中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的供求原因及對(duì)策

丁 寧,劉海濤,張 璇

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院,遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事.中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,正處于市場(chǎng)化改革的進(jìn)程當(dāng)中,房地產(chǎn)作為中國(guó)市場(chǎng)化改革中最早探索的領(lǐng)域之一,一定程度上克服了房屋分配中的不公平現(xiàn)象,解決了困擾城市居民的住房問(wèn)題,但目前迅速攀升的房?jī)r(jià)也使絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭買不起房.中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為全國(guó)乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn).

一、房地產(chǎn)價(jià)格的判定標(biāo)準(zhǔn)

房?jī)r(jià)-家庭收入比是國(guó)內(nèi)外學(xué)者判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、評(píng)價(jià)普通居民住房負(fù)擔(dān)所采用的最重要指標(biāo)之一.根據(jù)聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》,房?jī)r(jià)-家庭收入比是指居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比.由于我國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)通常不是以套為單位,而是以每平方米價(jià)格為單位,因此該指標(biāo)的具體公式為

房?jī)r(jià)-家庭收入比=(住宅的平均單價(jià)X住宅的面積)/(家庭人均可支配收入X家庭平均人數(shù))

房?jī)r(jià)-家庭收入比越大,即表示住宅負(fù)擔(dān)能力越低.房?jī)r(jià)-家庭收入比的合理區(qū)間是3～5倍,若計(jì)算的房?jī)r(jià)-家庭收入比高于這一區(qū)間,則認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高,房地產(chǎn)可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大.

中國(guó)房?jī)r(jià)攀升以1998年住房商品化改革為起點(diǎn),2004年因?qū)嵭型恋爻鲎?招拍掛"制度而加速, 2007年達(dá)到一個(gè)歷史高點(diǎn),2008年短暫調(diào)整后又開(kāi)始迅速攀升,詳見(jiàn)圖1(資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站).由圖1可見(jiàn),我國(guó)房?jī)r(jià)-家庭收入比在6.12～ 9.0之間波動(dòng),其中2010年達(dá)到最高,為8.76,明顯高于公認(rèn)合理區(qū)間的3～5倍.

圖1 1998-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)-家庭收入比變化趨勢(shì)

雖然中國(guó)房?jī)r(jià)-家庭收入比在6～7倍的范圍,但是,對(duì)于60%中低收入者來(lái)講,房?jī)r(jià)-家庭收入比卻是8～24倍甚至更高.如圖2(資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2008年數(shù)據(jù))所示,7個(gè)收入階層的房?jī)r(jià)-家庭收入比情況中,最高收入戶的房?jī)r(jià)-家庭收入比只有2.64,而最低收入戶這一指標(biāo)卻達(dá)到23.68.其中中等收入戶的房?jī)r(jià)-家庭收入比為8.23,這一數(shù)值相對(duì)較高,因而中等收入階層不具備購(gòu)房能力.中低收入居民占全體居民的比例高達(dá)60%,再加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口,因此社科院2011年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書就指出85%的家庭沒(méi)有能力買房.有85%居民家庭沒(méi)有購(gòu)房能力的國(guó)家,房?jī)r(jià)過(guò)高顯然已經(jīng)成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí).

圖2 2007年不同收入群體的房?jī)r(jià)-家庭收入比

上述房?jī)r(jià)-家庭收入比只是全國(guó)范圍一種平均水平,如果按照城市規(guī)模來(lái)講,一些大城市的房?jī)r(jià)-家庭收入比會(huì)更驚人.以北京為例,北京2009年人均月工資僅僅4000元,而五環(huán)外的房子竟然賣到每平方米2萬(wàn)多元.這意味著按60 m2五環(huán)外的住房算,北京的房?jī)r(jià)-家庭收入比已超過(guò)30.

二、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的供求原因分析

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因可從供給和需求兩方面分析,供給存在壟斷性,需求則不斷上升.就供給方而言,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,壟斷廠商雖然不存在固定的供給曲線,但壟斷廠商存在使其利潤(rùn)最大化的價(jià)格、產(chǎn)量組合,該組合對(duì)應(yīng)著壟斷廠商的均衡點(diǎn),通過(guò)壟斷廠商均衡點(diǎn)的決定過(guò)程可以說(shuō)明壟斷廠商對(duì)于價(jià)格的控制.從需求方面看,根據(jù)邊際收益等于邊際成本確定的利潤(rùn)最大化的原理,也可以看到其價(jià)格上漲的原因.

正是供給和需求兩個(gè)方面的原因共同推動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲,而這兩方面的原因之中最根本的原因還是來(lái)自供給方面.下面運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架從供給和需求兩方面分別進(jìn)行詳細(xì)的分析.

1.供給方面原因

中國(guó)高房?jī)r(jià)形成的原因有很多,但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性是重要原因之一.如前所述,壟斷廠商能夠控制價(jià)格.一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)住房供給的壟斷.從開(kāi)發(fā)商對(duì)住房市場(chǎng)的壟斷看,我國(guó)住房供應(yīng)體系中商品房占了絕大部分,同時(shí)開(kāi)發(fā)商擁有對(duì)于商品房的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)利,這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有對(duì)住房市場(chǎng)的壟斷性,壟斷性驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商追逐高額利潤(rùn),直接導(dǎo)致高房?jī)r(jià).另一方面是地方政府對(duì)土地的壟斷.土地控制在地方政府手中,為"拿地"開(kāi)發(fā)商之間激烈競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致地價(jià)上升,而上升的地價(jià)開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)自己承擔(dān),最終高地價(jià)會(huì)作為房屋的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,可以說(shuō)地方政府通過(guò)對(duì)土地的壟斷抬高地價(jià)間接推高了房?jī)r(jià).雖然地方政府沒(méi)有直接壟斷住房供應(yīng)市場(chǎng),但地方政府卻通過(guò)壟斷土地間接壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng).下面分別來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性,詳見(jiàn)圖3.

圖3 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性分析

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)住房供給的壟斷.開(kāi)發(fā)商之所以能夠壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng),這是由兩方面因素決定的:一是我國(guó)住房供應(yīng)體系中保障性住房嚴(yán)重不足,不到10%;二是開(kāi)發(fā)商控制了房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的壟斷權(quán),居民自建房、小產(chǎn)權(quán)房等都是不被允許的.以上這兩點(diǎn)造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于住房供給的壟斷.

第一,住房供應(yīng)體系中保障性住房嚴(yán)重不足.一般來(lái)說(shuō),一國(guó)的住房供給應(yīng)該有3個(gè)渠道:政府供給、市場(chǎng)供給和居民自建.政府供給主要是為保障社會(huì)低收入群體的住房需求,市場(chǎng)供給主要是為高收入群體提供高檔住房,居民自建的目的則主要是滿足農(nóng)村居民的住房需求.在發(fā)達(dá)國(guó)家,市場(chǎng)供給的住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中所占的比例在25%左右,而保障性住房或者帶有保障性質(zhì)的政府供給住房則占比非常高.從國(guó)際對(duì)比看,2009年,新加坡保障性與帶有保障性質(zhì)的房屋占比高達(dá)97%,美國(guó)帶有保障性質(zhì)的住房也占整個(gè)住房供應(yīng)體系的80%.而在中國(guó),實(shí)際情況是許多地方政府沒(méi)有動(dòng)力建保障性住房,城鎮(zhèn)居民自建房被禁止.根據(jù)規(guī)定,住房供應(yīng)中保障性住房應(yīng)當(dāng)占到60%以上,但實(shí)際上卻是保障性住房建設(shè)明顯滯后于商品房建設(shè),保障性住房覆蓋面窄,建設(shè)緩慢,政府建設(shè)的動(dòng)力不足,最終導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度市場(chǎng)化、商品化,整個(gè)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房占領(lǐng),商品房占比值高.

第二,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷經(jīng)營(yíng).除住房供應(yīng)體系中保障性住房供給嚴(yán)重不足外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得以壟斷住房供給的原因就是政府禁止非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)住房,而將房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)賦予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,這就造成了住房市場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商所獨(dú)家壟斷的局面.包括居民自建房、合作建房、集資建房、單位建房、建筑企業(yè)開(kāi)發(fā)房屋等可能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房屋建設(shè)途徑都被禁止,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自然也就成為房屋開(kāi)發(fā)的壟斷經(jīng)營(yíng)者.商品房在房屋供應(yīng)中的巨大占比以及開(kāi)發(fā)商的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)形成的一個(gè)最嚴(yán)重后果就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷了住房市場(chǎng)的供給,因而擁有了房屋的定價(jià)權(quán).開(kāi)發(fā)商對(duì)于住房供給的壟斷推動(dòng)其追逐高額利潤(rùn),這直接推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上升.

(2)地方政府對(duì)土地的壟斷.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于住房供給的壟斷上,還體現(xiàn)在另外一方面,那就是地方政府對(duì)土地的壟斷.按照《土地管理法》,"國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償","任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地".政府替代農(nóng)民集體成為土地的所有者,成為城市土地的經(jīng)營(yíng)者,造成政府對(duì)土地權(quán)的完全壟斷.在依法獲得土地的壟斷權(quán)后,政府又成為土地的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)者,形成中國(guó)十分獨(dú)特的土地經(jīng)營(yíng)格局.2002年5月9日,國(guó)土資源部簽發(fā)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,停止了之前的土地協(xié)議出讓方式,要求從當(dāng)年起商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易."招拍掛"政策的確比較好地解決了土地資源配置的問(wèn)題,但意想不到的是,自從政府實(shí)行該政策之后,"地王"就不斷涌現(xiàn).

房地產(chǎn)業(yè)所需要的土地具有不可再生性和政府壟斷性,而土地的收益主要又是由地方政府支配的,這就決定了地方政府會(huì)熱衷并支持土地價(jià)格上漲.高房?jī)r(jià)給地方政府帶來(lái)的最大一個(gè)好處就是巨額的土地出讓金,土地出讓金是歸地方政府所有的,因而地方政府傾向于看到土地價(jià)格的上升,這樣地方政府就可以獲得巨額的土地財(cái)政收入.

從圖4(資料來(lái)源:國(guó)土資源局網(wǎng)站)中可以看出,近年來(lái)政府的土地出讓金收入高速增加,在土地出讓過(guò)程中地方政府獲得了充沛的財(cái)政收入.事實(shí)證明,部分地方政府和房地產(chǎn)商已經(jīng)結(jié)成利益聯(lián)盟,房?jī)r(jià)暴漲所帶來(lái)的很大一部分利益被政府得到,賣地收入就是其中最重要的一部分.地方政府通過(guò)壟斷土地抬高地價(jià),各地的土地成交價(jià)格屢創(chuàng)天價(jià),而高額地價(jià)最終肯定會(huì)轉(zhuǎn)移到普通消費(fèi)者手中,所以伴隨著地價(jià)的不斷攀升,房?jī)r(jià)也一升再升.

圖4 2005-2010年政府的土地出讓金收入變化

2.需求方面原因

需求方面的原因主要體現(xiàn)在兩個(gè)具體方面:房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求以及銀行的大量放貸.

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求.投機(jī)需求產(chǎn)生于對(duì)于房?jī)r(jià)上升的預(yù)期,因?yàn)殡S著住房需求的增加,會(huì)產(chǎn)生一種房?jī)r(jià)上升的預(yù)期,這種預(yù)期會(huì)推動(dòng)著人們?nèi)ネ稒C(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng),如同股票市場(chǎng)上的投機(jī)會(huì)造成股票價(jià)格的暴漲一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)也同樣會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速上漲.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目的投機(jī)需求是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的需求層面上的重要原因之一.

投機(jī)需求的旺盛可以用一直居高不下的空置率說(shuō)明.空置率在5%～10%是合理空間,到了10% ～20%就是空置危險(xiǎn)區(qū),如果在20%以上,就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)間.在中國(guó)的許多城市中,商品房空置率不低于30%.資料顯示,京、滬、深等一線城市空置率已達(dá)40%.中國(guó)社科院城調(diào)隊(duì)調(diào)查顯示, 660多個(gè)城市閑置房共6540萬(wàn)套,還有在建房1250萬(wàn)套.如果按每套3人居住估算,這些空著的住房可供2.3億人居住.這充分說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著嚴(yán)重的投機(jī)現(xiàn)象,對(duì)于房子的需求不是源于住房需求,而是源于對(duì)以金融商品存在的房產(chǎn)的投機(jī)需求.

(2)銀行的大量放貸.銀行往往樂(lè)于擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,因?yàn)槿绻y行擁有以房地產(chǎn)為抵押的資產(chǎn),那么隨著房?jī)r(jià)的上升,銀行的資本規(guī)模也會(huì)擴(kuò)大,這對(duì)于銀行無(wú)疑很有吸引力.從這一點(diǎn)看,商業(yè)銀行也可以看成房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者.

2007年下半年,由于我國(guó)政府果斷采取房市的信貸緊縮政策,終于給之前一直異常火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫,房?jī)r(jià)也逐步走低.但2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng).為了盡快走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影,信貸投放開(kāi)始放寬.為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī),我國(guó)從2008年11月份開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策:2008年11月份的新增信貸為4700多億元,12月份為7600多億元,至2009年第一季度月均信貸增加到1.52萬(wàn)億元,2009年第二季度月均信貸為9279億元,2009年上半年信貸增長(zhǎng)7.37萬(wàn)億元,月均超過(guò)1萬(wàn)億元,是正常年份的3倍.從2009年7月份開(kāi)始信貸增速有所放緩,但還是超過(guò)正常水平.圖5(數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行網(wǎng)站)是2007年以來(lái)4年我國(guó)信貸規(guī)模投放情況.

同時(shí),國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,并實(shí)施降低房貸利率、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模等措施,以激活房地產(chǎn)市場(chǎng). 2008年11月到2009年8月,信貸政策放開(kāi)后新增信貸資金達(dá)9.4萬(wàn)億元,這10個(gè)月的信貸增長(zhǎng)是2007年的4倍.數(shù)據(jù)顯示,大規(guī)模的信貸資金一方面投入了4萬(wàn)億投資項(xiàng)目,另一方面,也有很大一部分流入了樓市,促使個(gè)人按揭貸款在短時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)了107%,房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)70%.在這些刺激政策的帶動(dòng)下,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一下子"活"了過(guò)來(lái),可見(jiàn)信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大影響.表1說(shuō)明了2009年、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款占信貸投放總額的比重和增長(zhǎng)趨勢(shì).

圖5 2007-2010年中國(guó)信貸投放規(guī)模變化

表1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款占信貸投放總額的比重和增長(zhǎng)趨勢(shì)

由表1可見(jiàn),新增信貸總量中房地產(chǎn)貸款占了很大一部分,而且增長(zhǎng)速度很快,大量的信貸資金必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲.因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)者大多數(shù)是通過(guò)貸款買房進(jìn)行投機(jī)的,可見(jiàn)銀行大量放貸實(shí)際上是為房地產(chǎn)投機(jī)提供了資金支持.因此,銀行的大量放貸是房地產(chǎn)價(jià)格上升的需求層面的另一個(gè)原因.

三、對(duì)策建議

2010年政府出臺(tái)各項(xiàng)控制措施,從年初國(guó)十一條到4月份的新國(guó)十條,再到國(guó)慶前的國(guó)五條,政府體現(xiàn)了巨大的決心,但效果又如何呢?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2010年1～11月,全國(guó)商品房銷售面積8.25億m2,同比增長(zhǎng)9.8%.11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%,其中一線城市漲幅更大,比如北京上漲9.1%,其中新建住宅價(jià)格上漲14.3%.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入了房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的怪圈.通過(guò)前面對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的供求原因分析,筆者提出以下兩點(diǎn)建議.

1.加大力度建設(shè)保障性住房---從根源上打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給層面的壟斷特性是高房?jī)r(jià)形成的根源所在,而需求層面的投機(jī)只不過(guò)是一部分有商業(yè)頭腦的人提前一步看到了這一壟斷性繼而得出房?jī)r(jià)必然上漲的結(jié)論.所以要解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,主要的不是通過(guò)信貸政策、稅收政策去打擊投機(jī),而是要從供給層面著手,加大保障性住房的供給,打破當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷,這才是治本的方法.

2010年幾次調(diào)控的重點(diǎn)無(wú)論是限貸還是限購(gòu)或是房產(chǎn)稅改革,似乎目的只有一個(gè),就是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象.但通過(guò)抑制投機(jī)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)始終是治標(biāo)不治本的,要治本只有改變前面所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的"壟斷"性.要改變這一"壟斷"性措施也很簡(jiǎn)單,那就是增加保障性住房的供給,改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前單一的供應(yīng)體系.從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程來(lái)看,大多存在商品房和保障房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng).從前面列舉的新加坡等地的例子也可以看出,商品房針對(duì)高收入階層,而對(duì)于絕大多數(shù)的中低收入者,應(yīng)該由政府來(lái)提供保障性住房.

商品房的房?jī)r(jià)根本不需要過(guò)多地運(yùn)用行政手段去調(diào)控,因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷特性決定了中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格通過(guò)抑制投機(jī)的一系列措施根本是調(diào)控不下去的.而且退一步說(shuō),即使政府能讓房?jī)r(jià)降下來(lái),按房?jī)r(jià)降50%算,對(duì)于絕大多數(shù)的中低收入群體來(lái)說(shuō)商品房還是買不起的,因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了,并且房?jī)r(jià)大幅下降的結(jié)果是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)很有可能會(huì)重蹈當(dāng)年日本的覆轍.同時(shí),調(diào)低商品房的價(jià)格還會(huì)造成很多普通居民的資產(chǎn)損失,這其中可能還有很大一部分是剛借錢買房的普通百姓.

政府的當(dāng)務(wù)之急是為那些買不起房的中低收入者做主,建保障性住房.如果政府在保障性住房領(lǐng)域充分發(fā)揮了作用,使得人人有房住,房?jī)r(jià)自然也就不再是重要的民生問(wèn)題,政府自然不用過(guò)多地運(yùn)用行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng).同時(shí)保障性住房建好了,相信商品房市場(chǎng)也會(huì)回歸理性,因?yàn)楸Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)會(huì)減少商品房市場(chǎng)的很大一部分需求,需求少了價(jià)格下降也就順理成章了.更重要的是,如果形成了商品房?jī)r(jià)格下降的預(yù)期,政府一直在嚴(yán)加調(diào)控的投機(jī)現(xiàn)象也會(huì)得到解決.

2.將保障性住房建設(shè)納入地方政府的政績(jī)考核體系中

我國(guó)的保障性住房建設(shè)始終不到位,不是地方政府沒(méi)有錢,而是沒(méi)有動(dòng)力,2005-2009年這5年期間,我國(guó)財(cái)政收入的平均增速高達(dá)21%,遠(yuǎn)超GDP增速,地方政府"不差錢",但錢的去處值得商榷.全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳研究室特約研究員王錫鋅在"新聞1+1"節(jié)目中透露:我國(guó)公款吃喝、公款旅游、公車消費(fèi)等三公支出一年9000億元,占整個(gè)行政開(kāi)支的30%.可以粗略估算一下,假設(shè)拿出這9000億元的1/2去建廉租房,按上海、北京等地的建筑成本1500元/m2肯定夠了,4500億元可以建設(shè)3億m2的廉租房,如果按一個(gè)兩口之家50 m2計(jì)算,這些廉租房可以解決1200萬(wàn)人的住房問(wèn)題.因此中央政府有必要對(duì)地方政府規(guī)定保障性住房的硬性指標(biāo),將保障性住房的建設(shè)納入領(lǐng)導(dǎo)干部的考核體系中,只有這樣才能提高地方政府建設(shè)保障性住房的積極性,切實(shí)做到以民為本.

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