水庫淹沒區居民房屋指標調查與補償

李殿球，汪繁榮，閆慧玉

（1.長江設計公司庫區處，武漢 430010；2.長江工程職業技術學院，武漢 430212）

1 問題的提出

作者近期參加了烏東德水電站和江西省井岡山水電站水庫淹沒實物指標調查，調查中發現：隨著社會的發展，人民群眾生活水平的提高，20年以前制訂的長江三峽工程水庫淹沒實物指標的調查項目已經不能全面反映現在庫區的淹沒損失。目前，我們在城鄉居民房屋調查所登記的實物指標項目和某些計量方法，如坡屋頂空間建筑面積、室內裝修評級和房屋風貌打造登記的實物量，讓移民群眾難以理解和接受，調查人員與移民群眾在調查工作中經常為此出現爭執，不但影響了調查工作的進度，也給下一步移民安置留下了問題。

2 問題產生的原因

2.1 坡屋頂民房淹沒指標的計量方法

目前，我國幾家大的水電工程設計院編制的水庫淹沒實物指標調查大綱普遍作出這樣的規定：農村有山墻的磚木或土木結構的民宅，木樓層以上前后沿高h≥2m時，木樓層按一層計量建筑面積。對于前后沿高h＜2m的，按木樓層上的沿高進行折算。當沿高2m＞h≥1.8m時，折算系數取0.8；1.8＞h≥1.5m時，折算系數取0.6；1.5m＞h≥1.2m時，折算系數取0.4；h＜1.2m的折算系數為0。調查人員時常遇到具有同高山墻的農村民宅，因樓板安裝高低的不同影響到建筑面積的計量。顯然，一層樓房的建設投資并非由0.8m高的山墻所決定（沿高h≥2m高的全算，h＜1.2m的不算），以木樓板以上的沿高來計量民宅木樓層的建筑面積是設計單位為簡便淹沒實物指標調查工作程序所做出的硬性規定，不能真實反應民宅的淹沒損失。以此計量的建筑面積作為坡屋頂民宅的補償依據，則損害了這部分移民群眾的利益，移民群眾當然會有意見的。

再如一些群眾在磚混結構的房屋頂層建有坡屋頂隔熱層。通常，隔熱層的沿高h＜1.2m，因此隔熱層不計算建筑面積，也就不能作為實物指標進行登記，其淹沒損失的補償也就落了空。

2.2 室內裝修工程淹沒指標項目的劃分

隨著人民群眾生活水平的提高，在房屋建設投資中房屋裝修投資已經占有很大比重，尤其是城鎮居民住宅。目前設計單位編制的淹沒實物指標調查工作大綱或工作細則中，房屋裝修以地、墻、頂三項分為三個等級，并且以房屋室內使用面積作為裝修面積的實物量來進行登記。地、墻、頂當中有一項裝修算三級，有二項裝修算二級，有三項裝修算一級（最高級）。

以地面裝修為例，原始裝修有刷油漆的，鋪地面磚的；現代裝修有鋪磁磚的，有鋪復合地板或實木地板的，也有其他更高檔的裝修。不同的地面裝修其投資差價很大，少則幾十元／㎡，多則幾百元／㎡，鋪有地暖設施的達到一千多元／㎡。顯然，以地面有無裝修來進行等級劃分，并以房屋使用面積的多少作為室內裝修的實物量是不能反映出真實的淹沒損失。

目前，民宅的風貌打造多數是房屋的飛檐上貼有彩瓦，也有的增加了彩瓦坡屋頂和脊嶺。外墻裝飾多數是貼磁磚和條紋彩繪。水庫淹沒實物指標調查中，外墻面磁磚計量面積，未納入風貌打造。而房屋的風貌打造實物調查登記是以該房屋的建筑面積來進行登記的。同樣的一座彩瓦飛檐因為房屋層數的不同，風貌打造登記的實物量（建筑面積）卻有成倍的差異，在調查工作中容易產生矛盾。

3 房屋指標項目設立的建議

3.1 雙坡屋面民宅的建筑面積

以開間4m，進深8m，屋面坡度1∶2，房屋前沿高度分別為3.0m、3.6m和4.4m（兩側共山墻）三種房屋（甲、乙、丙）為例，根據前述建筑面積的計算規則，進行房屋建筑面積和用磚量的計算（木樓板底下前沿高度均取2.4m），則計算結果如表1所示。

甲、乙、丙三種房屋屋蓋的工程量和投資并無不同，只是墻體砌磚高度發生了一個不大的改變，但計算結果顯示：建筑面積的增加比例遠大于用磚量增加比例。移民房屋拆遷補償是以調查的建筑面積為依據，同一結構，統一補償單價，由此給移民個人之間的房屋補償費就產生了較大的差距。

表1 三種房屋技術指標比較表

就坡屋頂民宅樓層面積計算而言，《建筑工程建筑面積計算規范》（GB／T50353-2005）中的規定則比較合理。該規范規定，單（多）層建筑物的坡屋頂內空間，當設計加以利用時，其凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應計算1／2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。這里的凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂底面之間的垂直距離。該規范對坡屋頂內的空間是否計量建筑面積是以各部位相應的空間尺寸來劃分的，而不像水庫淹沒實物指標調查習慣以樓板以上前后沿墻高來劃分。

建筑面積是房屋建筑工程量的一個綜合指標，雖不能詳盡地反映房屋建筑工程量及投資上的差異，但只要建筑面積的計算規則合情合理，用建筑面積來反映房屋的淹沒損失是合理可行的。在水庫淹沒實物指標調查過程中，對于不能用建筑面積來反映的建筑物或構造物，其建設投資又比較大，比如磚混結構房屋頂層的坡屋頂隔熱層，可以單列指標進行登記。

3.2 房屋室內裝修

鑒于目前的房屋室內裝修實物指標調查結果只能反映出地、墻、頂是否裝修，不能反映其裝修的材料和裝修的實際面積，也就無法反映實際淹沒損失的多少，考慮到室內裝修千差萬別，投資差距也很大，建議實物指標調查時應根據裝修材質和相應的裝修面積（而不是房屋室內使用面積）進行登記，既便于移民群眾理解，也便于在投資概算過程中合理地進行估價。

4 淹沒實物指標的基本要求

水庫區居民房屋淹沒實物指標調查，首先是調查項目的確立，關系到能否真實地反映出水庫淹沒損失，關系到千家萬戶移民群眾的利益。水庫淹沒實物指標是編制移民安置規劃，計算移民補償投資的依據，也是移民安置及后期扶持的依據。盡管以前所說的人口、房屋和土地三大件仍然是水庫淹沒實物指標的核心，但隨著社會的發展和人民群眾生活水平的提高，這三大件吸附了更豐富的內容。在不同的社會時期，需要認真研究和論證，給予新的含義和擴展。

4.1 準確反映出實物的量、型和質

水庫淹沒實物指標是用來反映水庫淹沒損失的指標。實物指標首先得用名稱、規格、型號等來定性物體，比如公路淹沒指標中的道路等級，路面寬度，路基寬度等。其次用數值的大小來反映物體的量，如道路淹沒長度，廢棄長度。最后還得需要用材質來反映實物的質，比如道路路面材料及厚度，是沙石路還是混凝土路面，或者是瀝青混凝土路面。

4.2 直觀明了，便于移民群眾理解和接受

水庫淹沒實物指標調查涉及千家萬戶，受調查的對象也千差萬別。尤其是在西南少數民族地區，語言不通，文化差異過大，宣傳解釋工作困難。因此，實物指標的調查科目應盡量簡單，通俗易懂。設計人員坐在辦公室里擬訂的任何所謂綜合指標很難為移民群眾理解和接受，比如用房屋的室內使用面積和按地墻頂三項分三級來進行房屋裝修調查，群眾就很難理解。如果是頂歸頂、墻歸墻、地歸地來進行房屋裝修調查，群眾一看就懂。

4.3 符合設計深度要求

在我國大江大河上建設水電站，在河段開發利用規劃基礎上，其設計工作主要分三步走。電力行業部門分預可行性研究、可行性研究和施工圖設計，水利部門分可行性研究、初步設計和施工圖設計三個階段。盡管稱謂不同，工作深度是一樣的。三個不同的設計階段，其工程建設投資的計算要求也不一樣。就拿電力行業部門的規范來講，預可階段投資是估算，可研階段的投資是概算，施工階段后是決算。因此，在工程不同的設計階段，水庫淹沒實物指標也應與之相適應。實物的抽象綜合指標一般只用于投資估算，實物的量化指標才用作投資概算。就房屋室內裝修而言，用房屋的室內使用面積和分級指標作為室內裝修的實物指標，這時候的室內使用面積就是抽象的綜合指標，符合電力行業部門預可行性研究階段的設計深度要求。

4.4 兼顧下一步設計或實施的需要

由于大型水電工程分階段進行設計，其移民規劃和設計也是分步驟進行。前期的規劃設計和隨后的移民安置實施計劃以及移民的后期扶持都緊密相關，設計單位在前期的規劃設計工作中設置的水庫淹沒實物指標的科目，不但要考慮本階段的工作需要，還應兼顧到后期工作的需要。比如人口調查中的有土地承包權人口，規劃設計中的生產安置人口和后期扶持人口是緊密相連的，如果在水庫淹沒實物指標調查過程中沒有查清土地承包人口，就不能準確地計算生產安置人口。生產安置人口不清楚，后期扶持人口就更不清楚了。

4.5 滿足移民分戶補償投資概算的需要

水庫淹沒處理及移民安置規劃設計和電站主體工程設計同步，分預可行研究，可行性研究和工程實施規劃三個設計階段進行。目前，在我國水庫淹沒處理及移民安置通行的辦法是在第二個規劃設計階段工作結束時，就將第二個規劃設計階段所確定的移民安置任務和投資交由地方政府實施，實行任務投資雙包干。由縣級政府的移民主管部門委托設計單位編制移民安置實施規劃，但移民個人的財產補償多數是縣級移民主管部門根據設計單位在第二階段的規劃設計報告中提供的實物指標和補償單價進行編制，分發到戶。如果說第二階段的規劃設計報告中的淹沒實物指標還是一個綜合指標，補償單價也是一個綜合單價，這就忽視了一些移民群眾各戶的淹沒實物既有特點，一些未能調查登記的實物將得不到補償，損害了他們的利益，有失公平公正，產生社會不安定因素，給地方政府的移民安置工作帶來困難。

為避免上述問題的發生，在規劃設計的第二階段進行的移民實物指標調查應盡可能詳清，實物指標的科目能夠全面反映被調查實物的特征和數量。設計單位在編制實施規劃時，對移民群眾各戶的淹沒實物進行估價，以戶為單位編制淹沒實物補償投資報告，經移民戶當事人簽字認定后，作為移民拆遷實施的法律依據，以確保移民的合法利益不受損害。

5 結 語

水庫淹沒實物指標調查項目一經確定，就規定了我們在調查工作中干什么，怎么干。只有切實維護了移民群眾的合法權益，和諧社會才有了基礎。設計單位在工程可行性設計階段編制的“水庫淹沒實物指標調查工作大綱”和“水庫淹沒處理及移民安置規劃大綱”應當報經當地省一級政府批準，作為工程“封庫令”的附件頒發。只有經過政府批準的水庫淹沒實物指標調查工作大綱”和“水庫淹沒處理及移民安置規劃大綱”才具備法規效力，才能用于指導水庫淹沒實物指標調查和移民規劃工作。