈地占地，全國各地涌現出來無數主題公園、大型購物中心都在籌劃中，但從已運營的項目來看，主題公園大多數處于虧損狀態，而大型購物中心大多數經營慘淡。

商業“大躍進”埋下巨大風險

限購背景下，開發商把商業地產當作救命稻草、調控的避風港可以理解。同時地方政府也在土地收入下降的情況下推出商業用地可以說在情理之中。在利字面前，開發商與地方政府可謂一拍即合，心照不宣地采取揠苗助長式的增長方式，對這種方式帶來的嚴重后果可以說是充耳不聞、視而不見。開發商業地產，有兩種模式可以選擇，一種是持有商業實現自我運營，但該種方式開發商面臨兩大困惑，首先是商業經營人才和經驗缺乏的尷尬；其次是面對需求不足、商業地產供應泡沫的現實，運營商存在巨大風險。第二種模式是開發商把商業地產當住宅來做，通過概念炒作吊足投資者和商家的胃口，把商業地產賣出去，然后收錢走人，但這種竭澤而漁的方式最終坑害的不僅有投資者，還有運營者。

商業地產“大躍進”，短期內似乎帶來表面繁榮，但長期來分析，必然帶來商業地產的結構性的泡沫。第一個結構性商業地產泡沫來自國內的二三四線城市。商業地產遵循的價值規律是“地段、地段還是地段”，這個真理是顛撲不破的。放眼全國的大多數城市，這句話可以理解為“一線、一線、還是一線”。縱觀歷史各個時期，任何一國或地區，財富和人才都必然向一線城市聚集，核心城市的商業容量巨大，不斷涌入的財富和人群就是商業地產盈利空間的最堅強保障。但如武漢、重慶、沈陽、合肥、南寧這樣的二線城市，商業市場容量非常有限，缺乏一線城市巨大的財富積累和厚重的購買力支撐。但在商業地產大潮中，動輒數十個綜合體、數百萬的開發體量，除了讓人目瞪口呆之外，更擔憂商業體的未來。除了二線城市，三線四線城市更是緊追其后，毫不示弱。商業地產的泡沫已經逐步形成并不斷放大。

第二個結構性泡沫表現在開發商能力方面，可謂商業運營的智力泡沫。商業地產與住宅地產迥異，前者并不像后者那樣可以簡單復制，其在運營方面對開發者、投資者和運營者的考驗極大。而當前國內大多數房企在開發商業地產方面，表現的特征大致相同：專業度低、專業人才匱乏，選址、規劃布局不合理，各城市之間、同一城市的不同區，甚至出現了一模一樣的商業體，商業項目的同質化現象十分嚴重。大部分項目在規劃過程中，不遵守商業運營規律、規劃不合理、不符合商業運營規律。更為嚴重的是，在規劃過程中并沒有進行嚴格的商業市場調查，對當地的消費者消費偏好和特征毫無研究，造成項目與市場嚴重脫節，項目規劃設計缺乏差異化和特色，最終在銷售和運營階段，受到投資人或運營者冷遇，應了那句出師未捷身先死的古話。

最后一個結構性泡沫風險表現在資金方面的風險。由于商業地產的大量上馬，市場出現供大于求的局面。而商業地產和住宅開發相比，最大的不同就在于商業地產初始投資額巨大，而回收期又相對漫長。因此對于

商業“大躍進”時代開發商生存之道

首先要遵循商業運營規律，在決定投資每一個商業地產項目之前，必須對項目地段、覆蓋人群、周邊同類項目進行深度調研，深刻分析，得出項目未來發展前景，并根據市場容量決定商業開發規模，根據消費特征進行商業業態定位和商家選擇。同時做好項目可行性研究報告的編制工作，對項目投入成本、投資回報進行深度測算，根據結果決定項目開發工期和投資計劃，使得項目每一步都在計劃之內，都在開發商掌控之中，不打任何一場無準備之仗。

其次在項目規劃設計過程中，要注重設計的通用性，以盡可能的在項目招商過程中，擴大商業業態的招商范圍。當然對已經確定入駐的大型商家，要根據商家提出的特定要求，進行定制化設計，最大程度地滿足定向商家要求。當然在設計過程中，要突出項目的差異化和特色化，如重點特色商家的引入、國際一線品牌的加盟等。在設計細節方面要考慮人性化，諸如停車位的充足、兒童及老年扶梯的增設、開敞中庭和門前廣場讓購物者更加融入商業體等。

最后一方面，地方政府在城市高速發展過程中，一定要合理布局城市商業體、區域商業體和社區商業的數量和規模，從而避免商業項目一窩蜂上馬和迅速扎堆的現象。在發展過程中，一方面要引導開發商循序漸進地進行開發；同時根據城市發展速度、人口增長數量，合理編制商業開發計劃。今天的商業地產大躍進，一方面因住宅限購而畸生，另外一方面和地方政府的短視，只注重短期利益，不考慮長期后果有很大關系。因此地方政府必須高度重視，商業地產要告別大躍進，重歸合理發展之路，需要地方政府用心下工夫，對開發商進行有效引導，方能使得商業地產健康、有序、長遠地發展下去。■