土地金融價值評估分析

廖年生

（華宸信托有限責任公司，北京 100033）

1 土地金融價值評估的原則及主要影響因素

1.1 土地金融價值評估的原則

土地金融價值評估是出于資金融通目的的不動產價值評估，其原則不僅要符合評估執業原則，而且要遵循金融行業的基本原則。土地金融估價應遵循的基本原則有：審慎原則、可變現原則、合法性原則、獨立客觀公正原則。遵循審慎原則，是指土地金融估價過程中保持謹慎態度，在估價方法選取、市場參照標準、預期收益判斷等實際操作時，執行評估規范中對估值最具確定性的標準和參數。遵循可變現原則，是指土地金融估價應以估價對象在融資期限內通過拍賣、轉讓等方式得到現金的保守數值為依據。

遵循合法性原則，是指土地金融估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價，估價程序合法。金融估值除了遵守評估行業一般法規外，還得遵守金融法規，如《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《貸款通則》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》等。

遵循獨立客觀公正原則，是指土地金融估價機構及評估人員在評估過程中保持高度的獨立、客觀、公正的執業規范，嚴禁按融資方利益索求進行估價。

1.2 影響土地金融價值的主要因素

土地金融價值的主要影響因素包括估價對象的地理位置、所在區域土地市場的活躍程度、宗地法律屬性、房地產市場趨勢等。

地理位置，指估價對象在城鎮中的具體地理位置，包含影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度與經濟狀況、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、及影響土地使用的其它條件等。地理位置是土地金融價值的內在決定因素。

所在區域土地市場的成熟度，指估價對象所在區域內類似土地交易市場條件成熟狀況。在宗地范圍附近存在眾多現實的交易量，或潛在的土地需求旺盛，宗地未來變現的條件成熟。

宗地法律屬性，指估價對象的土地使用權性質、土地權屬、用地規劃、出讓條件等影響債權實現的法律因素。若有《擔保法》第三十七條規定的不得抵押的財產，結合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》，判斷評估條件。

房地產市場趨勢，指在融資期限內，估價對象所在區域的房地產市場所處的行業周期階段，及可預見的未來的價格與成交量的走勢。房地產市場直接影響土地需求，房地產市場存在周期性波動，根據國際經驗，房地產價格不可能永遠上漲，尤其房地產異化成金融投資后，存在較大市場風險，影響抵押物的價值和變現能力。

2 土地金融價值評估方法及應用

2.1 現有評估方法的比較與修正

土地金融價值評估屬于特殊目的的評估，不能脫離現有的評估體系，但又要體現金融點特殊要求，可以參考《建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號），對國土資源部《城鎮土地估價規程》、住房和城鄉建設部《房地產估價規范》與財政部《資產評估準則—不動產》等國內評估機構進行土地評估的主要依據中的傳統評估方法加以比較和修正。

2.1.1 市場比較法

（1）基本公式：V＝VB×A×B×D×E式中：V為待估宗地價格；VB為比較實例價格；A為待估宗地情況指數／比較實例宗地情況指數＝正常情況指數／比較實例宗地情況指數；B為待估宗地估價期日地價指數／比較實例宗地交易日期地價指數；D為待估宗地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數；E為待估宗地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數。

（2）適應范圍。地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。直接用于評估土地的價格或價值，或用于其它估價方法中有關參數的求取。

（3）運用要點。收集足夠的交易實例，且實例在區位、用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似；成交日期與評估基準日接近；交易類型與評估目的吻合；成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。

（4）金融價值修正。市場比較法關鍵在于對可比實例成交價格的合理性判斷，選取合適的比較案例是其難點,比較因素的主觀性和數據質量直接影響和決定著市場比較法估價的最終結果。

不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例；關注受債權債務關系影響的特殊交易價格。

2.1.2 收益（還原）法

（1）基本公式：若土地收益為無限年期：V=a/r

式中：V為土地收益價格；a為土地純收益(或地租)；r為土地還原利率。

若土地收益為有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n]

式中：V、a、r含義同前；n為未來土地使用年期。

（2）適應范圍。有現實收益或潛在收益的土地或不動產估價。

（3）運用要點。不動產應當具有經濟收益或者潛在經濟收益；未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；未來收益應當是不動產本身帶來的有形和無形收益。合理確定收益期限、凈收益與折現率。

（4）金融價值修正。運用收益還原法估價時，除了關注收益價格是否公平，評估值對資本化率的變動很敏感，且遠遠大于對純收益變動的敏感程度。單純以銀行平均利息率、房地產抵押貸款利率、投資年利率、復合利率、產業平均獲利率、經濟增長率房地產租售比率等經濟指標作為資本化率，較難客觀地評估出房地產價格。

不高估收入或者低估運營費用，不低選報酬率或者資本化率。

2.1.3 成本（逼近）法

（1）基本公式：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

式中：V為土地價格；Ea為土地取得費；Ed為土地開發費；T為稅費；R1為利息；R2為利潤；R3為土地增值；VE為土地成本價格。

（2）適應范圍。新開發土地、或土地市場欠發育、交易實例少的地區的土地價格評估。

（3）運用要點。重置成本采用客觀的更新重置成本；不動產重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算；合理確定不動產的經濟壽命年限；全面考慮可能引起不動產貶值的主要因素。

（4）金融價值修正。成本法中，潛藏房地產市場持續向好的假設，忽略了經濟折舊的扣除。不高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不低估折舊。

2.1.4 假設開發法/剩余法

（1）基本公式：V＝A－B－C

式中：V為待估土地價格；A為開發完成后的土地總價值或房地產總價值；B為整個開發項目的開發成本；C為開發商合理利潤。

（2）適應范圍。具有投資開發或再開發潛力的土地估價。

（3）運用要點。具有開發和再開發潛力，且開發完成后狀況所對應的價值可以合理確定；滿足規劃條件下的最佳開發利用方式。

（4）金融價值修正。假設開發法隱含了土地價值最高最佳運用原則，沒有考慮實際達到最佳開發狀態的可操作性和各環節的風險。

不高估開發后的價值，不低估成本、稅費和利潤，對關鍵環節風險因素用概率加以調整。

2.1.5 基準地價（系數）修正法

式中：V為土地價格；V1b為某一用途土地在某一土地級上的基準地價；∑Ki為宗地地價修正系數；Kj為估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數。

（2）適應范圍。基準地價數據公布、更新及時的區域，影響因素能明確定量的土地估價。

（3）運用要點。根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理確定調整內容。土地級別、用途、權益性質等要素一致時，調整交易日期、區域因素、個別因素、使用年期和開發程度等。

（4）金融價值修正。基準地價體系中，出讓地、劃撥地、集體土地的基準地價信息是靜態的，其更新周期甚至于長于地價變化周期，缺少地價動態監測，不能隨時分權利、分用途、分區域測算地價變化，及時更新地價信息。

謹慎選擇參照地價和修正系數，充分估計處置風險。

2.2 傳統評估報告的合理使用

如果金融活動中只能依據現有的評估報告迅速做出價值判斷，則需要合理使用土地評估報告。

2.2.1 審閱報告基本要素

（1）評估機構。評估機構是評估報告質量的首要因素。對評估機構關注點包括機構所屬部門、資質、與融資方的利益關系、業績記錄等方面。歸屬不同的主管部門（國土、住建、財政）的評估機構，對應的業務規則、評估標準和參數系統有所差別，評估報告使用人需具備相關背景知識才能正確使用。評估機構的資質應符合金融機構的風險控制要求，最好是金融機構指定或其合格評估機構名單庫成員，評估師應具備金融專業知識和房地產市場分析能力。評估機構、評估人員應不存在不良執業紀錄，與融資方不能有利害關系。

作為一種新媒體，微博本身并沒有好壞之分，關鍵要看使用者如何對待它。只有官員合理利用微博，使其具有較強的公信力，才能更好地發揮微博的作用。而官員微博公信力的提高，需要官員自身和社會各界長期理智地對待微博。提升官員微博公信力的策略主要包括以下幾個方面：

（2）評估目的。土地金融估價目的，應當為確定土地抵押融資額度及風險保障程度提供參考依據而評估土地金融價值。金融評估基本作用在于保護債權方/投資方利益，防范金融風險，維護經濟金融秩序。

（3）有效期及評估時點。評估報告應該在有效期內使用，注意現場勘查時點、報告完成時點及市場數據時點的差別。

（4）評估方法及參數選取。價值評估是在一系列假設基礎上，選擇恰當的參數，使用合理的評估方法后得出。評估報告不得濫用假設和限制條件，重點關注對估價結果有重大影響的因素及可能產生的影響。甄別評估報告中使用的估價依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息，判斷估價結果的準確性與合理性。土地金融價值評估宜選用市場比較法、基準地價修正法；成本法適用于城市核心地段易于變現但缺少可比市場數據，僅考慮在現有制度條件下重新購置可比地塊所需的成本；收益法和假設開發法所需的假設條件過多，存在較多不確定性，盡量避免使用。

2.2.2 評估報告估值修正

土地抵押是金融業務風險防范的基本手段，金融機構需根據評估數據準確性、土地市場預期、變現能力等因素，對土地評估報告的評估價值做進一步修正。

通過對評估機構執業能力、評估方法與參數的選擇、數據信息處理質量等方面的綜合判斷，確定評估報告數據的準確性和可靠程度。分析在融資期限內，隨著時間推移，土地市場及估價對象狀況的變化趨勢，對評估價值可能產生的影響，尤其關注土地抵押價值未來下跌的風險。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在處置時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。

評估價值再修正計算公式：

式中：Vf為土地金融價值；V為評估報告提供的待估宗地價值；P1為評估報告數據的準確程度/可信度；P2為土地變現的可能性；P3為土地市場預期不低于評估時點土地市場狀況的概率；Pi為其它修正系數(i=4-n)。

說明：P1、P2、P3、Pi取值范圍均在[0，1]之間，其中，數據準確性越高，P1越大；P2融資期內變現達到評估值的概率，達到或超過者取1；土地市場預期好于評估時點的市場狀況時，P3取1，土地市場預期對抵押物價值起負面作用時，可根據預期土地市場價格指數/評估時點土地市場價格指數取值替代市場變化概率。

2.2.3 關注評估報告之外的信息

評估畢竟不是萬能的，需通過報告之外的信息彌補現有評估的不足。

土地抵押為金融風險保障措施，屬第二還款來源，金融機構在考察土地評估價值之前，尚需對融資主體（含企業、政府部門、事業單位、個人等）的資信和還款能力加以甄別，即重視第一還款來源。

融資項目啟動后，動態監測評估后續事項，掌握評估價值下降的綜合信息，及時采取其他風險控制措施。

有條件的金融機構可內設評估顧問委員會，聘請機構內外的有經驗的專家協助土地等抵押物的評估事宜。

3 結語

土地金融價值評估，是從金融專業視角對土地未來可變現價值做出的審慎判斷，是抵御金融風險的必要防線。在現有條件下，通過對傳統評估方法的適當修正，重視評估報告的正確使用，可以在一定程度上提高土地金融價值評估的客觀性。若從長遠出發，需金融行業與評估行業共同努力，系統性解決土地金融價值評估存在的諸多問題。

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