淺析新會計準則下公允價值在投資性房地產中的應用

徐宇穎

鑒于房地產行業的特殊性，新會計準則明確了關于投資性房地產使用公允價值計量的規定和具體方法，對房地產企業的會計核算產生了較大的影響。尤其是在金融危機之后，研究如何正確地反映和計量房地產價值成為行業財務管理重點內容。本文也以此為出發點，首先總結公允價值計量屬性對房地產行業的影響，然后分析目前我國房地產企業在運用公允價值計量過程中出現的問題，并針對發現的問題提出解決對策。

一、公允價值計量對房地產的影響

公允價值概念最早是由美國會計程序委員會于1953年提出的。隨著市場環境的發展和經濟條件的變化，尤其是金融危機爆發后公允價值受到更多的重視，應用范圍廣泛地從金融工具擴大到非金融工具和負債的計量。我國財政部對公允價值做了明確的定義，新會計準則制定后，在公允價值計量上最大的改變是，結合我國現階段資本市場的實際情況，規范了企業運用公允價值計量的前提條件。對房地產行業運用公允價值也做了具體的規定，嚴格要求投資性房地產的后續支出首選成本法計量，公允價值計量是選擇性方式。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。并且任何企業一旦選擇確定計量方式后，不得隨意更改，即只能采用一種計量模式對該公司的投資性房地產進行后續計量。

新會計準則對投資性房地產的計量方式做出明確的規定，也是有原因的。一方面，因為投資性房地產目的是為賺取租金或實現資本增值，是一種經營活動，在房產用途、狀態、投資目的等方面與作為生產經營場所或者房地產企業開發用于銷售的房地產有很大的不同。它的價值會隨企業所處的宏觀市場經濟環境的變化而變化。規定使用公允價值計量可以保證該類房產的價值變化體現真正的市場價值，便于政府進行宏觀調控。同時，因為無需再計提折舊或進行攤銷，使得成本法下的折舊抵稅效益不存在了，可以一定程度地遏制房地產企業的投機行為，有效地控制投資性房地產市場的泡沫，穩定房地產市場秩序，維護市場經濟的穩定。另一方面，公允價值計量屬性也有助于提高房地產企業的財務管理水平和整體管理效率。因為公允價值能更客觀地反映企業的實際價值和盈利水平，使管理層能夠從會計信息中得到正確的決策依據，提高經營管理的科學性。

目前，公允價值計量在投資性房地產會計處理中的應用還是比較明確的，包括投資性房地產的后續計量、與自用房地產之間轉換的核算、投資性房地產公允價值變動損益的核算以及該類房地產的出售、轉讓、報廢等處置。在實際應用中，還是有很多問題需要注意的。

二、房地產行業運用公允價值計量的現狀分析

1.市場不完善，公允價值難以準確計量

公允價值計量方式的應用需要成熟的市場經濟條件和完善的資本架構做支撐。新會計準則也要求運用該計量方式的房地產企業能夠從活躍的房地產交易市場中及時取得同類或類似房地產的市場價格，并依此對投資性房地產公允價值做出合理的估計。但由于我國的資本市場本身發展時間短，資本運作還需要完善，尤其是經歷了全球金融危機之后，脆弱的資本市場受到重創，要想在現階段的資本市場中為每一處房產找到歸屬的活躍市場難度比較大，準確性也會大打折扣。估計價值本身的主觀性也會誘惑很多職業道德不高的財務人員萌生利用公允價值操縱利潤的想法及行為，破壞了公允價值計量的優越性。

2.市場監管力度不夠，公允價值計量的可操作性低

公允價值計量模式下的房地產價值的公允程度有賴于完善的資產評估制度、相關的市場監管配套制度。我國市場經濟建設尚處于起步階段，金融危機之后很多資本市場結構性問題需要重新考慮。但實際上，后期的市場維護與建設并沒有跟上企業對市場經濟的發展進程，很多制度建設尚不健全，對違反制度規定的行為也沒有得到嚴格的懲罰，很多上市房地產公司出于營造市場形象的目的，運用公允價值等手段篡改財務數據，粉飾會計報表。另外，因為缺乏市場監管制度，監督檢查力度不夠，投資性房地產企業在運用公允價值計量模式時也缺乏相應的足夠的指導，整體操作效果不佳。

3.投資性房地產相關稅收問題

因公允價值計量模式的變動引起的相關稅收問題還是比較復雜的。投資性房地產計量模式由成本模式改為公允價值模式時，在轉換日需要調節留存收益，將公允價值與轉換時賬面價值的差額進行調整，計入所有者權益，增加未分配利潤。這種調整會增加遞延所得稅負債。很多企業都未考慮到遞延所得稅的影響，這對以后期間的會計核算是有影響的。同時，在已經做出了計量模式的變動之后，再出現期末公允價值大于賬面價值的情況時，該公允價值的變動也應同時確認為遞延所得稅負債。所以從另一種角度考慮，新準則規定投資性房地產運用公允價值計量，并沒有減輕房地產企業的稅收負擔，只是改變了繳稅形式而已，這就導致很多企業或許故意不再核算該部分變動引起的所得稅費用，是極其不規范的會計行為。

三、房地產行業運用公允價值計量的思考

1.優化資本市場環境，加快市場信息數據庫建設

公允價值需要公平、公正的市場環境和交易平臺的支撐。第一，金融危機之后，我國的市場經濟建設必須提上日程，制定詳細的建設戰略與具體的對策，調動各方面的積極性，建立多層次、高效率的資本市場，完善債券市場、票據市場、外匯市場等，保證市場體系的完整性，使房地產的公允價值能客觀、及時地取得，為房地產企業提供可靠的資產價值信息，提高應對市場風險的能力。第二，政府必須通過政策與財力支持，加快房地產市場及相關市場價格信息數據庫建設，增加市場價格信息的公開化、實時化，為公允價值的運用提供良好的環境。

2.強化監管力度，穩定房地產市場秩序

金融危機之前，很多房地產企業已經開始運用公允價值計量，但其存在的問題也是不容忽視的。其中，比較普遍的就是利用公允價值進行利潤操縱和盈余管理，這種行為不但影響了其本身的市場信譽，同時擾亂了市場秩序。政府及相關監管部門必須堅定決心建立完善的會計監督管理體系，通過制定詳細的管理制度明確舞弊主體承擔的經濟責任和法律責任。同時借助社會審計組織的力量，發現和尋找利用公允價值操縱利潤的行為，從根源上杜絕不法行為，建立和維護良好的房地產市場秩序。

3.發展社會中介服務，規范企業會計處理程序

美國次貸危機引發的全球性金融危機一度將公允價值計量方式推向了風口浪尖，房地產金融市場的劇烈震蕩，也給投資性房地產行業的發展帶來了難題。首先必須肯定的是公允價值是經濟時代發展的產物，適應了時代發展潮流，是一種必然的改革趨勢。只是在運用過程中，還需要實踐的完善與改進。

4.提高會計人員專業素質，強化職業道德教育

公允價值的估計是該模式運用過程中難度比較大，也是非常重要的環節。要想對投資性房地產的公允價值做出合理的估計和恰當地運用，充分發揮公允價值的優越性，必須要求會計人員具有適應新模式要求的現代會計知識理論，通過接受企業提供的會計人員后續培訓，以及主動的后期教育，全面提高自身的執業技能，掌握較先進的計算機數據處理程序和計量統計方法，靈活地處理數據庫信息。此外，會計人員的職業道德教育也是不容忽視的。企業在加強在職技術培訓的同時，關注所吸納的會計人員的職業道德素質，嚴格把關，對不法行為及時處理，賞罰分明，消除利潤操縱動機，降低企業運營風險。而會計人員也要堅持基本的道德信仰，時刻以嚴格的職業道德要求規范自己的行為，以公司利益為重，杜絕個人貪念，共同為公司的健康發展而努力。