美國住宅缺陷默示擔保制度及其對中國的啟示

□ 張夢珣

（復旦大學，上海 200438）

美國住宅缺陷默示擔保制度及其對中國的啟示

□ 張夢珣

（復旦大學，上海 200438）

因住宅質量缺陷引起的糾紛在世界各國均是常見性的問題。因通過交易而獲得住宅所有權的依據是不動產買賣合同，所以各國通常以合同法糾紛解決機制處理此類糾紛。美國合同法上的默示擔保制度在解決此類糾紛方面顯現出了較強的靈活性和旺盛的生命力。本文重點研討了美國住宅缺陷默示擔保責任的形成與發展、基本內容、責任主體、認定標準和救濟方式，在與中國相關制度簡要比較的基礎上提出對我國的啟示。

美國；住宅缺陷；默示擔保

自1998年住房制度改革至今，快速發展的商品住宅市場已成為國民經濟的支柱產業和舉國關注的民生領域。持續上漲的房價令原本十分重要的住宅質量問題在一定程度上被忽視，但這些問題終將顯現。近年來頻發的住宅質量事件表明，如何妥善解決因住宅質量缺陷引發的糾紛已是不能回避的問題。默示擔保制度是美國解決此類糾紛行之有效的途徑。英美法上的默示擔保制度起先產生于貨物買賣法中。在普通法默示擔保制度基礎上，英國1893年《貨物買賣法》首次以制定法形式規定了出賣人對貨物商銷性的默示擔保責任，突破了長久以來作為買賣合同基本準則的“買者當心”原則，隨即英國法上的這一規定被美國1906年《統一買賣法》以及后來的《統一商法典》所采納。到1960年代，默示擔保已基本上替代了“買者當心”原則，成為美國買賣法上的通用規則。如今的英美買賣法，由于默示擔保的適用，原來作為一般原則的“買者當心”，在英國實際上變成了例外；而在美國通行的原則已經變為“賣者當心”。［1］因其良好的效用與價值，默示擔保制度亦為被不動產法所借鑒和采納。

一、美國住宅缺陷默示擔保責任的形成與發展

對于因缺陷而受損的住宅買方，美國大多數州均確立了默示擔保制度以保護其利益。總體上看，美國的住宅缺陷默示擔保制度興起于1960年代。二戰之后美國不僅迎來了嬰兒潮，還有相伴而生的住宅潮。與此同時，因住宅缺陷而引起的糾紛數量亦持續走高。依據傳統的“買者當心”原則，開發商僅對住宅交付時的狀態負責，之后發現任何缺陷的風險則完全由買方承擔。住宅因其相對個人總財富而言價值巨大，且普通消費者通過交付時檢視而發現缺陷的難度極大，適用“買者當心”原則導致大量不公平的訴訟結果。“買者當心”原則確立的時代，買賣雙方在締約能力上處于相對平等的地位，這是該原則得以確立的基礎。然而，在社會發展與科技發達后買賣雙方締約能力上的不平等逐漸顯現，仍然僵化地堅持“買者當心”原則顯得越來越不合時宜，住宅缺陷的默示擔保制度由此走上了發展的快車道。

美國住宅缺陷的默示擔保制度主要適用于開發商所售的新建住宅，是美國法院為便利購房者因所購住宅存在缺陷而向建設方求償而發展出的制度。它是對社會發展的一種回應，旨在改變在傳統的“買者當心”原則下受損害的購房者可能得不到有效救濟的不公平狀況。美國確立住宅缺陷默示擔保制度的法理基礎體現在以下方面：⑴買方與開發建設方之間所具備的專業知識與能力的不平等使買方處于弱勢，尤其在隱蔽缺陷；⑵開發建設方更有機會發現缺陷或防止缺陷發生；⑶開發建設方有更強的風險承受能力；⑷開發建設方處在更強勢的談判地位；⑸買方對房屋品質有高度期待；⑹劣質施工的隱患等。［2］

在北卡羅來納州，因嬰兒潮所導致的對新建住宅的大量需求和隨之而來的住宅質量缺陷糾紛，使法院認識到對住宅賣方課以質量缺陷的默示擔保責任實屬必要。北卡州建筑物工藝良好性的默示擔保最早見于1925年的判例，但是直到1970年代才在新建住宅買賣領域形成較為完善的制度。［3］而在德克薩斯州，最高法院在1968年的哈勃訴莫頓案中確立了宜居性和工藝良好性的默示擔保條款。住宅缺陷默示擔保制度一經確立，收到了良好的效果。于是在先行者的示范帶動下，美國各州紛紛以判例或制定法的形式將之引入本州。據統計，在全美50個州和哥倫比亞特區中，目前僅有3個州未確立住宅缺陷的默示擔保，即北達科他州、佐治亞州和新墨西哥州。［4］猶他州2009年以判例確立了住宅缺陷的默示擔保，使其成為截至目前最后一個確立該制度的州。

二、美國住宅缺陷默示擔保制度的主要內容

（一）默示擔保的覆蓋范圍

在美國，住宅缺陷默示擔保的覆蓋范圍較廣，在類型上包括獨棟住宅、集合住宅以及其他居住性不動產，例如華盛頓州制定了專門的《公寓法》規定公寓賣方對買方負有的公寓質量的默示擔保責任；在保護主體上則并非僅限于初售住宅之買方，亦包括后手買方，多數州規定住宅賣方在轉讓住宅時，其所享有的住宅質量缺陷默示擔保權將一并轉讓給買方。

（二）住宅缺陷默示擔保條款概述

大多數采默示擔保的州均把兩項最主要的擔保列入住宅買賣的默示擔保條款，其一為工藝良好性，其二為宜居性。總體上看，兩項擔保條款是相互獨立的，但在某些僅通過判例法而未立法規定住宅買賣默示擔保制度的州，有關工藝良好性和宜居性之間的區別常常模糊不清，容易導致對二者關系的誤解。一般認為，宜居性重點強調的是適合人類居住的屬性，即主要考察住宅缺陷是否影響其適合居住之目的；而工藝良好性重點強調的是開發商或施工方所建造房屋的質量，意即開發商或施工方在住宅原材料的使用和施工工藝等方面是否達到必要的標準。因此，有美國學者指出工藝良好性主要是考察建造住宅的“過程性”缺陷，而宜居性則主要是考察工作成果的“結果性”缺陷。［5］

工藝良好性默示擔保的基本內容是指所有工作應當以一個熟練工人應具備的工藝水平那樣完成以達到當地普遍認同的接受標準。因此，違反工藝良好性之默示擔保的表現形式即為施工中的因疏忽大意而未遵守建筑法律法規所導致的缺陷之產生。對于擔保標準，法律并不要求施工方達到最盡職之標準，而只要達到一般的工藝技能，盡到必要的注意義務即可。也就是說，檢驗標準并非需要工作之完成地盡善盡美，而是合理與適當。

宜居性默示擔保的基本內容是指住宅應當適合居住，否則賣方應對買方承擔相應的責任。顧名思義，住宅的主要功能在于滿足人類居住的需求，所以在房屋買賣中對買方而言，宜居性是個最基本且合理的期待。［6］因此，法律認定建設方或開發商在出售住宅時應擔保該住宅之宜居性。宜居性默示擔保為住宅購買者提供這樣一種確信，即他所購買的住宅具有充分良好的品質能為他擋風遮雨，是一個滿足安全、衛生、清潔等要求的居住場所，且不存在任何本質上有損這種良好適用性能的缺陷。宜居性默示擔保之范圍不僅包括住宅主體結構之缺陷，還延伸至任何影響到房屋的居住或有效占有的缺陷，例如不適當的排污裝置或供水系統等問題。

（三）默示擔保的缺陷類型

缺陷類型與默示擔保條款的類型相適應，分為未達到工藝良好性標準的缺陷或不符合基本宜居性的缺陷。但就某一具體缺陷而言，可能違反工藝良好性的默示擔保或宜居性的默示擔保之其一，也可能同時違反兩種默示擔保。

從發生缺陷的住宅部位來看，法院判決開發商或建筑商承擔默示擔保責任所認定的缺陷種類甚多、嚴重程度甚廣，主要包括屋頂漏水或其他缺陷，漆面剝落，排水系統或污水處理系統不合格，化糞池等污物處理系統不達標，供水不足或不適合飲用，選址不當引起地基或墻體開裂或房屋沉降，地下室濕度超標，電氣線路缺陷，空調系統缺陷，以及空氣質量不達標等。［7］此外，住宅缺陷的默示擔保責任不僅適用于住宅本身的缺陷，還適用于連同住宅一起出售的土地缺陷。

而從缺陷的明顯程度來看，與英國相同，美國默示擔保所涵蓋的缺陷并不包括明顯缺陷，即購買之前通過檢視就顯而易見的或未故意隱藏的缺陷，而是同樣僅限于隱蔽缺陷，即有隱蔽性的缺陷。而在隱蔽性的認定上，英美之間以及美國各州之間的標準并不一致，尤其是在初手住宅和后手住宅的買賣上。例如，對于初手住宅的買賣，科羅拉多州上訴法院在戴維訴布拉德利案中提出了與英國之合理檢視下的客觀可發現性標準類似的觀點，即認為隱蔽性缺陷是買方在合理檢視中沒有被發現之可能性的缺陷，而非事實上沒有被發現的缺陷；而伊利諾斯州最高法院在帕克訴索恩案中提出了不同的觀點，認為只要買方在買房前進行檢視時確實未察覺到缺陷之存在，那么“通過檢視發現隱蔽缺陷的可能性”就不應是構成默示擔保責任的因素。這實際上大大放寬了對隱蔽缺陷的認定標準。而對于后手住宅的買賣，即將默示擔保適用于第二手及其之后的賣方時，有法院提高了隱蔽性要求，將之限定于“經過合理檢視仍無發現之可能性且購買后才顯現”的缺陷。而對于未發現之隱蔽缺陷的時間要求究竟為簽訂合同時還是所有權轉移時，，各州基于所買賣住宅類型而給予區別對待：對于住宅預售合同而言，缺陷風險轉移的時間是住宅交付時；而在已建成住宅買賣中，缺陷風險轉移的時間通常是簽訂合同時。

（四）默示擔保的期限

各州住宅買賣所適用的默示擔保的保障期限依該州的默示擔保制度是基于制定法還是判例法而定。制定法上的默示擔保之期限通常由州立法機關以立法直接規定。大多數州確立的是多級期限體系，針對不同的缺陷類型規定長短不一的保障期限，而對于類似主體結構缺陷或其他主要缺陷則規定更長的期限。在立法規定保障期限的各州，默示擔保期限最長可至10年。整體上看，美國各州制定法所確立的多級住宅缺陷默示擔保期限表現為“一二五”體系或“一二十”體系。例如，路易斯安那州《新售住宅擔保法》規定，住宅整體上的、任何不符合建筑標準的缺陷或建筑標準未規定的原材料或工藝之缺陷實行1年的擔保期限，而與管道、電氣、加熱制冷和通風系統相關的缺陷實行兩年的擔保期限，住宅主體結構上的缺陷實行五年的擔保期限，此即“一二五”體系；明尼蘇達州法典規定住宅整體上的、任何因不符合建筑標準的過錯施工和有缺陷材料而導致的缺陷實行一年的擔保期限；因不符合建筑標準的過錯安裝施工而導致的管道、電氣、制熱、制冷系統上的缺陷實行兩年的擔保期限；因不符合建筑標準的主要建筑缺陷實行10年的擔保期限，此即“一二十”體系。

與通過立法規定擔保期限的州相比，有些州住宅缺陷的默示擔保期限依據基于合理性標準作出的判例所確立。因判決是針對個案中實際涉及的缺陷作出，故判例所涉缺陷的類型化程度較低，因而易導致擔保期限難以歸納、甚至無章可循。一般而言，買方所購住宅存在缺陷部分的常規使用壽命是認定默示擔保期限的重要參考因素，此外還需考慮房齡和維護狀況等因素。由于住宅的各部位及功能系統的常規使用壽命可能存在差異，故買方主張的針對特定缺陷的默示擔保期限還將取決于缺陷發生的部位、類型以及功能系統的種類等。總的來說，在以判例法確定默示擔保期限的州，住宅缺陷默示擔保的具體期限通常由法官視個案情況而定。

三、美國住宅缺陷默示擔保責任的主體

（一）默示擔保責任的承擔方

早期的默示擔保責任承擔方僅限于實際建造住宅的建筑商賣方。后來隨著住宅市場上賣方主體形式因分工之細化而向著多樣化方向發展，賣方不僅限于傳統上建造并出售住宅的建筑商，還出現了以開發商等身份參與住宅銷售的主體，于是默示擔保的保護范圍也隨之擴展，除了實際建造住宅的建筑商賣方可成為責任承擔主體外，以向公眾出售住宅為目的而與建筑商立約建造住宅的開發商賣方也被納入責任承擔的主體范圍。整體上看，住宅缺陷的默示擔保責任由從事房屋建造、銷售的建筑商和開發商承擔。需要特別指出的是，當作為買方的消費者轉手出售該住宅時并不成為默示擔保責任的承擔方，承擔默示擔保責任的仍是原建筑商或開發商。

（二）默示擔保的被擔保方

關于默示擔保的被擔保方的范圍，大多數已建立住宅缺陷默示擔保制度的州均承認新建住宅的第一手買受人屬于受保護的范圍。但默示擔保之保障是否延伸至第二手及其后的買方，則有不同。大多數州允許后手買方提起針對開發商或建筑商的有關住宅缺陷的默示擔保訴訟，而少數州則主要通過判例法確立了后手買方不得提起針對開發商或建筑商的有關住宅缺陷的默示擔保訴訟。總體而言，在已確立住宅買賣默示擔保制度的州，將擔保保護范圍延伸至第二個及其后買受人的趨勢已較為明朗。在大多數州，只要可適用的擔保期限未屆至，后手買方都可受到默示擔保之保障。

這種做法突破了合同相對性的制約，體現了美國法律在面對價值問題時的基本立場。首先，它以消費者保護為主要目標，加強對消費者的保護是美國法律發展的基本趨勢；其次，在于保障住宅的流動性，以應對美國人口的高流動性現實；第三，基于公平正義的考量，建筑商或開發商不能僅因其所售住宅易主便可豁免本應承擔的缺陷擔保責任。

四、美國住宅缺陷默示擔保責任的認定

（一）合理性標準

合理性是認定住宅缺陷的默示擔保責任的一般標準。若無合同約定或相關法律法規明確規定的建筑商、開發商的義務履行標準，各州法院通常會適用普通法上之合理性標準來認定買方所主張的缺陷是否構成默示擔保義務之違反。事實上，多數以制定法規定新售住宅默示擔保制度的州，其立法中并未包含明確的義務履行標準。默示擔保義務對擔保方而言，要求其所售住宅在宜居性和工藝良好性上具有“合理性”，而不是“絕對完美”。法律并不苛求開發商或建筑商提供給買方一所完美的住宅，而是要求他們向買方提供一所經由合理工藝建造的適合居住的住宅。法院在個案中適用合理性標準需考慮房齡、維護狀況、住宅的用途等諸多要素。

（二）關于宜居性認定的特別考察

宜居性在住宅質量缺陷默示擔保中居于核心地位。與工藝良好性重點在于強調建造過程應符合合同目的不同，宜居性主要強調實際交付的成果——住宅是否符合合同約定。對于住宅是否適合居住，每個人會有不同的理解和判斷。買方往往傾向于住宅的完美化，任何細微缺陷都不容于買方；而略有缺陷時不構成對宜居性的違反顯然是賣方所希望的標準，故法院的判決只不過是在兩者的主張中間尋找一個缺陷與宜居性的平衡點。事實上，宜居性是個難以精確界定的概念：一方面，任何一個細微缺陷并不當然導致住宅主體結構上不適合居住；另一方面，宜居性擔保也不能被解釋得過于嚴格以至于只有那些結構上不適合居住的缺陷才能受到擔保。因此法院應針對個案進行考察，分析缺陷的嚴重程度是否達到不適合居住的程度。實踐中，法院面臨的問題是，當它認為原告所主張的缺陷并不足以致使住宅不宜居住時，是否認定賣方構成默示擔保之違反。在美國，無論是制定法還是判例法，都展現出加強對消費者保護的趨勢。法院通常對默示擔保責任作較寬泛的解釋，認為僅憑房屋仍可居住的事實不足以滿足默示擔保之要求。因為如果支持開發商或建筑商以“住宅雖有缺陷但不影響居住”作抗辯，會導致荒唐的結果——如亞利桑那州上訴法院在納斯特里案的判決中所指出：“建筑商因其所建住宅質量不夠差而免責是荒唐的事情。”所以在美國住宅買賣默示擔保制度下，建筑商或開發商不僅要對導致住宅不易居的主要、基本的缺陷承擔其默示擔保責任，也要對并非嚴重到要令住宅買方搬離住宅的小缺陷承擔其默示擔保責任。

（三）歸責原則

美國對建筑商或開發商適用默示擔保責任亦采嚴格責任歸責原則，即買方不需要證明賣方對住宅存在缺陷上有過錯。建筑商或開發商默示擔保責任的成立，僅需要住宅買方證明住宅缺陷的存在，且該缺陷是因建筑商或開發商造成的即可，例如是由于他們的設計或建設造成的，買方完全不需要證明開發商存在欺詐或過失等。所以，與其他需要證明建筑商或開發商存在過失、欺詐或虛假陳述的救濟途徑（如侵權、不當得利等）相比，默示擔保制度使得住宅買方更易達到舉證要求，因而更容易獲得救濟。實踐中，對購入缺陷住宅而尋求救濟的住宅買方而言，舉證責任的區別使得默示擔保制度成為更加可行且勝率更大的救濟途徑。此之為住宅缺陷默示擔保制度在美國被普遍確立的重要原因，也是其制度價值和制度效用的優勢之體現。

五、違反默示擔保的救濟

關于建筑商或開發商違反住宅質量默示擔保時住宅買方能夠獲得何種救濟，各州有所不同。如有制定法的相關具體規定，則買方盡可根據其規定尋求救濟；若制定法無明確的規定，則法院將視住宅缺陷的嚴重程度，通常提供如下救濟：⑴買方解除合同；或⑵賠償買方所受損害，如賠付減損之價值、修理費用，特殊情況下還包括其他相關損失。

（一）解除合同

在個案中，若缺陷嚴重使得受損住宅不適合居住亦不可維修，法院通常會支持買方解除合同并相互返還所得。解除合同會導致合同效力自始解除，各方權利義務應返還至合同生效前的狀態，買方將有權要求賣方返還其所支付的價款（如預付款、定金或房款等），但應減去他受益之所值價款，例如其居住期間的合理租金。不過與損害賠償相比，解除合同的適用概率較小。當住宅缺陷確定能夠彌補或修復如常時，法院通常不會基于住宅買賣的默示擔保而支持買方解除合同，而是判決賣方給予買方以損害賠償。

（二）損害賠償

損害賠償的范圍則包括因維修而支出費用或住宅因缺陷而減損的價值。至于個案中按哪一種進行補償，則并無定式。例如在北卡羅來納、科羅拉多等州，作為原告的住宅買方有權選擇接受損害補償還是減少價款；而在佛蒙特、北達科他等州，如果缺陷是可補救的則僅可選擇接受損害補償，減少價款只有在缺陷是永久性或無法修補的情況下才可適用。

合理性的重要依據之一是救濟措施的經濟性，法院通常會從經濟性的角度考慮哪一種救濟措施更為合理。如果修補住宅缺陷以達到使之符合默示擔保要求的費用具有合理性，則法院會主張對住宅缺陷進行維修；但如果維修所耗費用甚巨以致與買方基于維修之受益不成比例，或維修可能對房屋造成更嚴重的損害，那么更合理的做法就是由賣方向買方賠付住宅因缺陷所致的價值減損，或可減少買方原應支付的價金，即賣方退還有缺陷房屋的市價和若無此缺陷的可售市價之間的差額。

除維修費用、價值減損等直接損失外，間接損失亦可獲得賠償但應有相關證據證明該類損失。在個案中，類似間接損失包括缺陷存續期間買方租住臨時住所及往返搬遷費用或未使用有缺陷住宅的損失費用，以及為修正缺陷或尋求救濟而委托律師、建筑師等專業人士處理糾紛所支出的合理費用。

六、對中國的啟示

美國住宅缺陷的默示擔保責任制度在有效解決住宅質量缺陷糾紛方面效用明顯，特別是對作為消費者的買方及其后手權利人利益的保護更是不遺余力。雖然法律體系和法治發達程度有一定的差異，但美國住宅缺陷的默示擔保責任制度仍可為我國完善此類糾紛解決機制提供有益的啟示：

第一，立法理念上應突出體現消費者權益之保障。美國住宅缺陷默示擔保制度之所以能夠發揮效用，與其根源于加強消費者保護的立法理念有重要關系。上世紀60年代是美國民權運動的高潮時期，在商業領域亦掀起了消費者保護的浪潮。立法者重視民眾對消費者權益保護的訴求，消費者權益受特別保護的理念對傳統的合同相對性原則等不利于消費者保護的內容形成了沖擊并取代其地位。正確的立法理念決定了法律制度出發點的合理性，順應了社會發展的趨勢，因而得到各方的支持。在我國社會主義市場經濟基本建立的今天，應進一步深化消費者權益保障的立法理念，這是社會主義法治理念的基本要求和市場經濟發展的重要趨勢。

第二，深化、細化立法，制定專門適用于住宅缺陷的特別法。美國作為當今世界的法制發達國家，其法律制度并非一蹴而就，經歷了從體系構建到豐富細化的轉變。美國住宅缺陷默示擔保制度建立在一般貨物買賣法的基礎上，并通過制定專門適用于住宅缺陷的法律如《新售住宅擔保法》等特別法加以細化，明確規定住宅強制性質量標準、責任承擔等內容，以特別法強制開發商重視住宅質量，提供簡明的解決機制。我國社會主義法律體系已經初步建成，接下來的任務是進一步細化豐富法律制度。在住宅質量倍受關注的今天，制定專門適用于住宅質量的特別法既有必要，也具備較成熟的條件。

第三，通過司法實踐完善我國合同法上的瑕疵擔保責任制度。美國的默示擔保制度與我國合同法上的瑕疵擔保責任制度具有相似的功能，其核心均在于保障買方不受標的物質量缺陷的困擾。美國是傳統的判例法國家，其司法機構的主觀能動性較強，在住宅缺陷默示擔保制度的完善上發揮了重要作用。在我國司法改革中，能動司法的理念要求人民法院積極主動發現審判實踐中的新問題并認真總結妥善解決，在實踐中深化完善糾紛解決機制。面對越來越多且趨于復雜的住宅質量缺陷訴訟，人民法院應堅持推進能動司法，探索發現住宅缺陷糾紛的特點以不斷完善瑕疵擔保責任制度，形成更為合理有效的住宅糾紛解決機制。

［1］梁慧星.論出賣人的瑕疵擔保責任［J］.比較法研究，1991，（03）.

［2］［7］Shu－Chi Chen，Implied Warranty Protection For Consumers A-gainst Construction Defects In The Sale Of New Homes Under U.S.Law，［J］.臺北大學法學論叢，Vol.75.

［3］Linda Seay Robertson，Brevorka v.Wolfe Construction，Inc.：Did I Just Waive My Rights to The Implied Warranty of Workmanlike Construction？26 N.C.Cent.L.J.59 （2003）.

［4］Timothy R.Pack，Better Late Than Never——Implied Warranties of Workmanlike Manner and Habitability Now Available in Utah，Utah Bar Journal，23－Apr Utah B.J.30（2010）.

［5］Timothy Davis，the Illusive Warranty of Workmanlike Performance Constructing A Conceptual Framework，72 NEB.L.Rev.981，（1993）.

［6］Roger L.Price，M.Ryan Pinkston，the Implied Warranty of Habitability In Illinois：A Critical Review，98 Ill.B.J.92（2010）.

（責任編輯：黃小育）

U.S.Implied Warranty System against New Home Defects and its Enlightenment to China

Zhang Mengxun

The dispute arises from defects of new sale homes is very common around the world.Most countries settle this kind of problems through the system of contract law.In the U.S.，the implied warranty system shows its vitality in handling these disputes.This paper mainly focuses on the implied warranty system under U.S.law against the defects in new homes transaction.By analyzing the key points of the system，such as its development，the basic structure，the liable party，the determining standards and the remedies，this paper opens out the enlightenment from the US.implied warranty system to China.

U.S.；premise defects；implied warranty

D923.2

A

1007－8207（2012）04－0110－05

2012－01－20

張夢珣（1978—），女，廣東汕頭人，復旦大學法學院博士研究生，研究方向為民商法學。