對比日本房地產泡沫看我國房地產宏觀調控

■王雪峰

上世紀90年代日本房地產泡沫

提到房地產泡沫，首當其沖會想到20世紀末期發生在日本的那場空前的房地產泡沫。從1985年東京地價大幅上漲到1991年泡沫破裂前，日本全國地價暴漲，期間短短6年的時間里日本的地價翻了3倍之多。分析日本房地產泡沫破滅原因，主要有三：

首先，1985年 《廣場協議》拉動了日元的迅速升值。由于美國經濟面臨著貿易赤字和財政赤字的雙重困擾，在國內制造業大企業、國會議員等相關利益集團強烈要求下，美國政府干預外匯市場，促使當時世界第二大經濟體的日本貨幣升值，以挽救日益蕭條的美國制造業。在1985年之后短短3年時間之內，日元升值高達50%，致使大量資金涌入房地產，促使房價上漲。另外，上世紀80年代末90年代初期，伴隨著日本經濟增長速度的下跌，越來越多的投資者將大量資金從實物企業轉向房地產，使得企業和個人房地產投機盛行，進一步抬高房價。

其次，與日本相對寬松的貨幣政策息息相關。為了拉動內需，日本央行一年內連續5次調低利率，由百分之五降至百分之二點五，利率的下降就意味著直接降低了開發商的開發成本，直接刺激了開發商們的熱情。政府所采取的貨幣政策為投資者傳達一種鼓勵樓市發展的信號，從而影響了投資者的決定，投資者將大量資金投入房地產，勢必刺激日本房產泡沫的迅速成長。

最后，大量的國際熱錢流入日本。日元的大幅度升值是國際熱錢流入的主要誘因。……