論房地產企業財務風險的生成機理與控制策略

　　【摘　要】 房地產企業財務風險的控制已經成為影響房地產企業可持續性發展的關鍵因素。文章結合房地產企業面臨的宏觀經濟環境以及行業內部特點，對房地產企業財務風險的生成機理進行研究和分析，并針對目前房地產企業財務風險控制的薄弱之處，提出了加強房地產企業財務風險控制的策略。
　　【關鍵詞】 房地產企業；　財務風險；　生成機理；　策略
　　一、房地產企業財務風險的基本內涵
　　財務風險是企業在財務管理領域面臨的風險。其本質是由于企業財務管理決策活動中的不確定性而造成的。財務風險控制是房地產企業財務活動的重要內容，財務風險包含了豐富的內容。從微觀層面來看：首先，房地產企業主要是通過籌集資金為房地產企業的生產經營提供有力支持，因此融資活動是房地產企業經營活動的起點，如果管理不當就會使籌集來的資金使用效益大打折扣，從而產生融資風險。融資風險是由于資金市場供需變化、宏觀經濟環境變化、房地產企業的資金來源結構規模變化以及期限結構等引起的。 其次在管理過程中，如果進行項目投資，就會產生投資風險；在日常的經營過程中，會產生日常的經營財務風險，經營性財務風險是由日常的財務管理政策引起的。例如銷售政策的制定不當，可能引房地產企業現金流的短缺。另外，現金的管理、存貨的管理以及應收賬款的管理都會引發財務風險，這些風險被稱為流動性財務風險，因為現金、存貨以及應收賬款管理不當，將會引起房地產企業由于缺乏足夠的現金流或者變現資產而陷入財務困境，由此導致財務風險的發生。
　　二、房地產企業財務風險的形成機理
　?。ㄒ唬┓康禺a企業財務風險的主要表現
　　1.融資環境惡化
　　自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產開發企業尤其是中小房企通過銀行獲取資金越來越困難。2011年上半年，全國房地產企業國內貸款共7 023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005—2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產開發投資額卻達到26 250億元，同比增長33%。在房地產開發投資額度大幅上升而銀行貸款數額卻大幅降低的情況下，房地產企業的資金壓力可想而知。2011年7月銀監會作出決定要緊抓房地產貸款風險，并要求銀行等金融機構要嚴格執行關于土地儲備貸款、開發商以及個人住房貸款的各項政策和要求；要繼續通過各個部門之間的聯動，加強房地產企業名單式管理；要加強對商業物業抵押貸款以及個人消費等非住房貸款的監督，對違規進入房地產市場的資金給予嚴厲打擊，同時要密切關注二三線城市房地產風險的控制和防范。這個關于房地產融資監督和控制的政策，是繼暫停房地產信托之后，銀監會進一步堵塞各種漏洞，向融資渠道逐漸趨近的房地產投資施壓。對于民間資本流入房地產領域，監管部門也采取高壓態勢。銀監會2011年下半年對貸款風險的防范政策以及不斷出臺的新規定，都意味著融資環境更趨于嚴格。這表明，銀監會對于未來房地產泡沫可能引發的金融風險的警備級別繼續上調，房地產企業融資環境不容樂觀，有進一步惡化的趨勢。從長期來看，房地產企業依靠銀行貸款為主要融資手段的方式，已經一去不復返，房地產企業必須積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響。
　　2.融資成本上升
　　融資環境對于融資成本有著直接的影響，融資環境的好壞與融資成本呈現正相關關系。融資成本是企業為籌資到使用資金而承擔的各種風險成本。融資成本一般包括籌集成本以及占用成本，融資規模越大，融資成本越高。隨著我國央行不斷提高準備金利率，房地產企業通過間接融資方式獲得資金的利率也越來越高。例如某房地產企業資產負債率由2009年的34％逐年遞增到2010年的61.56％，隨著負債規模的增大，借款的總成本也隨之上升。借款成本是指借款利息和籌資費。由于借款利息可以計入所得稅前的成本費用，起到抵稅的作用，在實際比較資本成本時，將借款成本折算為稅后資本成本。某房地產公司2010年年度財務報告顯示借款為53 222.20萬元，年利率5.58%，手續費為0.1%，每年結息一次，到期一次還本。公司所得稅稅率33%，這筆借款的資本成本=53 222.20萬元×5.58%×（1-33%）/53 222.20萬元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地產企業借款100元每年的成本為3.78元，2010年總借款成本為2 011.79萬元，而公司2009年總的借款成本只有1 021.24萬元，一年之間該房地產公司的借款成本幾乎增加了一倍。此外股東權益比例下降，以及加權平均融資成本上升也是房地產企業融資成本上升的主要表現。
　　3.道德風險和再融資風險的加大
　　道德風險是在從事有關經濟活動時，當事人利用自身掌握的資源和權力，從事一些有利于自我但可能不利于集體或者他人的活動。房地產企業也面臨著道德風險問題，主要原因是房地產企業也存在委托代理關系，而委托代理就會引發道德風險，道德風險的發生會使房地產企業由于錯誤的項目決策，而引發財務風險，因此必須重視道德風險控制。再融資風險是房地產企業在資本市場進行配股或者增發股票來進行融資的行為，配股以及增發可以增強公司的資本金，可以為企業籌集到更多的資金。但是再融資的一個重大風險是業績一般不能與股本同步增長，如果出現二級市場由于填權而導致貼權的現象，就會出現諸如每股收益等財務指標的下降，這可能意味著房地產企業資金管理存在問題，直接導致有些企業失去再融資的資格，從而出現再融資風險。
　　4.籌資風險的加劇
　　籌資風險是企業通過舉債方式籌集資金存在的由于償債而導致的風險。利用財務杠桿可以為企業帶來更多資金流量，但是財務杠桿如果管理不當，資本結構不合理，則很可能出現無力償還負債以及利息的情況，從而出現籌資風險。籌資風險是房地產企業面臨的主要財務風險，當房地產企業通過財務杠桿來增強負債或者通過租賃融資來改變資本結構的比例時，就會出現所有者利潤以及普通股東之盈余的變異。筆者把普通股之盈余變異與所有者利益的變異稱為籌資風險導致的財務風險。一般而言，當普通股盈余變異性越大，財務風險就越大。下面通過某房地產企業三年普通股變異性來說明這個問題（表1）。
　　表1　某房地產企業最近三年股東財務情況
　　Table3.1 The finance circumstance of real estate industry in recent years
　　從表1可以看出，財務杠桿越大，會導致所有者利潤變異性變大，由此通過財務杠桿增強的負債實際上是由普通股東來承擔風險。表1中該房地產企業通過銀行貸款的方式來增強負債，由此導致權益資本的上升。該房地產企業2009年總資產收益率不斷下降，財務杠桿出現負效應，導致2010年每股收益下降到0.002元，凈資產收益率下降0.11％。這說明，籌資不當、資本結構不合理會給房地產企業帶來巨大的財務風險。
　　（二）房地產企業財務風險的生成機理
　　從以上房地產企業財務風險的表現來看，可以對房地產企業財務風險從微觀與宏觀兩個方面來考察。從生成機理上看，房地產企業面臨的社會政治、經濟、法律環境是房地產企業財務風險產生的根源，不同的社會經濟、政治、法律環境必將影響到房地產企業的運營與發展，當然也會影響到房地產企業的融資決策及其風險的產生。同時房地產企業財務風險還與企業內部的資本結構、治理結構以及相關制度安排有關，不同的資本結構與不同的財務制度安排，都將產生不同的財務風險。總體來看，財務風險的發生是不可避免的，因為事物總是處于不斷變化與不斷運動之中，了解房地產企業財務風險發生的機理，有助于從本質上認清房地產企業財務風險，從而更好地規避和防范房地產企業的財務風險。結合前面的論述以及房地產企業的融資特點，房地產企業財務風險的生成機理可以用圖1來進行具體的說明。
　　三、房地產企業財務風險防范的策略
　?。ㄒ唬┨岣哓攧诊L險控制意識
　　財務風險雖然對房地產企業持續經營以及未來發展具有十分重要的影響，但是由于長期以來中國經濟一直依靠房地產行業推動的模式，使很多房地產企業人士尤其是管理層認為只要中國經濟不出現大的波動，那么房地產企業就不會崩潰，而且房地產企業的融資渠道基本上依靠間接融資，即依靠銀行貸款，這更加使房地產企業在對待財務風險控制這個問題上意識淡薄。因為他們認為：政府的支持，將不會使房地產陷入大的泥潭和困境。這種觀點和意識在我國房地產企業有一定的影響，漠視財務風險必然導致房地產企業土崩瓦解。無論房地產企業是否一直能夠得到政府的政策傾斜和大力支持，重視財務風險的識別與控制是房地產企業得以持續發展和壯大的重要條件。
　　（二）加強資金鏈風險控制
　　資金鏈風險是財務風險的重要內容。房地產企業財務風險的發生大多與資金鏈風險控制不力有關。房地產企業是資本密集型企業，沒有資金的支持，房地產企業就失去了發展的基礎和保障，尤其對一些中小型的房地產企業來說，非理性的擴張或者不當的資金鏈管理政策，都有可能導致企業陷入財務困境，過多的投資失誤，往往導致資金鏈斷裂，最后使企業在短期內迅速崩潰。很多成功的房地產商都深諳：“健康的資金鏈是房地產決勝之道”。目前房地產企業在資金鏈風險的控制上仍然有巨大的改進和提升空間，尤其是在投融資環節，更應重視對資金鏈風險的控制。
　　（三）提高對市場與政策變化的應變力
　　市場與政策的變化對房地產企業的發展具有重要影響。房地產企業容易受到政策與市場變化的影響，尤其是房地產企業內部的風險積累到一定程度的時候，市場與政策的變化會對房地產企業產生最為直接和明顯的影響。政策環境的變化既可能給房地產企業的發展帶來機遇，也可能帶來沖擊，形成挑戰。2009年的地王大龍地產，就是因為對現實的政策變化應對不足，造成了資金鏈的斷裂，而陷入了財務困境，導致其萎靡不振。房地產企業準確地把握市場與政策風險，是房地產企業有效規避財務風險、平穩發展的重要基礎。目前總體來看，我國房地產企業在應對市場與政策的變化上還存在很多問題，原因是我國房地產企業長期以來總體的政策變化一直是開放性的、擴張性的。隨著2010年以來政府對于房地產企業宏觀政策的變化，導致很多房地產企業應對不足。在應對市場與政策的變化中，要帶著正向與逆向思維進行決策，要將政策與市場的變化，同合理的財務決策結合起來，通過保持合理科學的資本結構，來達到財務風險控制以及實現房地產企業價值最大化的目的。
　?。ㄋ模嫿ê侠淼娘L險預警與管理機制
　　房地產企業應該根據自身的實際情況，建立合理科學的財務預警體系，構建更為合理的風險管理機制。首先要特別重視資金流風險，資金流是房地產企業發展的潤滑劑，資金流是否平穩、安全地運行對于房地產企業來說非常重要。在有效識別各種資金流風險時，應該以現金流量的情況作為識別的基礎。重點關注現金流的預算執行情況，通過分析預算差異以及存在的異常波動，來發現資金流鏈條中存在的問題，通過采取有針對性的措施，將這些可能存在的問題與風險控制在萌芽狀態。要通過分析現金流絕對數和現金流量的結構來分析現金流是否保持一個合理的狀態。如果房地產企業的現金流絕對數低于預算數，就意味著盈利不足或者過度擴張導致了現金短缺，此時應尋找差異的原因，不能簡單地通過注入資金或者外部融資來解決，要迅速查明原因并從根本上解決存在的問題。此外通過分析現金凈流量的結構和組成也可以發現現金流存在的問題?，F金流的結構分析主要是對目前經營、投資以及融資所占的現金流比例是否符合企業當前的戰略和周期來進行。通常情況下，擴張型戰略企業融資占比較大，而保守型戰略的企業經營收入占比較大，房地產企業的資金投入與回收，通常在3—5年，融資結構與來源一定要與企業所處的周期保持一致。合理的投融資決策，對有效地控制資金流風險將產生重要的影響。
　　房地產企業應構建財務風險的應對體系，在有效識別財務風險之后，要通過建立更為合理的財務風險應對體系來加強對財務風險的控制?？傮w來看，要通過強化風險意識教育，強化財務風險管理與控制的理念，明確管理層的風險職責來確定財務風險控制的基礎；要通過引入科學的財務風險識別以及量化的方法，細化財務風險的內容與財務風險控制的方案；要通過現代風險管理理論的應用，準確定位房地產企業的風險管理，根據財務風險發生的頻率以及嚴重性來具體量化財務風險，并提出解決問題的方案；要健全風險問責機制，通過監督與問責來落實風險管理的制度，加大執行的力度?！?br/>　　【參考文獻】
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