普通住宅新

　　北京標準放寬，誰吃虧？誰優惠？
　　憶往昔，幾多“房奴”被“豪宅”
　　數月前，上百名購房者在地鐵4號線高米店北站出口，打出了“五環外蝸居‘被豪宅’，剛需房奴‘交豪稅’”的條幅，怎么回事？原來，不少購房者在大興區購買的超過120萬元房屋，被要求以“豪宅”標準交契稅。經查詢相關規定發現，購買或出售普通住房需繳契稅為房款的1.5%，而非普通住房為3%，個人購買90平米及以下普通住房且系家庭唯一住房則按1%繳納。而五環外總價120萬元以上的房屋屬于非普通住房，需要按“豪宅”標準繳稅。
　　被“豪宅”和“豪稅”的還大有人在，一位在大興區黃村購房的王先生說，去年，他首付30%購買了一套89平米的兩居室做婚房，并東拼西湊借來契稅等費用。前不久，王先生收到開發商通知稱，由于房屋總價超過120萬元，按規定，契稅須按“豪宅”標準繳納，即總房款的3%，“我之前以為交1%就夠了，根本用不了那么多錢”。與王先生情況類似的白先生說：“既是首套房、又是自住，89平米價值150萬元以上的房子在五環外太普遍了，如此‘蝸居’小屋怎么一夜間變成了豪宅？”多名購房者也同樣不滿。
　　
　　房價爆漲、稅收不減，“剛需”一族兩頭賠錢
　　原來，市住建委于2005年下發了《關于公布北京市享受優惠政策普通住房標準的通知》，普通住房要滿足3個條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。2008年，北京市對界定普通住房的第3個條件進行補充，將享受優惠政策住房平均交易價格按區域調整為：北京市三環以內每套總價215萬元，三環至四環之間每套總價175萬元，四環至五環間每套總價165萬元，五環外每套總價100萬元，實際成交價高于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍的，即被認定為非普通住房。
　　該標準自執行后3年不變，此3年的房價則翻起了大跟頭。“偉業”“我愛我家”市場研究院提供的信息顯示：隨著近兩年房價飛速上漲，目前，實際套均總價比2008年幾乎翻倍，由于對應標準沒變更，使得約3/4的購房者被排除在普通住房之外。僅契稅一項，首次置業者就要多交房款的2%。盡管為了避免稅費調控措施誤傷剛需族，國稅總局等三部門去年曾發布《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，明確對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。然而記者剛剛獲悉，該政策由于北京市普通住房標準3年未變，隨著房價的上漲，北京7成新房無奈“被豪宅”，上述國稅減稅政策執行一年來形同虛設。對此，北京市住建委相關負責人曾表示：當前形勢下，暫不調整標準主要是為了穩定住房價格，抑制投資投機性購房需求。如此說來，眾多房地產剛需一族都成了潑洗澡水時被一并潑掉的孩子。有人說，在現行的與實際嚴重背離稅收政策下，房價爆漲、稅收不減，“剛需”一族兩頭賠錢。
　　
　　新標準一聲春雷響：普通住宅最高減稅12萬
　　終于，市住建委和市地稅局于上個月發布通知，放寬北京普通住宅認定中的房價標準。新標準中，按照房屋的區位不同設定了不同的房價標準。新政策將全市住房平均價格計算為2010年的成交均價，即每平米1.8萬元。按照四環、五環、六環為界的不同區位，以及北城和南城的不同區域，乘以一定的系數進行調整。其中，認定標準最高的四環內北部地區達到38880元/平方米，最低的六環外地區也達到了17280元/平方米。兩部門表示，此次調整后，全市70%以上的購房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優惠。此外，全市住房平均交易價格和區位調整系數，也將根據北京住房市場變化等情況適時調整和公布。我們看到了一組令人后怕的數據：舊總價標準下，六環路內的住宅購房面積一旦超過90平方米，基本都會被打入“非普通住宅”的范疇。新標準下不超單價上限，改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數90～140平方米的房屋，稅負減少最高12.22萬元。僅僅是一個稅率調整就少了12萬！房地產這坑水簡直深得嚇人！
　　
　　北京最“痛”
　　所謂“住房痛苦指數”是指用來衡量住房經濟困難程度的一個指標，其計算公式為：
　　商品房的平均售價（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指數。
　　從此計算公式可以很直觀地看出，“住房痛苦指數”與中國商品房的平均售價成正比，與中國的人均年收入成反比。即中國商品房的平均售價越高，則“住房痛苦指數”值越大；中國的人均年收入越高，則“百姓住房痛苦指數”值越小。以下我們姑且以東京、紐約、首爾和北京作比較，度量一下北京房地產的“國際水平”和現實熱度。鑒于目前各種房地產指數參差不齊，彼此之間經常互相“打架”的現狀，下面的分析采用的是2005年的數據，僅供參考。
　　
　　北京的“住房痛苦指數”
　　北京是首都，很多的房地產新政實施大多從這里開始，某種程度上，它是中國房地產新政成效最重要、最方便、最直觀的觀察點。根據北京市統計局統計數據計算，2005年北京全年房價的均價為6485元/平方米。同年城市居民人均可支配收入為17653元。以此為基數除以12，月收入為1471元。于是，2005年北京市的“住房痛苦指數”為：
　　北京市住房痛苦指數=6485元÷1471元=4.41
　　這組數字告訴我們，盡管北京人的人均收入是17653元，大大高于全國平均收入11197元，高出幾乎50%，但北京人的“住房痛苦指數”卻更高，高出中國平均的“住房痛苦指數”1.19。
　　
　　東京的“住房痛苦指數”
　　日本是世界上人口密度最大、自然土地最昂貴的國家。據國外媒體報道，10年前，僅日本東京一地的土地可比價格，便已高達美國土地價格的總和，可謂寸土寸金。而東京目前人口已達3530多萬，是北京人口的兩倍。目前，世界上房價最貴的地方應當屬日本東京。
　　2005年在東京市區，一套使用面積80平方米的公寓樓（精裝修的3室1廳1廚1衛單元，附送20平米的陽臺和幾平米的走廊，以及基本電器，包括液晶電視等），加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣為225萬元，每平方米的價格約為2.3萬元人民幣。
　　2005年日本的人均收入為34510美元(合27.6萬元人民幣)，月收入為23000元人民幣。我們用東京的平均房價和日本的人均收入（東京的人均收入應該在這個數字之上）相比：東京的“國民住房痛苦指數”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1
　　另外，東京和北京的住宅有很大不同：東京的住房全是按實際使用面積（不算公攤），東京的住房全部抗8級地震，全部是裝修好的（帶廚房、衛生間用具，簡單家具電器，垃圾自動粉碎機），全部是24小時熱水、所有自來水均可直接飲用、全部有暖氣、通宵公共樓梯照明，電梯全部是原裝三菱同級檔次（任何5層以上住宅均有電梯），所有水管、閥門、水表、門窗、玻璃等皆“原裝”，質量均超過上海普通住宅，基本相當于上海中高檔外銷公寓水平（此類房價上海超2萬）。至于土地私有，有無數東京人住在自己的房子里，這一點我們更是不可比的。
　　
　　紐約的“住房痛苦指數”
　　在過去5年中，美國房價漲勢如潮，5年間，房價幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是，在同一時間，中國的房價卻上漲了100%～300%。
　　也許有人會說，那是由于美國只有3億人，而中國有13億人，這是一個原因。可更重要的是，美國是一個汽車上的國家，兩國經濟上的差距是顯然的。并且，美國房地產商所經營的都是現房，三室兩衛以上房型占90%以上，即大戶型為主。并且全是裝修房，基本與中國的豪華裝修相仿。美國的統計資料都以單元住宅來計算房價，而不是按每平方米來計算。按每幢房子來衡量美國的住宅價格，并不能正確反映中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。美國住宅多數集中在150～300平方米左右，平均面積在220平方米。折算成中國的房價每平方米單價不足1100美元。有趣的是，紐約的房價并非美國的高房價地區。目前，舊金山的一套中等價格水平的家庭別墅，售價72.7萬美元，洛杉磯為47.5萬美元，紐約為45.3萬美元，華盛頓為42.9萬美元，這個價格水平是美國中西部地區房價的5倍。
　　
　　紐約的平均房價為：45.3萬美元÷220平方米＝2045美元/平方米。美國2005年的人均收入為37610美元，換算成月收入為3134美元。以此得出：紐約人的“住房痛苦指數”＝2045元÷3134元＝0.65。
　　算到此處，幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因為2006年10月北京人的“住房痛苦指數”已達到了5.00，竟高出紐約“住房痛苦指數”的八九倍。
　　需要說明的是，由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅都是2～3層高的小洋房，并附帶車子、車庫，甚至游泳池，而社區有高爾夫球場也并不稀奇。但在中國只有高級別墅和高級社區才有這樣的設施。
　　另外，美國房地產商規范運用的住宅“建筑面積”概念也不同于中國的“建筑面積”，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的“單元住宅單價”需要打折。中國住宅全是數層甚至數十層的高樓，而且一梯多戶，一個小區有幾百乃至上千住戶，并且建筑面積里面含有很多公用空間，住宅實際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建筑面積的70%左右。美國人不但普通住宅壓根兒就沒有“公用面積”一說，而且住宅內很多區域也是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是“完工面積”，或稱作“地毯面積”。必須是經過建筑材料如木板、地毯之類鋪設后的地面和樓面。所以，走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。而按建筑行業的指導，室內層高低于5英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。這樣的事實讓我們不得不感慨，一個市場的游戲規則為保護用戶利益著想，與一個市場的游戲規則處處為開發商著想的時候，差別會相當的大。
　　
　　首爾的“住房痛苦指數”
　　2006年4月，韓國首爾江南地區住宅每坪的價格為3000萬韓元（1坪等于3.3平方米，即900萬韓元/平方米），韓國普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計算：首爾的住房痛苦指數＝900萬韓元/平方米÷322萬韓元＝2.79 。
　　我們注意到，以上數據是2006年的，而我們手頭只有2005年北京的“住房痛苦指數值”4.41。也就是說，北京2005年的住房痛苦指數已經大大超過了首爾2006年4月的水平。眾所周知，2005年到2006期間，北京的房價正在大幅度地躥升。為了盡可能準確，我們還找到了另外一組對比分析。今年11月，首爾市房屋平均價格是每平方米3萬元（現韓元兌人民幣匯率約173：1），去年首爾市職工的月平均工資為14980元。韓國工資比中國高，但韓國的物價也比中國高多了。不過，首爾市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的200%。
　　那北京呢？去年11月份，北京市住宅平均價格為每平方米22348元。北京市統計局發布的2009年北京市職工的年平均工資為48444元，按月計算的話為4037元。我想這個數據比實際情況有點低。用這個數據計算的話，北京市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的554%。我覺得用平均工資計算的北京房價比首爾最起碼貴兩倍以上。從以上數據看出，北京的房價貴過首爾是一個不爭的事實。
　　
　　房奴拼“幸福”
　　貸款買房的投入和按揭的年限不一樣，月供數額的級別就不一樣，級別越高，對他們生活的影響甚至威脅越大，如此說來，“房奴”的級別與他們的幸福感成反比。眼下，中國越來越沉重的房貸負擔日益成為“房奴“們身上重壓著的一座大山。
　　英國《金融時報》25日刊登一篇題為《北京房奴VS紐約房奴》的文章：“當‘房奴’直白地翻譯成英語的時候，一樣能引來紐約年輕人的熱淚盈眶，而且，他們的房奴道路，比中國的年輕人更加悲壯。在中國做了房奴至少意味著雖然東拼西湊，但是好歹湊夠了首期；意味著雖然每個月省吃儉用，但是好歹每個月不用再交房租；意味著雖然房價還在日漲夜漲，自己終于可以松一口氣笑看云卷云舒，不用再捂著錢包、心臟狂跳，生怕自己存錢的速度趕不上房價上漲的速度了。
　　不知道房奴這個詞是不是中國人原創，但是最近發現一個道理，那就是世界是平的，中國的就是世界的。事實上，北京、上海這些年的房價漲幅雖然迅猛，但是因為基數較低，相比紐約這樣的國際化大都市來說，仍在可接受的范圍。而在紐約，稍好一點的地段，一間不帶客廳的一室公寓均價已經高達45萬美元。一位紐約的朋友說，別提次貸危機，別看報紙上渲染說美國經濟危機，房價暴跌，北美的拐點也來到了，他們說，“紐約的房價比美元匯率堅挺多了”。
　　而美國年輕人的存錢能力，似乎遠遠比不上中國的年輕人。更重要的是，美國年輕人的背后，沒有站著以兒女的幸福生活為終生任務的慈祥父母，所以他們的買房行為，因為缺少了父母的經濟支持，而顯得格外艱難。年收入八九萬美元的女孩子，咬牙存了一年的錢，其間付出的代價是：不買高價果汁之類的奢侈品，外出就餐首選墨西哥餐，因為有免費的炸薯條和廉價的小菜，不得不添置衣物的時候，只光顧最廉價的品牌，實在不行，就買打折布料自己當裁縫??就這樣，1年時間也只能存下1萬美元。
　　雖然美國政府不斷地在瘋狂減息，還拿出真金白銀救市，美國的按揭政策也非常寬松，除了搞出次貸風波的零首付之外，有職業的年輕人可以選擇10%首付。即便如此，1萬美元離首付還是有很長一段距離的。好在，世界上還有一樣東西叫信用卡。更令人羨慕的是，美國是一個信用社會，信用卡預支的錢可以用來填補首付的缺口，這解了許多年輕人的燃眉之急，終于讓他們過上了夢寐以求的房奴生活。
　　北京的房奴抱怨說，為了買房子，他們每天坐公交車上下班。紐約的房奴說，為了買房子，他們連地鐵都不坐了，每天走路上班。北京的房奴抱怨說，為了買房子，他們已經很久沒買過漂亮衣服了。紐約的房奴說，為了買房子，任何50美元以上的東西連看都不看一眼了。北京的房奴抱怨說，為了買房子，他們把家都搬到通州去了。紐約的房奴說，為了買房子，我把我的夢幻婚禮，都給搬到另一個國家去了。費用縮水、來賓精簡過后的夢幻婚禮，選擇在了加拿大多倫多的郊區，比起紐約來，物價就便宜得多了。
　　當然，那是去年的事情，最近加元一路高歌猛進，已經比美元更貴，紐約的房奴們為此心中又痛又喜。痛的是失去了一個價廉物美的好地方；喜的是，多倫多的房奴日子貌似比他們還難過，因為加拿大政府剛剛宣布，地稅又要漲了。
　　世界上房價最貴的紐約，人均收入是上海的11倍，相同的公寓房價是上海的１.7倍。歐洲最貴的倫敦與上海房價基本一致，但上海的人均收入只及倫敦的十二分之一。要知道，紐約與倫敦才是世界上排名第一與第二的兩個大都市，所以與紐約、倫敦相比其實是高抬了上海、北京。
　　從以上看出，兩種不同國家、不同制度、不同收入水平、不同生活習慣、不同置業意識、不同收入水平下的對比，多少有點公說公有理，婆說婆有理的嫌疑。比如說，撰文者認為，“這些年的房價漲幅雖然迅猛，但是因為基數較低，相比起紐約這樣的國際化大都市來說，仍在可接受的范圍??”這樣的說法明顯偏頗，因為“基數”是相對而言的。如果相對中國國內的生活指數，就中國人的平均工資收入水平而言，房價的基數那是相當的高了！這也是國內某些大開發商御用的“專家”們否認國內房價離譜，繼續哄抬房價的關鍵所在。
　　
　　去年，國家調控房價政策密集出臺，《政府工作報告》也明確要求“抑制土地價格過快上漲”。但年末據北京土地儲備中心公布：北京全年土地出讓收入已達1430億元。在剩下的9天內，北京還有土地出讓，此前招標結果也會陸續出臺。業內人士預計，北京今年土地收入很可能會超過1500億元，與上海一爭全國第一。
　　很長時間以來，各地政府對待中央房地產宏觀調控政策的態度的確讓眾多普通購房者茫然，他們原本以為房價會在中央一次次的調控中穩定甚至有所回落，而一次次不降反升創紀錄的房價和地價卻讓他們再度感到焦慮和恐慌。房價要漲到什么時候？旨在遏制房價過快上漲的調控政策能否起作用？“滿足人民群眾的基本住房需求”為什么漸行漸遠？
　　與此同時，某些專家認為：人多地少是中國的國情，地價高房價高將是必然趨勢。目前中國內地的地價遠低于美國、日本。對此，《中國房市警告》旅美學者、作家羊慧明針對以上言論批駁說：“新加坡、日本比中國內地土地更匱乏。中國人均占有土地面積7500平方米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一對年輕人工作三四年的工資收入，就能買一套100平方米左右的房子。我們要關注政府在加大保障性住房建設的同時，是否甘于降低普通商品房的地價，這才是房價真正走低的根本。”
　　編輯/馮 嵐 icarusfeng@126.com