關于商業地產開發企業財務控制方法的探討

（西安建筑科技大學管理學院 陜西西安710055）

隨著全國性房地產限貸限購政策的執行與開展，房地產行業進入了發展調整期，住宅房價不合理的過快增長得到遏制，但與此相悖的是，商業地產卻“逆流而動”，展現出蓬勃生機，許多房地產企業大量投身到商業地產開發中?；谶@種形勢，本文分析了我國商業地產的現狀和內涵，重點闡述了商業地產開發企業財務控制的方法，希望對商業地產開發過程中的風險規避提供一定幫助。

一、我國商業地產的現狀及財務控制內涵

（一）商業地產的現狀

2010年4月出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，標志著房地產緊縮型調控大幕的拉開。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，調控從通過行政手段調控房地產市場轉為直接調控房價。這些政策的出臺給住宅的開發帶來了重大影響，但是2010年以來，我國商業地產呈現出爆發式增長，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額、銷售額都達到近年來最高水平，因此加強對商業地產開發企業的財務控制和監督、規避財務風險是當務之急。

（二）財務控制的內涵

財務控制是指對企業的資金投入及收益過程、結果進行衡量與校正，目的是確保企業目標以及為達到此目標所制定的財務計劃得以實現?，F代財務理論認為企業理財的目標是股東財富最大化，財務控制的總體目標是在確保法律法規和規章制度貫徹執行的基礎上，優化企業整體資源綜合配置效益，厘定資本保值和增值的委托責任目標與其他各項績效考核標準來制定財務控制目標，是企業理財活動的關鍵環節，也是確保實現理財目標的根本保證，所以財務控制將服務于企業的理財目標。

二、商業地產開發企業財務控制的方法

（一）授權批準控制

授權批準控制指對單位內部部門或職員處理經濟業務的權限控制，即單位內各個部門或員工在處理經濟業務時，相應的職責權限必須得到授權。業務授權制度貫穿于整個財務風險防范體系的全過程，與業務流程緊密相連，對企業管理的控制方式和控制程度有直接影響。就商業地產開發企業而言，包括土地款的支付、現金借款、正常貸款本息以及稅金的支付、固定資產的購置、維修、報廢、罰款和違約金支付等都必須得到授權審批。授權批準控制的建立既保證了不同職能部門對各自職責范圍內經濟業務進行科學的把控，又能防止相關部門或個人濫用職權。

（二）貨幣資金控制

對于房地產企業來說，一個健全的貨幣資金控制體系可以降低資金風險，提高資金使用效率，為企業帶來更大的收益。房地產企業實施貨幣資金控制時應根據現金流量預測對資金預算實際執行不斷進行調整，從而找出適合企業自身規模的貨幣資金控制模式?，F階段，由于國家對房地產市場的宏觀調控、銀行等金融機構貸款利率的提升和放款額度下降等原因，貨幣資金控制應注重以下幾點：

1.加強投資項目的風險分析和可行性分析。隨著房價進入下行趨勢，這給房地產開發企業帶來了前所未有的壓力，因此項目啟動之前做足風險分析，確保當地金融環境和施工環境通暢，顯得尤為重要。

2.建立良好銀企關系，加快各項貸款下放和回流。商業地產之所以能順利開展，得益于財務杠桿的運用?！般y企一家”的說法在商業地產行業中得到了有力的證明，地產公司可以從銀行獲得項目施工階段的開發貸款、銷售階段的按揭貸款、商業經營期的經營貸款，而銀行每年也可以從開發商那里獲得豐厚的利息收入。在目前房地產調控的特殊時期，商業地產企業已不再把追逐高額的利潤率放在第一位，而是確保有充足的現金流，因此能否及時、足額地取得貸款，成為關系到項目能否順利進行、本金及利息能否及時償付、企業能否存活發展的關鍵因素。

3.積極關注政策與稅收帶來的資金風險。房地產開發項目耗資巨大，涉及的稅種繁多，納稅金額往往以千萬乃至億計，它構成了房地產開發項目支出中不可忽視的一項內容。因此我們必須要關注當地的宏觀經濟政策和稅收政策，在制度允許的范圍內爭取緩交或少交稅。

（三）預算管理控制

商業地產公司多為集團公司統一管控，各項目公司是擁有獨立法人資格的子公司的形式。因此各項目需根據各項經營預算以及經營指標編制下一年度的預算，預算的內容主要包括資金預算和盈利預測。在上報集團審批后，集團總部再與各企業溝通和綜合平衡，將預算方案再反饋到各企業做出適當的修改，經多次反復，最終形成較合理的預算方案。在預算執行的過程中，各項目公司應嚴格按資金預算和盈利預測開展工作，財務負責人需全面監控、動態分析，找出實際執行與計劃的差異和原因，及時向集團公司財務部以書面的形式預警，以便集團公司財務部統籌安排。在預算內各項支出，必須嚴格按照財務審批制度，履行支出審批。為確保預算順利開展、切實有效達到其財務控制的目的提供了前提和保障，要成立預算管理委員會，預算管理委員會是預算管理的最高決策機構，直接隸屬董事會管理。預算管理委員應由工程、成本、營銷、內審、考評等部門負責人作為該機構的委員成員，專門負責全面預算管理的編制、執行、控制和考評等。

（四）成本控制

成本支出是商業地產開發企業的最大支出，對于成本的控制是企業的核心工作。現階段，房價受到嚴格控制，因此那些借助抬高房價來獲得超額利潤的房地產企業已經幾乎沒有機會可尋。準確預測開發項目成本、減少并改進不必要的管理層級、嚴格控制成本支出才是商業地產開發企業的工作重點。房地產開發各階段的成本控制重點是：

第一，立項階段。該階段受制于國家法規政策，運作靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。成本控制的主體是工程部。企業應充分考慮各種制約因素，做好項目成本收益預算，并考慮投資過程中可能會出現的風險。做好項目可行性研究工作，對可能存在的風險進行預測和評估，并制定相應的措施。在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃，在關鍵節點，可組織各部門參與研討會，碰到不確定性問題時應及時征詢規劃部門意見，盡早發現問題，提前解決問題。設計管理部門應制定詳細的設計要求和設計目標，對設計方的設計和施工方案從合理性、安全性和經濟性等方面進行全面評估與審核。這樣不僅避免了不必要開支，還能縮短設計時間，保證設計方案有效進行。完善和嚴格執行招投標的各項制度，房地產企業應對投標、議標、開標的每個環節、每個過程都嚴格把關，加強對工程建設招投標的監督管理，公開招標的建設工程項目，招標人要按照示范文本進行招標，對中標工程項目要加強跟蹤監督。

第二，施工階段。施工階段可能發生設計圖樣更正、施工進度和施工條件變更等問題，企業要預先對施工圖進行審查，以免在變更中出現額外費用。在工程項目中，要對工程成本進行控制，對工程項目變更要實行有效控制，工程的施工一般都是以施工圖紙和相關承包合同為依據。企業應與承包商在合同中明確雙方的權利與義務。項目經理要詳細地編制好施工組織設計。

第三，竣工結算階段。房產開發商成本管理人員對竣工結算進行審查，這是竣工結算階段的一項重要工作，應重視竣工結算的審核把關。只有符合合同規定要求，并已驗收合格的工程才能列入竣工結算計劃。應有設計變更單和設計圖紙，設計、校審人員簽字并蓋公章，經甲方和監理工程師審查同意、簽證；有重大設計變更的還應經原審批部門審批，否則不應列入結算。結算工程量應依據竣工圖、設計變更單和現場簽證單等進行核算，并按規定的計算規則計算工程量。

（五）財務報告內部控制

由于代理關系的存在，道德風險和逆向選擇的問題隨之而來。代理人為了個人利益最大化，可能隱瞞企業相關信息，而這些信息有可能給委托人的利益和企業的長遠發展埋下隱患。因此為了確保企業出具的財務報告真實反映企業的財務狀況和經營成果、符合會計準則編報要求，企業的高層管理者必須制定實施相關措施和程序來進行監督。財務報告內部控制的方法一般情況下有如下幾種：

1.董事會領導內部審計對財務組織監督。由董事會直接領導企業內部審計，賦予審計部門較大的權力，提高了審計的獨立性，有利于審計職能的發揮、改善監控效果。由董事會直接領導內部審計可以對整個企業財務決策、會計行為進行審計。

2.董事會委派財務總監對財務組織監督。由董事會決定財務總監人選，委派的財務總監對董事會負責，仍然是內部委派制下的監控體系。這與股東委派的財務總監有所不同，股東委派的財務總監由外部進入企業，獨立性更強。

3.董事會設立專職財務董事對財務組織監督。在董事會設立財務董事，以財務董事為主，組織專門人員對經營者主導的財務組織實時監控，利用績效評價指標體系對經營者績效進行考核與評價，在較高層次上實施監督控制。

4.董事會授權財務總監領導內部審計對財務組織監控。董事會可以授權財務總監領導企業內部審計，以加強對財務組織的監督控制。財務總監領導的內部審計必須與經營者主導的財務組織獨立，這是董事會實施監督控制的基本前提。

5.董事會所屬并由獨立董事組成審計委員會監控。審計委員會是董事會下設的監督機構，向董事會負責報告工作，代表董事會監督財務報告過程和內部控制的有效性，保證財務報告的可靠性和企業經營活動的合法性。

總之，通過建立授權批準控制、預算控制、成本控制、財務報告內部控制、貨幣資金控制等，使商業地產公司建立較為完善的財務控制體系，降低企業運營中的風險、提高財務控制能力。然而財務控制的一切方法和手段都緊密圍繞企業的財務目標而制定，在不同的時期由于財務目標的不同，財務控制的方法和手段也應有差異。