住房公積金貸款業務思考

于 偉

一、住房公積金貸款概述

目前，住房公積金管理中心尚沒有實質性的參與國家的宏觀調控，甚至是國家前幾輪房貸新政中的“漏斗”制造者，并隨著各地住房公積金歸集擴面工作的加強和繳交基數的不斷提高，公積金貸款額度的提升，這種漏斗效應也變得越來越大。公積金貸款管理辦法應及時調整響應國家有關房地產政策，如限購等。實際上，我國歷史上的每次房地產調控，國家的相關部委和媒體等，都對房產、銀行和國土等進行問責，對于和房地產聯系緊密的住房公積金基本都沒有提及，在國家對房地產市場調控政策出臺后，我國的住房公積金中，只有極少數的幾家能夠對本地貸款管理辦法進行調整，大多數的住房公積金都不能及時的做出反應。

2002年全國實行了住房公積金市縣統一決策、統一管理、統一制度、統一核算，確保了住房公積金安全運行、防范資金管理風險、維護了住房公積金繳存人權益。但由于其機構設置只是實行市縣垂直管理，住房公積金管理的決策機構是當地各界湊合起來的所謂的住房公積金委員會，中央和省級住建部等相關行政部門的管理過于宏觀而不直接，對住房公積金管理中心難以實行全省聯動，更別提全國聯動。這樣的模式下，當國家的房地產新政出臺后，各地住房公積金管理中心既不能及時跟進新的國家宏觀調控政策，又不能迅速和其他管理中心形成合力，關閉老政策的漏斗效應，基本上是各走各路，各過各橋。由于管理條例地位不高，松散的管委會管理體制，造成貸款業務不能充分體現國家宏觀調控政策，應該取消松散的住房公積金管理委員會，在中央設立全國住房公積金管理總局，業務上、人員編制上直接采取中央垂直至少是省級垂直管理的方式。同時，還應參照我國規范“五險一金”中五險的《社會保險法》，將“一金”對應的住房公積金管理條例相應修訂提升為住房公積金法。

二、住房公積金貸款中存在的問題

1.貸款條件過于粗糙

貸款對象資格審核簡單流于形式。一些管理中心貸款管理辦法僅僅對貸款對象戶口、繳交期間做了較明確規定，而沒有規定申請貸款所需要的材料及證明材料截止時間，或雖有此項規定但對于申請住房公積金貸款職工的信用條件未作任何要求。對于公積金貸款對象的戶口、貸款前公積金繳交期間等規定各地也有所不同。

隨著經濟發展，人才流動加快，一個城市中的非本地常住戶口人員不斷加大，這種情況在大城市和大型公司表現的更加突出。公積金貸款管理辦法既要體現向中低收入群體傾斜的政策導向，保障中低收入家庭正常購房需要，又要根據實際客觀因素控制貸款風險確保資金安全。

2.貸款的額度、期限和利率過于單一

貸款額度確定，大部分公積金管理中心規定較為簡單，一是按照房屋價格計算的貸款額度，計算公式為：房屋價格×貸款比例。二是規定一個貸款最高限額，取兩者的最低值作為貸款。尤其對于二套房的甄別過于簡單，很多管理中心的貸款額度及利率未嚴格按二套房貸款政策執行。貸款期限大部分規定較為簡單，貸款期限主要由借款人自由選擇，但最長不得超過30年。為控制貸款資金風險，公積金管理中心應合理設定貸款期限范圍。

3.貸款利息的貼息申請條件過于模糊粗狂

申請貼息人員條件規定不合理，貼息比例規定不合理。公積金管理中心審核貸款貼息不全部進貸款系統和會計系統核查，存在審批漏洞，比如存在2010年已結清貸款，次年6月仍然能夠有申請貸款貼息，并且通過了的可能性。公示方式單一，有的公積金管理中心在單位宣傳欄張貼公布，有今天貼明日毀的現象。有的公積金管理中心僅在網上公示，不常上網或年齡大的難以及時獲取信息。貼息比例30%（單職工）、40%（雙職工），雙職工反而比例更高，顯然不盡合理。

三、完善住房公積金貸款管理的思考

1.完善貸款條件

建議住房公積金貸款以職工的誠信記錄作為首要審批依據，對于出現不良信用記錄和有騙提騙貸行為的職工，視騙提本人住房公積金、提供虛假資料騙取貸款、貸款逾期或擔保人代還、貸記卡逾期、準貸記卡未還記錄、貸記卡未還最低還款額次數、單筆貸款連續逾期期數、單筆貸款累計逾期期數、近兩年內貸款有展期（延期）或以資抵債、因信用不良被起訴等情況、情節嚴重不同，推遲X年貸款、限制貸款額度或不予貸款。在此基礎上，結合公積金貸款人戶口情況、繳交期間、房產信息查詢職工房屋擁有狀態，制定具體的貸款條件，并隨著當時的房產調控政策，及時調整貸款條件。相應的在貸款業務審核操作流程中加入借款申請人個人信用評估，并作為中心住房公積金貸款檔案流轉并歸檔。對于借款申請人存在尚未還清的個人住房貸款或者其他商業貸款，且辦理住房公積金貸款相關手續時該筆商業貸款還款狀態處于“逾期”狀態的，不能通過貸款審核，待借款申請人的商業貸款還款狀態恢復為“正常”后方可通過審核并辦理后續手續。

2.優化貸款的額度、期限計算方式及利率的正確確定

豐富額度計算方式，盡量科學化的計量貸款額度，避免單一的最高限額法。根據借款申請人信用狀況區分的前提下，保留前述兩種（按照房屋價格計算的貸款額度、最高限額法），再加上按照住房公積金賬戶余額計算的貸款額度，如余額的10倍作為貸款額度上限、根據個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度-計算公式為：（公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數）×2、按照還貸能力計算的貸款額度-計算公式為：（夫妻雙方月工資繳交基數+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額］×貸款期限（月）。其中還貸能力系數為40%。幾種方式計算得出的貸款限額取其低者作為最終貸款額度。

豐富貸款期限首先要考慮法定退休年齡計算法（借款人年齡與貸款期限之和不超過法定退休年齡后5年。法定退休年齡一般按照女性55歲，男性60歲計算）、還貸能力計算貸款期限（貸款額/（借款人家庭年收入×合理確定的還款比例））、最高貸款期限法（如一手樓貸款期限不得超過30年，二手樓貸款期限不得超過20年），幾種方式計算得出的期限取其低者作為最終貸款期限，但以貸款申請人夫妻雙方中貸款期限最長的計算。

修正利率的確定原則主要嚴格執行國家的相關文件，其中國辦發〔2011〕1號文件“對貸款購買第二套房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。”的規定。建議各地住房公積金管理中心按照住建部財政部人民銀行銀監會關于加強和改進住房公積金服務工作的通知的要求，盡快和房地產交易系統、人民銀行征信系統、工商登記系統、個人身份核查系統聯網，提高對二套房等信息的甄別，確保貸款政策與國家宏觀調控政策一致。

3.健全貸款利息的貼息申請條件

理論上講應該單職工家庭更困難，更應給予高比例。貼息專項資金應直接打入貸款賬號，視同提前還款，而不是不打入個人儲蓄賬號，這樣更為符合貼息資金的用意。貸款利息的貼息申請條件應該是：在申請貼息時尚未結清的住房公積金貸款；在申請貼息前應按時償還住房公積金貸款本息。除失業、死亡等情形外，在申請貼息前正常繳存住房公積金；貸款房屋為家庭唯一住房且人均面積等于低于30平米；貼息對象須為享受城市低保的住房公積金貸款職工或者家庭人均年收入低于當地上年工資基數的X倍。