昆明市房地產價格影響因素分析

楊 金

（云南大學經濟學院，昆明 650500）

引言

改革開放以來，尤其是城鎮住房體制改革以來，我國城鎮居民住房觀念發生重大變化，住房消費有效啟動，住房商品化新體制基本確立，房地產投資持續快速增長。隨著國民經濟整體實力的提升，房地產業日益發展壯大，逐漸成為國民經濟的基礎性，先導性和支柱性產業。房地產價格是房地產市場最重要和最直接的反映，是房地產價值的貨幣表現。但由于我國市場經濟不夠成熟，房地產制度不夠健全，造成房地產投資過熱且開發結構不合理，產生巨額空置率，最終導致我國房地產價格居高。因此，如何有效調控房地產價格，保證我國房地產市場健康平穩發展是黨和政府所面臨的重大課題。昆明作為云南省會城市，其房地產市場除具備省內市場的主要特點以外，還表現出其獨有的特性。雖然昆明房地產市場發展規模日益壯大，但在發展過程中，矛盾難題日益凸顯，這不但影響昆明經濟的健康發展，也波及到社會的穩定。故昆明如何有效調控和規范房地產市場成為社會各界關注的焦點。

一 影響昆明市房地產價格主要因素分析

（一）從需求層面看

1.居民收入水平

收入水平直接影響消費者的購買能力與消費觀念。不同的收入水平下，居民具有不同的消費結構，對房地產的消費投資也不同。通常用需求收入彈性描述收入與房地產需求的相關性。需求收入彈性就是指收入I增加1%所引起的需求量Q的變化率，表示為：E=-(ΔQ/Q)/(ΔI/I)。……