樓市拐

　　拐了、拐了！
　　在人們的一般性理解中，“拐點”多用來說明某種情形持續上升一段時間后開始下降或回落，也叫“極值點”或者“駐點”。
　　自從脫韁野馬一樣的中國房地產價格受到政府的調控抑制以來，人們就不斷提出以下疑問：中國樓市的拐點到底什么時候到來？
　　拐了，拐了！根據近來的有關數據，中國房價下跌似已成定局，以下數據從兩個方面佐證了這個判斷。
　　
　　新建商品住宅價格同比下降
　　國家統計局3月18日公布的2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：新建商品住宅價格同比下降城市達到27個，比1月份增加了12個；環比下降城市有45個，上漲城市為4個。雖然從環比來看，價格下降城市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%，不過價格跌幅的收窄，難以改寫房價下跌的局面。
　　摩根大通首席經濟學家朱海斌強調，本年度樓市調控政策放松的可能性較小，預計全年全國平均房價下降5%到10%，部分一線城市可能會下降15%至20%。但是“如果商品房新開工面積一直持續下滑”，他補充道，“那么到2014或2015年，房價可能會出現一個反彈。”
　　據第一太平戴維斯中國董事長劉德揚預測，2012年一線城市的房價會有5%左右的降幅，二三線城市房價降幅則可能會加大到10%左右。
　　北京中原地產市場研究部張大偉認為，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300。按照目前北京的情況，1∶400應該是房價回歸合理的上限，也就是說，目前的房價應該最少有10%～20%的下調空間。
　　
　　房地產投資熱潮已經終結
　　“限價、限購”是房地產調控的有力措施之一，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻加速了房地產調控效果的盡早顯現。去年初，國務院要求各地方在3月底公布限價目標。隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標。而今，各地方出臺限價令即滿1周年，繼房價過快上漲的野馬被拉住后，第二個拐點來到的顯著特點是，房地產也不再是全民投資的首選對象。
　　央行公布的統計說明：2011年三季度時，我國居民房地產投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續降低至第三，主要預示著當前調控效果已經觸動了投資者對于后市預期的樂觀神經。與此同時，未來3個月內有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5萬元以上)投資房地產意愿最低，僅為13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地產投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。
　　
　　100個人就有100個拐點
　　其實，與拐點到底什么時候到來相比，人們更多關心的是房市到底拐多深、拐多遠、拐到哪里算一站？這是無論剛需一族還是投資一族都渴望知道的。
　　當然，不同利益群體會對此有截然不同的期望值，他們對拐點的追求大相徑庭。譬如房地產發展商或已購房者期望不要拐或不要大拐。而始終在買不起房的深坑里掙扎的剛需一族則希望房市一拐到底不回頭，最好回到數年前的千元級水平。可以這樣說，100個人的心里就會有100個拐點，你拐點非他拐點，硬要你說出一個大眾都認可的拐點，既不現實也不可能。我們還不如分析一下中國房地產拐下去的現實背景和發展前景。
　　
　　商品房，還有多大的下降空間？
　　蓋房子是有成本的，大頭兒就是土地費用，一般來說，土地成本占房地產開發成本比例在40%左右，但要看土地是通過什么途徑拿到的。如是通過招、拍、掛，一番激烈的競爭的話，土地成本有可能占到開發成本的60%左右甚至更高。這也是此前十幾年房價越來越高的最直接原因之一。
　　開發商只有通過先期支付了高昂的土地費用后才擁有土地的開發權。如前所述，除土地費用外的其他建設成本和土地費用相當，也就是說，如果土地費用達到1萬元/平方米，那么全部建設成本就應該在2萬元/平方米左右。當然，這是發展商的盈虧平衡點，他們孜孜以求的是在此基礎上利潤的最大化。房價的下降空間取決于土地費用和其他建設費用的同時下降，前者需要政府適當松口，后者需要開發商開源節流。
　　附表開列了一份房地產開發成本的詳單，從中不難看出，面對材料、費用和稅費，開發商可以自我調整和擠壓的空間并不大。（見附表）
　　值得慶幸的是：據有關統計：北京一季度成交的土地中，居住類用地共5宗，規劃建筑面積99.5萬平方米，成交樓面均價4796元/平方米（據有關統計：2011年全年本市共有59宗住宅類地塊成交，樓面均價為每平方米5088元，比2010年下跌了30%）；商服金融類用地3宗，規劃建筑面積38.34萬平方米，成交樓面均價5322元/平方米；工業用地32宗，規劃建筑面積158.3萬平方米，成交樓面均價633元/平方米。
　　對比歷史數據可以發現，2012年一季度是北京自土地“招拍掛”出讓以來首次出現地塊全部零溢價成交，也是2010年以來第一次單季度土地出讓金低于百億元。業內人士預計，今年住宅用地仍將低迷，商業類土地供應會占較大份額，而郊區化依然是明顯的趨勢。總體上看，2012年北京土地出讓金收入很可能繼續大幅下調，難以突破千億。
　　從以上分析看出：在眼下樓市低迷的前提下，居住類房屋的成交樓面均價經管已經低至4796元/平方米，按照前面的比例粗算下來，該商品房建成后的成本價應該在萬元左右，加上發展商的利潤，可想而知，那些房價拐回到千元級水平的奢想可以休矣。
　　降房價不是個噱頭，是一個多方博弈的過程。這里面，最希望房價下降的是最底層百姓，他們一方面有剛性需求，迫切想買房；另一方面，卻又對遙不可及的房價無奈。而不希望房價跌的是哪些人呢？是炒房者，是開發商，或許還有各地的地方政府。也許，那種砸鍋賣鐵的拐點（崩盤）永遠也來不了，最多只算個節點。
　　
　　中國特色“3+1”
　　說起中國的高房價，有一種觀點：中國人口多，耕地少，必然導致長期高房價。這是一種經不起推敲的說法。荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭沒有高房價。歐美國家發展歷程長而慢，中小城市發展充分，人口沒有向少數城市過度集中，沒有高房價的困擾。倒是東亞等國家發展快速且不均衡，人口向少數城市過度集中，導致高房價和相對擁擠。
　　中國著名的北、上、廣等超大城市，占據著全國的眾多資源，導致各種人才和勞動力競相離開中小城市和農村到大城市自然匯集。中小城市和農村的進步和完善，在某種程度上被停滯，中國高房價在很大程度上就是城鄉及大中小城市嚴重不平衡發展所造成的。
　　還有一個更重要的現象，目前購房的主體已經呈現了家族化購買現象，看似孤立的個體購房行為里隱藏著巨大的家族背景支撐，很多首次購房的行為都是雙方父母加上新婚夫婦三個家庭匯集了他們的畢生積蓄才辦到的。以上“3+1”的購房行為在某種程度上放大了民間的購買力，助推了房地產價格的漲勢，但最終是以透支人們的家庭生活支出、養老儲備，降低了家庭生活質量，使得眾多家庭承受著不可承受之重為代價的。與其說是多個家庭因為買房受到了巨大的經濟壓力，還不如說是全民性的房貸壓力已經無處不在。
　　有網友一針見血地說：“雖說房價已遠遠超過了一般工薪階層的購買能力，但他們都還是把父母的養老錢‘搜刮’成為自己的首付，然后每個月的工資大部分用于還款，為成了有房一族洋洋自得。這就是現狀，買漲不買跌，你有我也有的心理，促成了很多有房族，也促成了很多房奴。”
　　
　　有專家分析：“中國的家庭竭盡全力為后代購房，除了通過投資規避風險外，‘80后’能在高房價時買房，還得歸功于我國的一胎政策。一胎政策導致性別比嚴重失衡，男方為了找到老婆，房子就很必要。由于是獨生子女，兩個父母供養一個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對高房價的支付能力。當然，由于‘80后’對房地產商的拯救，中國房價在近10年內或許不會跌到底部。但由于人口變化，中國房價也許呈二次階梯下跌——先由于房地產泡沫和房地產商的‘扛不住’導致房價第一次大暴跌，然后再由購房年輕人口的迅速下滑導致房地產二次下跌，有些房產為此跌得一文不值，就像已經報廢的俄羅斯遠東小城鎮一樣。”
　　“自1990年后，中國總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國近年來1.3左右的總和生育率，會使新生兒童每過一代（二三十年）減少40%，或者說年輕人口每過二三十年減少40%，這必然導致未來購房的年輕人口面臨崩潰式的長期減少，導致資產價值如房地產價值大幅縮水，甚至為此成為廢物。”
　　上述言論盡管有點危言聳聽，但卻從一個側面反映了在我國獨生子女政策下，年輕人購房能力一直持續放大的客觀基礎。據鏈家地產交易中心統計，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上。北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一家養兩個孩子，再加上兩個孩子的受教育等花費也不是一個小數，那么許多家長就沒有那么多財力幫孩子買房子了。如果只簡單地認定“炒房團”的投機倒把行為，就失之片面了。
　　
　　“以房養老”讓房價難以大幅回落
　　由于近年來的通貨膨脹和房產的相對堅挺，社會上越來越流行一種所謂“以房養老”的理念。這也是購房需求越來越旺盛的一個重要成因。據統計，目前我國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金等。近年逐漸興起以房養老模式，趁相對年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用。這不失為一種好的養老方式。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經出現在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫療保健條件的不盡如人意和老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“中國窮老人”現狀。
　　某專家認為，別相信“以房養老”。“以房養老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則“以房養老”就失去可能性。到2025年以后，中國城市化發展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕人不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節約出一套房子并把它推向市場。
　　與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故中國房價在2025年前后必然有個二次大跌。
　　而現在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，購房成本必然很高。現在買房子預備未來養老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養老，反而白白養了房子。
　　不管怎樣，把手里的現金變成了房子，等于把必需的動產都變成不動產。在客觀上哄抬了房價的前提下，使家庭合理的資金結構也發生了偏移，弄得自己生活處處拮據，而樓市的風險又會隨時降臨，這實在是一種無奈的選擇。
　　
　　你要懂得政府的心
　　房價到底能降多少？很大程度上取決于政府的決心和動作力。那么政府到底要將這匹已經脫韁的野馬引向何處？鑒于政府在其中的角色定位，它既不可能讓其脫離了“政府引力”而自由化起來，更不可能將其亂棍打死，政府渴望的是一種房地產的“軟著陸”。
　　什么叫房地產的軟著陸？就是房價平穩回落，逐步步入正軌，并且不會影響其他行業的經濟發展。與之相反的是房地產的硬著陸：采用強力的、行政化的政策一次性的或者在較短的時間內通過犧牲較多團體（包括房地產以及眾多相關產業以至于政府本身）的利益，將房價降到一個正常的水平，優點是重拳出擊立竿見影，缺點是經濟震動較大，有很大的副作用，例如帶來金融體系的紊亂，銀行呆壞賬的增加以及相應的通貨緊縮，失業率上升，社會經濟秩序紊亂，貿易赤字甚至社會動蕩，這顯然是令政府深度恐懼的一種后果。
　　
　　硬著陸對金融系統的影響
　　作一個假設：假如房價下降的幅度過大，購房者尚未向銀行交完的按揭總款大過了該房屋的現價，那么，許多購房者寧肯選擇停止還款，也不會繼續再為大于市價的房產埋單。在這個假設前提下，銀行就會不斷增加無法變現的固定資產和占用資金，呆賬自然就形成了。
　　一旦銀行資金鏈出現斷裂，金融系統的大災難將無可避免。
　　
　　硬著陸對中國經濟的影響
　　因大量資金壓在固定資產上，會引起短期內人民幣流通量大幅減少，人民幣升值問題進一步突出。這樣正合國際投機炒家的意，投機資金大量外套，中國很有可能陷入日本15年前因日元升值帶來的經濟衰退局面。
　　而我們更為嚴重的是，因為沒有技術、知識產權等核心優勢，經濟復蘇難度將比日本艱難許多。同時，房地產崩盤帶來的一系列問題會嚴重影響到中國的城市化進程，進而影響到中國經濟的結構調整。內需在短期內愈加難以提振。而因人民幣的升值，出口也將備受打擊，在出口、內需嚴重受阻的情況下，拉動經濟的三駕馬車僅余下投資，這樣的經濟結構是很危險的。
　　
　　硬著陸帶來的社會問題
　　房地產涉及到的直接行業達60多種，間接行業180多種，房地產的低迷直接會影響到這些行業的生存狀態，引發一系列社會問題。前一段時間，某些樓盤因為降價幅度過大使很多購房者的資金一夜縮水，從而引起的砸盤騷亂就是一種激憤式的社會反映形式，作為宏觀社會經濟的一種調控形式，單打一顯然是不夠的。
　　有關專家指出，隨著建設部、發展改革委、財政部、國土資源部等部委聯合公布了《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》，顯示房地產市場的政府保障和市場配置的“宏觀調控邊界”已十分清晰。那種一味地依靠商品房的單打天下的房地產政策正在向著全面、合理、階梯式的方向轉化。
　　“居者有其屋”的屋不再也不應該只以商品房的形式成為大眾的唯一，它預示著我國房地產調控正在進入健康軌道。
　　而中央經濟工作會議業已明確的從緊貨幣政策，也有望從金融方面對房地產市場過熱氛圍進行降溫。中國社科院去年發布的《住房綠皮書》預測，只要政策得當，2012年樓市很有可能趨向“軟著陸”，即房價全年緩步下降，千呼萬喚的“拐點”或在一季度前后出現。
　　具體表現：房地產信貸或現審慎放松；土地市場延續降溫趨勢，成交或有輕微反彈；商品住房投資逐月回落，保障房投資穩定增長；開發商面臨嚴峻考驗，房地產行業重組可待；政策力度持續收緊并作適度微調，開發商降價或打折促銷，購房者預期發生分化；住房銷售總體下滑，但下降速度不快。
　　編輯/馮 嵐 icarusfeng@126.com
　　
　　附表：房地產開發成本
　　1.1土地征用費
　　1.2土地出讓金
　　1.3土地購置（拍賣、招標）費
　　
　　1.4拆遷補償費
　　1.5拍賣傭金
　　1.6土地交易費
　　1.7土地契稅
　　1.8其他土地費用
　　
　　2 前期費用
　　2.1七通一平費
　　2.1.1臨時施工道路費
　　2.1.2臨時施工用水接入費
　　2.1.3臨時施工污水管接入費
　　2.1.4臨時施工用電接入費
　　2.1.5臨時施工用氣接入費
　　2.1.6臨時施工辦公電話接入費
　　2.1.7臨時施工辦公網絡接入費
　　2.1.8場地平整
　　2.2臨時設施
　　2.2.1臨時辦公室費
　　2.2.2 臨時廁所費
　　2.2.3施工場地圍墻及門衛室費
　　2.2.4臨時場地占用費
　　2.2.5臨時借用空地租費
　　2.2.6其他費
　　2.3可行性研究
　　2.4設計費
　　2.4.1規劃(方案)設計費
　　2.4.2管線設計費
　　2.4.3施工圖設計費
　　2.4.4幕墻專項設計費
　　2.4.5裝飾專項設計費
　　2.4.6智能化專項設計費
　　2.4.7景觀專項設計費
　　2.4.8 其他專項設計費
　　2.4.9規劃設計模型制作費
　　2.4.10制圖、曬圖費
　　2.4.11方案評審費
　　2.5行政規劃費及規劃報建
　　2.5.1項目報建費
　　2.5.2施工許可證費
　　2.5.3 規劃管理費
　　2.5.4拆遷管理費
　　2.5.5審圖費
　　2.5.6價格評估費
　　2.5.7渣土費
　　2.5.8施工噪音管理費
　　2.5.9散裝水泥費
　　2.5.10工程質量監督費
　　2.5.11工程造價管理費
　　2.5.12安全監督費
　　2.5.13勞動定額測定費
　　2.5.14招投標管理費
　　2.5.15房屋所有權登記費
　　2.5.16綜合開發管理費
　　2.5.17房屋所有權登記工本費
　　2.6大配套費
　　2.6.1基礎設施配套費
　　2.6.2白蟻預防費
　　2.6.3地方教育附加費
　　2.6.4新型墻體材料專項費
　　2.6.5人防易地建設費
　　2.7水文地質勘察
　　2.7.1地質勘察費
　　2.7.2地下障礙物探測
　　2.7.3環境評測費
　　2.7.4水準測量工程測量
　　2.7.5日照分析合同
　　2.7.6工程波速測試
　　2.7.7建設項目日照分析工程測量
　　2.7.8交通分析費
　　2.8測繪
　　2.8.1面積測繪
　　2.8.2 地形地貌測繪
　　2.9其他前期費用
　　2.9.1專家評審費
　　2.9.2工程擔保費
　　2.9.3咨詢費
　　
　　3建安工程費
　　3.1建安工程費
　　3.1.1土建工程
　　3.1.1.1基礎工程
　　3.1.1VGiEYUuIUUpidx2AQ8cy8w==.1.1 土方工程
　　3.1.1.1.2 地基加固處理費
　　3.1.1.1.3樁基礎
　　3.1.1.1.4圍護及支撐費
　　3.1.1.2主體工程
　　3.1.1.2.1土建(結構)工程
　　3.1.1.2.2土建(建筑)工程
　　3.1.2安裝工程
　　3.1.2.1照明電氣(強電)工程
　　3.1.2.2弱電智能化工程
　　3.1.2.3給排水工程
　　3.1.2.4消防安裝工程
　　3.1.2.5火災報警工程
　　3.1.2.6煤氣安裝工程費
　　3.1.2.7綜合布線系統
　　3.1.2.8避雷接地工程
　　3.1.2.9空調及通風工程
　　3.1.2.10供暖供熱工程
　　3.1.2.11電梯及自動扶梯
　　3.1.2.12航空燈
　　3.1.2.13停車設備
　　3.1.2.14室內停車交通設施
　　3.1.2.15其他安裝工程費
　　3.1.3裝飾工程
　　3.1.3.1室內精裝飾施工
　　3.1.3.2室外精裝飾施工
　　3.2樣板房/售樓處裝修
　　3.2.1樣板房裝修
　　3.2.1.1樣板房建筑及裝修
　　3.2.1.2樣板房內家具
　　3.2.1.3樣板房內家電
　　3.2.2售樓處裝修
　　3.2.2.1售樓處建筑及裝修
　　3.2.2.2售樓處內家具
　　3.2.2.3售樓處內家電
　　3.2.2.4售樓處景觀
　　3.3建安監理費
　　3.3.1建設監理費
　　3.3.2安全監理費
　　3.4檢驗檢測
　　3.4.1基坑監測
　　3.4.2樁基檢測費(靜載)
　　3.4.3樁基檢測費(小應變)
　　3.4.4樁基檢測費(高應變)
　　3.4.5工程主體沉降觀測費
　　3.4.6其他
　　3.5景觀工程費
　　3.6工程造價咨詢費
　　3.6.1工程施工招標代理費
　　3.6.2工程設備招標代理費
　　3.6.3工程預算編審咨詢費
　　3.6.4工程結算編審咨詢費
　　
　　4市政基礎設施費
　　4.1電力基礎設施費
　　4.1.1供電貼費
　　4.1.2交納的電增容費
　　4.1.3設備安裝及電纜鋪設費
　　4.1.4電源建設費
　　4.2給排水基礎設施費
　　4.2.1水增容費
　　4.2.2供水管網建設費
　　4.2.3雨(污)水管網建設費
　　4.2.4防洪管網建設費
　　4.2.5消防給水基礎設施費
　　4.2.6中水基礎設施費
　　4.3燃氣基礎設施費
　　4.3.1燃氣增容等規費
　　4.3.2煤氣管道的鋪設費
　　4.3.3煤氣配套費
　　4.4電視
　　4.4.1入網費
　　4.4.2有線電視(閉路電視)的線路鋪設
　　4.5通訊工程費
　　4.5.1電話配套費
　　4.5.2電話增容費
　　4.5.3電話電纜集資費
　　4.6通訊線路及設備安裝
　　4.6.1寬帶網接入費
　　4.6.2智能化系統
　　4.7供熱基礎設施費
　　4.8小區道路工程
　　4.8.1小區道路
　　4.8.2小區路燈
　　4.9環境景觀工程
　　4.9.1環衛
　　4.9.2垃圾站(箱)
　　4.9.3滅蚊燈
　　4.10郵政
　　4.11配套監理費
　　4.12配套預算標底編制費
　　4.13其他市政基礎工程費
　　
　　5公用配套設施費
　　5.1區內公建費
　　5.1.1會所
　　5.1.2幼托
　　5.1.3學校
　　5.1.4 居委會
　　5.1.5 派出所
　　5.1.6 消防
　　5.1.7公廁
　　5.1.8自行車棚
　　5.1.9露天停車場或停車設備
　　5.1.10鍋爐房
　　5.1.11水塔
　　5.1.12室外游樂設施
　　5.2小配套費
　　5.3物業開辦費
　　5.4公共設施維修基金
　　5.5其他公用配套設施費