潮起潮落話開發

　　月缺月圓，潮起潮落，世事總在更迭。30年時光說短不短，說長不長。一個行業，從無到有，從弱到強，從給京城帶來希望到讓人無奈，褒貶不一，甚至備受詬病——房地產，究竟怎么了？
　　
　　大潮初起：開發企業小荷初露尖尖角
　　上世紀80年代，當理論界還在為國事姓“社”姓“資”、住宅是不是商品爭得面紅耳赤不可開交時，國內的房地產開發企業卻在不知不覺中悄悄降生。雖然如諸多事物一樣，此刻它身上還鐫刻著舶來品的標記，不過很快它就非常自然地融入了國人的生活，并開始一步步地影響國人的生存質量。我們不妨將其出現并快速膨脹的幾年稱為隨著改革大潮到來的第一次開發熱。
　　當時，盡管在許多國人眼中，房地產還無法稱之為一個產業，對房地產開發公司具體要開發什么，如何進行開發，暫時也摸不著頭腦。然而在業內，或者說從事建筑行業的人們，大多都看到了一線曙光，有些人更隱隱嗅到了金錢和財富的味道。于是，在房地產開發的大旗下，很快便聚集起不少富有活力和生氣的新生力量。
　　說起中國的房地產及房地產開發企業，必須提到一位作出突出貢獻且已過世的老人，業內稱他為房地產開發的先驅。不客氣地講，他確實也是房地產開發企業當之無愧的創始人。他的名字叫肖桐。
　　時間追溯到1980年4月2日，鄧小平同志發表了題為《關于建筑業和住宅問題的談話》，提出了建筑業應成為國民經濟支柱產業及住房制度改革的構想。肖桐同志當時正受命組建國家建筑工程總局，并已被任命為黨組書記和總局局長，同時兼任國家建委副主任。當年的5月5日，在國家建工總局成立大會上，肖桐同志的發言對小平同志的講話進行了深入淺出的發揮，第一次提出將住房商品化作為工作的方針。他說：“今后，房屋建筑要向商品化發展，一般民用建筑，首先是住宅，要積極推行由建筑企業包建，按套計價出售，采取交鑰匙的辦法。大城市和工業集中的地區可以試辦開發公司，從規劃設計開始，成套地建房賣房。”他要求所屬單位要進行住房商品化的試點，并提出在京津滬三市和其他有條件的城市都要組織試點，逐步摸索出一整套有關土地征用、公用設施配套、投資材料渠道、產品價格、銷售辦法等方面的具體政策和管理制度。
　　任務布置后，他本人更是身體力行，深入探討，多方研究，于1980年底與中國建設銀行達成協議，由建工總局出人，建設銀行出錢，共同組建房地產開發公司。于是，1981年1月，全國第一家房地產開發公司——中國房屋建設開發公司正式成立。
　　這段時間雖不長，但卻是個艱難的探索過程，當然也有失敗的教訓。肖桐同志得出的結論是：搞房地產開發必須跳出舊體制的框框，沒有懂業務的人不行，沒有資金也不行，只有破舊立新將兩者優勢結合起來，才能產生出新的生產力。他將這一觀點歸納成這樣一個公式：房地產開發＝建筑+金融。在經他親自修改審定的公司組建方案及業務方針中明確提出，成立開發公司的目的是為了推進房屋建設的社會化和商品化；開發公司的主要任務是用經濟辦法經營房地產，包括辦理購置土地手續，組織小區建設規劃和建筑設計，發包建設項目并和施工單位簽訂合同，進行房屋出售和出租，同時為各類房屋特別是住宅建筑設計的示范提供條件。肖桐同志當年制定的這些規章制度、業務方針作為藍本，被隨后大批出現的開發公司接受采用，一些主要業務即使至今依然還在工作中貫徹執行。
　　中國房屋建設開發公司從成立之初，依托建工總局和建設銀行的優勢，很快便營造出一種集團化發展的趨向，在“中房”麾下集合起了上百家以中房命名的分公司。中房北京房地產開發公司便是在這次熱潮中最早成立的公司之一。
　　國家的政策支持，“中房”的旗幟效應，包括肖桐同志的個人號召力，使得房地產開發業從星星之火漸成燎原之勢。至1985年前后，全國的各大中城市都逐步擁有了自己的房地產開發公司。
　　北京市此時的房地產開發公司已經發展到30多家。只不過這些開發公司的來源與成分比較復雜，一些是由建筑業、建工業在京企業派生出來的；一些是由市、區級政府下屬從事房建、房修企事業衍生出來的；一些是由北京市的市、區房管系統組建起來的；還有一些是由中央部委在京房屋管理單位籌建起來的。原有的名稱五花八門，如小區辦、改建處、基建處、房管處、統建辦、三產??不一而足。雖說基本都是從主管單位剝離出去，按照企業方式，獨立核算、自主經營。但由于環境所限，多數依舊按照興辦第三產業的思路，幾間房，七八個人，幾張辦公桌，騎著自行車出去攬活兒。經費則是上面給點兒，自己省點兒，外頭掙點兒。可不管怎么說，它們已開始奠定了京城房地產開發業的基礎。
　　這些公司中確有一些正規的有實力的開發公司，它們脫胎于政府管理部門，吃著計劃經濟的老本兒，繼續按照原業務流程，接受上級安排的房屋建設任務。只是開始試行企業化運作，獨立核算，按比例上繳利潤，不僅減輕了原單位的經濟負擔，也成為非常具有生命力的經濟實體。如那些本已承接了北京市二三環外居民新區建設的建筑單位，將前期工作分離出去，交給本單位的開發公司，按照市場模式進行開發、經營和管理，便顯示出蒸蒸日上的勢頭。當然，也有些跟風成立的開發公司卻在混日子，吃撥款，“于艱難孑孓中存聊以足歲之想”。
　　
　　疾風起于秋之末：
　　民以居為安，不安居何以樂業？
　　幸運的是，此時北京的房地產開發業迎來了一次難逢的歷史機遇。
　　盡管我們說機遇有時在于多方面的巧合，但歸根結底還要歸功于改革開放的大環境，歸結于人民群眾對住房的迫切需求。
　　改革開放，國民經濟快速增長，人民生活質量大幅度提高。與北京市民密切相關的衣食住行中，衣食行三方面都有了明顯的改善，唯有住的問題卻遲遲沒有提高。更可悲的是，北京市的人均住房面積在解放初的1949年為4.75平方米，而至“文革”結束的1976年為4.45平方米，到1979年也僅為4.57平方米。假如這一搞怪的數字要受到嘲諷和責難的話，主要原因，恐怕還要歸咎于舊的住房體制和城市人口的快速增長。
　　在改革開放的諸多環節中住房制度的改革無疑是重要的一環，也是最難的一環。幾十年來由國家進行分配的低房租福利政策不僅入不敷出、分配困難，同時也使得原有住房得不到有效修繕。小修小補少投入的弊病年復一年，小毛病成了大毛病，大毛病就成了不治之癥。老城區和城鄉接合部出現了成片的大面積的危房破房，以致一些房屋已經無法保證居民的生命安全，房管部門每年工作考核的一項重要任務就是要“少塌房不死人”。1985年，我國進行了新中國成立后的首次城鎮房屋普查，北京的普查記錄是210萬戶人口中的無房戶及人均4平方米以下的擁擠戶和各種不便戶共計30萬戶，加上等房結婚戶、落實政策戶及普查范圍外的缺房戶達40萬戶以上，其中嚴重困難戶約10萬戶。另外，北京市還有29片230多萬平方米的破舊危房亟待改造。
　　1985年，公安部頒布實施《城鎮暫住人口管理的暫行規定》，正式取消在城市暫住時間上限3個月、實施暫住證規定的流動人口管理制度，標志著戶籍管理的松動。北京“民工潮”初現，流動人口總量由1985年的31.2萬人開始逐年劇升。此時的流動人口雖然對住房的影響不大，但他們也需要住房。其后，隨著流動人口急速增長，逐漸顯示出他們對住房有著更為迫切的需求。
　　
　　改變首都居民的住房窘迫，唯有多蓋房
　　面對城市住房難的局面，政府及各部門各單位均承受著巨大壓力，解決辦法只有一個，就是要多蓋房子，加快速度成片地建設居民住宅樓。在解決住房面積的同時也可以逐步改善居民的居住條件。
　　
　　然而，大批地建設住宅需要資金，沒有錢，更好的設想也只是空中樓閣。當時，市級有實力的開發公司還是依照政府的“統建”計劃指標完成任務，新建小區也多在北京市的二三環外居民稀少的地區進行建設。所謂的“統建”是指政府給多少錢，就要按照計劃指標建多少房，建成的房屋交由政府或有關部門統一調撥使用，指標、資金和建設任務要受到嚴格控制。
　　開發公司要想快速積累資金，積累富余房，只能從提高規劃設計和加快建設速度上入手。富余出來的房子和資金，可以進行再投入，或按市場價格出售。當然這些“高價房”的價格須經主管部門的審批及核定，購買者自然也非平頭百姓，而是握有一些資金卻無房的企事業單位，這大致就是商品房早期問世時的雛形。
　　1984年5月15日，當時的國務院總理趙紫陽在全國人大二次會議上作的政府工作報告中指出：城市住宅建設，要進一步推行商品化試點，開展房地產經營業務，通過多種途徑，增加資金來源，逐步緩和城市住房的緊張狀況。
　　政府工作報告的肯定和支持進一步提高了北京房地產開發的積極性。一些開發公司轉而開始與一些有錢有地但苦于沒有渠道和能力的單位合作建房，五五分成，既解決了資金問題也解決了許多單位的職工住房分配問題。北京市內及二三環周邊的職工宿舍樓、居民樓許多都是由此而建成受益的。
　　隨后幾年的快速發展使得北京市的商品房面積有了很大的提升，北京居民不得不懷著矛盾的心情面對商品房的沖擊，福利分房難上加難，商品房卻價格高企。游移之中有些人終究還是接受了現實，也有些財大氣粗的單位買進商品住宅作為福利再分配給職工。這段時間，北京市每年房屋開工面積達2000多萬平方米，竣工面積達800萬～900萬平方米，已建成和在建的10萬平方米以上的小區達到了53個。1988年至1989年，成立開發公司的熱潮又一次興起。
　　
　　從呱呱墜地到五陵少年：首都房地產企業經歷洗禮
　　然而，就在此時，國務院發布了《清理固定資產投資項目、壓縮投資規模、調整投資結構的通知》，文件要求得詳細具體，包括對國家長期嚴格控制的樓堂館所的禁建。
　　北京市房地產項目的清理和開發公司的整頓為大勢所趨，自然在列，很快進入低谷。大浪淘沙，一些沒有實力、只想在開發熱潮里渾水摸魚的小公司紛紛退出或被清理。然而，壓縮和整頓也給那些已經積攢了相當實力的房地產企業以喘息之機，借此開始進行企業結構調整，以確保自己具備應對下一次開發熱潮的能力。
　　這是北京房地產企業在發展中第一次經歷了國家的整頓和壓縮，近10年的磨煉使得它已非昔日阿蒙，許多企業開始著手完善自己的內部結構、規章制度、運行流程及企業的外部形象。企業的資質等級評定也漸入正軌。
　　還有一點非常值得注意的是，所有房地產企業都十分重視從上至下的一整套人脈關系，這種超常規的重視，既帶有這個行業的傳承和延續，也帶有后天形成的對政府及主管部門的依存和依賴。
　　房地產企業脫胎于政府及相關的房屋建管部門，自誕生之日起靠的就是上級給予的政策及資金、人員的扶植，包括領導機構大多都要由上級組織部門推薦和任命。反之，當財政出現困難或短缺時，這些上級部門首先會想到的就是房地產企業，后者責無旁貸地也會給予全力支持。
　　房地產企業重要的資源是土地，而土地則來自政府的劃撥和轉讓。為此，一個重大項目上馬，必須得到政府及主管部門的同意及支持，遇到一些困難也就必須請上級主管部門出面，邀請有關部門和單位進行協調。協調會是當時房地產企業開得最多的會議。
　　豐厚的利潤，闊綽的出手，以及對政府主管部門的謙恭，形成了這一行業的特色。它既是行業的長處，也可以視為行業的短板，同時也為行業滋生腐敗埋下了隱患。
　　“房地產業是個筐，什么都能往里裝；房地產是唐僧肉，誰都想來咬一口。”上世紀80年代末，這個順口溜已經開始在業內流傳。“房地產業是政府的小金庫”，同樣也不單純是行業內的秘密。
　　
　　熱潮中的京城房地產：穩步發展中出奇制勝
　　京畿禁地，天子腳下，北京人見怪不怪，處事不驚，自有其傳承。1992年從廣東涌來的房地產開發熱一浪高過一浪，而北京城內的政府機構和開發商則依然我行我素，有條不紊地按照固有的節奏行進。
　　據1990年前后的統計，北京市亟待改造的危房區竟達到了約200片近1000萬平方米。北京城區房屋老舊破敗狀況日漸嚴重，政府不能不投入大量財力物力人力，加大改造力度。進行試點的小后倉、菊兒胡同，特別是德寶成片改造取得了不錯的成效，正向全市推廣。當時，新區建設、舊城改造在北京已經形成規模，兩者相互結合、相互促進也就成為城市房地產開發建設的基本模式。
　　1990年9月，在北京舉辦的亞運會，是中華人民共和國舉辦的第一次綜合性的國際體育大賽，也是亞運會誕生40年間第一次由中國承辦的亞洲運動會。有傳說北京亞運會的總投資額預算為24億元，當時尚存在6億多的資金缺口。亞運工程總建筑面積為2000多萬平方米，包括新建和改建的33個體育場館，46處訓練場地，50多萬平方米的亞運村，5座立交橋，5條道路，100多公里的市政管線及污水處理廠等。工期短、任務重，還有巨大資金壓力，使主管工程的張百發副市長當時竟放下了這樣的狠話：如果任務完不成我就從京廣大廈頂上跳下去！結果，資金得到各方捐助，工程按期完工，亞運會圓滿舉辦，百發副市長終于大大地松了一口氣。盡管亞運村的建筑質量引起多方面的質疑，可在其后的幾年里，亞運村住宅樓陸續售罄，最后竟成了一套難求的搶手貨。亞運村住宅區的興起帶動了京城北部的房地產開發，并很快將亞運村變成了一片經濟發展潛力巨大的居民住宅區和商務商業圈。
　　這些似乎是北京市房地產開發建設穩步增長，未受南方開發熱影響的重大原因。然而就在1992年年底，貌似穩健的北京市推出了一項讓全國震驚的大舉措，由市政府組成了一個各方面領導出面、人數眾多的赴港招商代表團。關于這次招商的內幕消息至今也沒有一個全面的披露，但它所產生的轟動效應，及其后對北京市招商引資和對北京的城市建設、危舊房成片改造產生的作用卻是十分巨大的。
　　據隨后報刊不經意透露出的消息，我們僅能知道此次招商項目有700多項，涉及金額約200～300億元，項目分為幾類，城市開發建設包括危舊房改造在招商中占有很大比重。其中有王府井、北京火車站、西單、崇文門、宣武門等中心商業區的改擴建項目，也有郊區縣的許多引資合資建設項目。當然這些項目多是意向性的，具體工程還要經過雙方再深入的考察探討后簽約實施。
　　赴港招商后的1993年初，有報道稱，前來北京洽談開發房地產的外商達770多家。面對接踵而至的外商，滾滾而來的財源，土地突然全部變成了黃金，人們的心理發生了天翻地覆的變化。即便是位居高官、權傾朝野者也不能免俗，興奮異常，這大概也就能被外界理解了。
　　
　　宏觀調控：房地產驟然降溫，是否理性回歸？
　　1993年下半年，面對投資超規模的增長，通貨膨脹這只怪物開始落戶共和國的土地，并逐漸展現出它的猙獰面目。
　　中國的房地產業異軍突起，迅速登上了共和國的經濟舞臺，并為各級、各地政府困窘的財政收入尋找到了意外補充。這自然是件值得欣慰和鼓舞的好事。但人們卻不免有些昏昏然，忘記了眼前利益和長遠利益通常會產生矛盾。于是，全國范圍的“劃地熱”“圈地熱”“開發區熱”及“引進外資熱”鋪天蓋地而來，而且面積也越來越大。有些地區只顧盲目圈地，而忘記了自己的權限及力量。
　　當時經濟發展的過熱勢頭，其具體表現主要是“四高”（高投資增長、高貨幣投放、高物價上漲和高貿易逆差）、“四熱”（房地產熱、開發區熱、集資熱和股票熱）、“兩亂”（金融秩序混亂、市場秩序混亂）。致使全國零售物價上漲幅度較大，一些大城市生活物價上漲22%，居民感受到很大壓力。對此，中共中央、國務院于6月24日下發了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》（即中央6號文件），提出以整頓金融秩序為重點的16條措施。
　　
　　以6號文件的形成為標志，經濟宏觀調控全面展開，房地產開發自然是宏觀調控的重中之重。
　　房地產開發公司進行的是負債經營，土地是開發公司的命根子，資金是開發公司的生命線。國家控制土地，抽緊銀根，自然也就拿住了房地產開發的命脈，一年多的爆“炒”亂象很快得到了抑制。只不過在這類似“擊鼓傳花”的游戲中，一夜暴富者有之，欲哭無淚者亦有之。
　　
　　收拾金甌一片：京城開發再上臺階
　　宏觀調控是經濟結構調整，并不是走回頭路。在北京，房地產業并沒有受到嚴重打擊，更未到一蹶不振的地步。如果說有難以度日的，也是那些空掛了個開發公司牌子，因“炒”而生存的皮包公司。
　　北京是幸運的，因為它是首都，也因為在開發狂潮中沒有完全迷失。當海南、北海、惠州的大片開發區荒草萋萋、爛尾樓無人問津、小別墅化為養雞場時，港商與北京市的開發商們正在創造著另一種輝煌。
　　千年古都此時如同一個大工地，到處都是塔吊，到處都是圍擋，到處都是舊平房上由白灰水刷寫的圈在圈兒里的“拆”字。白天揚塵不斷，夜間燈火通明，打樁聲、混凝土攪拌聲、鋼模板撞擊聲以及大馬力施工運輸車輛的轟鳴聲組成了一支城市交響曲。典雅嫻靜的淑女正在逐漸完成向雍容華麗貴婦的嬗變。好在喜歡瞧熱鬧的北京人大都抱著寬容的心態，注視著身邊魔術般的巨變。他們相信一切都會越變越好。
　　當時，在北京城里最為引人矚目的莫過于王府井東風市場及王府井南口東方廣場的改造，西單商業區西西工程以華威大廈為主的商業區改造和復興門內的金融街拆遷建設。
　　東方廣場的改造建設風生水起，引起了全北京市民的關注。誰也未曾想到，它的開發建設最終會引起海內外的極大關注，它的大起大落成為北京建筑史上的路標，它的開發建設過程及內幕，恐怕應該要由專業作者寫本專著才行，本文只能稍作敘述。
　　東方廣場位于首都北京中心主干道東長安街北側，距天安門咫尺之遙，處在重要商業區王府井南口與東單南口間。原本就是地處繁華的商業區，有著一些讓北京人耳熟能詳的標志建筑，如劇場、電影院、菜市場、新華書店等，寬敞的小馬路也曾是北京人夏季休閑納涼的最佳場所。
　　東方廣場也是北京赴港招商項目，于1993年開始動工，但拆遷不久，便遭遇到“麥當勞大叔”的強力抵制，幾乎全北京市人都抱著看熱鬧的心情關注著美國“釘子戶”與京港開發商的這場大戰。結局是勝利的天平傾向“麥當勞大叔”，盡管這不是美國商人孤軍奮戰的結果，還有著全國政協和國務院的鼎力相助，到1994年底東方廣場因違反審批權限而停工。
　　但這只是東方廣場厄運的開始，香港巨商李嘉誠甚至董建華都由此而蒙受到了經濟和政治上的打擊。直到1996年底，東方廣場再次開工，2001年8月竣工，2003年才算全部完工。
　　北京的房地產開發已成燎原之勢，前赴后繼者蜂擁而至。還是看看這份統計分析吧，或許能說明什么。據1996年統計，北京市共有房地產開發企業623家，運行狀況良好的有522家，處于停業狀態的9家，還有92家處于轉向或半停業狀態。
　　
　　穩定發展：房地產終成支柱，只是目的已不同
　　進入新世紀的中國，改革開放已經取得了舉世矚目的成就，經濟建設保持著快速發展的勢頭。被稱為異軍突起的房地產業經過幾年的穩定發展，確立了在國民經濟中的重要地位。
　　1995年1月1日，《中華人民共和國城市房地產管理法》千呼萬喚終于開始實施，與之配套的相關法規和各地政府的實施細則也陸續出臺，房地產市場經過宏觀調控和整頓逐步進入規范化管理。
　　1998年7月3日，國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》【國發（1998）23號】，通知宣布了住房福利分配制的壽終正寢，標志著居民的住房分配，完全走上商品化的道路。
　　房地產業在這些法規政策的約束和刺激下，在新世紀里，也完成了自身的又一次嬗變。
　　北京市將終止住房福利分配大限定在1999年的年終，或許是個巧合，也或許深有寓意，但不管怎么說，它產生了非常巨大的影響。大規模的城市改造讓北京的經濟宏觀調控寒流并沒有那么冷，盡管開發商還都在幻想著再來一次如1992年那樣的房地產熱潮，但當時的日子卻也可謂溫飽有余，當再端上一盤大菜時，房地產開發商們笑逐顏開了。
　　為了搭上福利分房的末班車，只要有錢或能夠搞到錢的單位都在千方百計地購買住房。北京市的商品住宅購銷兩旺，積壓的商品住宅很快脫銷，預售住宅也成了搶手貨。面對著龐大的央屬和市屬集團消費，北京市的房地產市場呈現出了一場前所未有的搶購潮。
　　早就有專家預言，房地產業可以帶動建筑、冶金、化工、機械、森林等50多個生產部門的發展。這一預言還未包括開發建設完成后，對商貿、旅游、餐飲、娛樂等相關產業的促進作用。
　　只不過，在普遍利好的政策鼓舞下，房地產商們更看重的是實惠，更需要的是投資利益的最大化。
　　接下來的幾年里，經濟平穩發展，北京市的城市建設發生了翻天覆地的變化，成片的小區從二環外迅速擴展至三環、四環、五環，舊城區內大片的居民住房被快速崛起的商貿大廈取代，道路越來越寬，樓房越建越高。北京市的原住民看著城市在以難以置信的速度膨脹，外地人口在以難以想象的速度增長，心態從欣喜惶惑逐漸走向逆反和厭惡，特別是對于最為涉及百姓利益的拆遷問題。
　　然而，完成原始積累的開發商們的貪婪本能已經難以遏制，他們并不在意老百姓的感觸。房地產開發的初始目的發生了根本性的改變，這種改變的結果完全反映在房價上，這場商界游戲也漸漸轉變成了開發商與政府及百姓的博弈。
　　
　　北京房地產市場發飆：看不懂的地價，著了魔的房價
　　2006年，北京的房地產市場突然發飆，在完全沒有任何征兆的狀況下，房價開始飆升。商品房價格一路高歌猛進，不由得讓人想起幾年前的股市。
　　就在那些持幣觀望者，對買房尚在猶豫之際，每平方米的房價已跳升至8000元，隨后又急速爬升到1萬元以上。商品房如此，二手房也不甘落后，就是房屋的租賃價格也水漲船高。
　　面對發了瘋的房價，人們瞠目結舌。媒體也是一片嘩然，紛紛猜測、分析、預判，房地產界、經濟界的專家們也借此走上前臺，賺足了觀眾的眼球。
　　但這并不是結局，2007年，這股商品房升值高潮熱度不減，繼續以驚人的速度突破一個又一個高限。時至2009年，北京二三環以至四環周邊的商品房，竟然每平方米漲到了3萬元以上。
　　人們除了震驚還是震驚。
　　在這神話般的夢中，有些人一覺醒來，個人財富便糊里糊涂地升值百萬以上，也有些人的住房夢頃刻間灰飛煙滅，還有些人為自己的遲疑不決恨不得一頭在南墻上撞死。
　　而在北京市建設用地的拍賣會上，同樣在上演著一幕接一幕的童話劇，“地王”們一塊又一塊地競相“出爐”，用它們的“天價”嘲弄著觀眾的智商。
　　神奇的國度，神奇的商人，神奇的事件，老祖宗關于價值規律的金科玉律在這樣的現實面前如豆腐渣工程般轟然倒塌，不堪一擊。對那些為拿下一塊地眼睛連眨都不眨便砸下數十億巨金的國企，喜歡聯想的人竟然又回憶起了那句“人有多大膽地有多大產”的經典名言。
　　國內已頗具規模快速通暢的網絡媒體，在大量傳遞房地產業信息的同時也傳遞著極為豐富的猜想。有人認為這是城市居民購房欲望的提升，有人認為是政策的引導，有人認為是產業蟄伏后的爆發，有人認為是舉辦奧運會的助推，也有人認為是某些集團投機房價升值的炒作??來自各個方面的爭論，將京城的房地產業推向了風口浪尖。
　　而房價并沒有理睬各方的評價，雖然有所減緩，卻依舊強勢地向上前行，這股漲價潮也很快地影響到了北京周邊地區及其他大城市。
　　如果以市場供求關系來解釋本輪的房地產熱，顯然有搪塞之嫌。背后恐怕還有著更多不為人知的緣故，盡管許多專家們絞盡腦汁進行著大量的分析，可終如霧里看花。正確的分析要來自準確的統計數據，可當統計數據莫衷一是，頻頻出糗，讓外行人都看著不靠譜時，還能說什么呢？我們不是專家，就更不敢妄作臆斷了。
　　盡管飽受詬病，頻遭質疑，我們還是來看看近年來，國家統計部門對商品房價格的數據：2005年北京市商品房均價每平方米6788元，其中商品住宅6162元；2006年商品房均價8280元，其中商品住宅7375元；2007年商品房均價11553元，其中商品住宅10661元；2008年商品房均價12418元，其中商品住宅11648元；2009年商品房均價13799元，其中商品住宅13224元；2010年商品房均價17782元，其中商品住宅17151元。
　　
　　新一年，新希望
　　面對著像脫韁野馬般的房價，面對著怨聲不斷的消費者，面對著上上下下憤懣的指責，政府職能部門出手了。
　　宏觀調控，整頓開發公司、規范土地市場、限制貸款、銀行加息、限購商品房，“國八條”“京十五條”各項管理措施不絕于耳，然而效果卻不遂人意。或者說，對這些“強力措施”“重拳”“大限”，北京居民只能從統計數據和媒體報道中才能體會到，而房價卻還站在高價位上挑釁著人們的容忍度。
　　說是開發商捂盤惜售，說是二手房主待價而沽，媒體反復預測開發商的資金鏈會斷裂，預測商品房價格會全面下滑，但似乎都是個美麗的希望。市場雖然清淡，可就在近期，北京二三環附近的商品住宅價格仍然穩穩地維持在每平方米3萬元以上。
　　2012年已經到來，北京市的房地產業趨向如何，高企的房價會不會大幅度地回落，只有讓現實來回答。
　　回顧北京房地產業的發展過程，大致可以說是經過了三個發展階段，也經歷了三次調控。調控的力度各不相同，只是隨著產業的發展，一些企業已經聚斂起了巨額財富，無論從財力上心理上，抗打壓能力都有了很大的提升。今后將如何發展，將給這塊我們賴以生存的土地帶來些什么，相信每個人都有各自的解讀方式，但愿一切會變得更美好。
　　編輯/麻 雯 mawen214@163.com