應高度重視稅負在產權交易中的成本

王澤宇

（沈陽市國家稅務局，遼寧沈陽 110016）

產權交易領域相關稅收法律法規看起來枯燥乏味，但如果忽略卻有可能讓精打細算的投資人不得不為自己忽視的稅負在交易中的成本買單。因此在做出交易決策前充分考慮到稅負所占的成本，也許你的決策將更加理智和劃算。

首先講述一個普通的虛擬產權交易案例：一個投資者在產權交易市場內通過競價以100萬元購得某國有企業掛牌轉讓的一處門市房，產權交易合同中約定由受讓方承擔全部稅費，當受讓方按照合同約定支付了全部價款后，雙方開始辦理房產的交割過戶手續，第一道環節是交稅，假設該標的房產為某國有企業很早以前自建的，隨著房價的暴漲，此次交易扣除稅法允許扣除的項目金額增值額為80萬元，那么此次轉讓過戶這位投資者需要交納多少稅呢？答案也許讓你大吃一驚！由于受讓方要承擔全部稅費，他要交納的總稅額=營業稅及附加5.6萬元+土地增值稅41萬元+契稅4萬元（按照該省契稅稅率4%計算）+印花稅0.05萬元=50.65萬元。在這宗虛擬交易中，由于我們假設的條件比較極端，增值額設定為80萬，導致計算出的稅負占交易額的比例高達50%，這位投資者也許該對自己不了解稅收的相關法律法規感到懊惱，精打細算的投資人不得不為自己忽視的稅負在交易中的成本買單。因此有必要普及一下看起來枯燥乏味的產權交易領域相關稅收法律法規基礎知識。有些專業術語可能晦澀難懂，關鍵是想引起廣大投資者對稅法的重視，在做出交易決策前充分考慮到稅負所占的成本。

1 公有房產轉讓的稅負

上面談到那宗虛擬公有房產交易案例中，由于投資者不太了解稅法，導致在簽訂產權交易合同中忽視了非常重要的一個條款——“受讓方承擔所有稅費”。其實，根據相關的法律法規和政策，交易雙方應當各自承擔納稅義務，下面就來看看雙方都應該交哪些稅、這些稅額又是如何計算出來的呢？

1.1 自建房的銷售方需繳納以下稅款：

（1）營業稅及附加，按照成交額全額征收，稅率5.6%；

（2）土地增值稅，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除以下扣除項目金額后的余額，為增值額。

取得土地使用權所支付的金額；

開發土地的成本、費用；

新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

與轉讓房地產有關的稅金；

財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

（3）企業所得稅，對于凈所得需按法定稅率繳納企業所得稅。

1.2 自建房的受讓方需繳納以下稅款：

（1）契稅，按照成交額全額征收，稅率3%～5%（一般執行4%稅率）；

（2）印花稅，按照成交額全額征收，稅率0.5‰。

1.3 如果標的房產并非自建房而是買入的房產，在銷售時出讓方需繳納以下稅款：

（1）營業稅及附加，按照買賣價差額征收，稅率5.6%；

（2）土地增值稅，增值額也可以不進行評估，簡易按買入價每年加計增值5%計算，稅率同自建房實行四級超率累進稅率。

2 企業股權轉讓的稅負

2.1 印花稅，按照成交額全額征收，稅率0.5‰。

2.2 企業所得稅，取得收入的一方，如果平價、折價轉讓股權不需要繳納企業所得稅；如果溢價轉讓，對增值部分，與其他收入合并計算，按法定稅率繳納企業所得稅。

2.3 車輛、機器設備等固定資產轉讓的稅負

如果從個人手中買輛二手車是不需要交稅的，因為一輛車只需繳納一次車輛購置稅，在新車上牌前已經申報納稅了，所以再次轉讓時無需重復納稅。但如果買的是輛公有的車輛，那么就需要看合同是如何約定了，因為銷售車輛的單位需要繳納增值稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅【2009】9號）文件規定，一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。

一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產，按照《財政部 國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》財稅【2008】170號)第四條的規定執行。

小規模納稅人(除其他個人外，下同)銷售自己使用過的固定資產，減按2%征收率征收增值稅。

2.4 稅收對抵押權、質權、留置權的影響

當前，很多產權交易機構開辦了股權登記托管業務，其中一個重要收入來源就是辦理股權質押登記，幫助企業進行股權間接融資。但辦理這項業務必須注意到企業欠稅的風險，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條：“稅務機關征收稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。

納稅人欠繳稅款，同時又被行政機關決定處以罰款、沒收違法所得的，稅收優先于罰款、沒收違法所得。

稅務機關應當對納稅人欠繳稅款的情況定期予以公告。”

“第四十六條 納稅人有欠稅情形而以其財產設定抵押、質押的，應當向抵押權人、質權人說明其欠稅情況。抵押權人、質權人可以請求稅務機關提供有關的欠稅情況。”

綜上所述，通過抽絲剝繭似地講述產權交易領域的稅收法律知識，“普及稅法知識，增強全民稅收法律意識，進一步推進依法治稅”絕不是句空洞的稅收宣傳口號，稅收與交易雙方的利益息息相關，因此，了解、學習、掌握稅收知識，“你的決策將更加理智和劃算”。■