以房養(yǎng)老離我們有多遠?

　　盡管很多人沒有意識到，中國已經(jīng)正式進入老齡化社會。據(jù)2010年第6次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，北京每5個人中，就有一個是60歲以上的老年人。公辦養(yǎng)老機構(gòu)的一床難求以及社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)的熱心始終不大，讓已經(jīng)沉寂多年的以房養(yǎng)老、“倒按揭”再次浮出水面。
　　
　　方興未艾的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)
　　所謂以房養(yǎng)老，即老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融或中介機構(gòu)，以定期獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種方式。而最為人熟悉的模式便是“住房反向抵押貸款”以及“住房反向抵押養(yǎng)老保險”。
　　兩種模式都在北京的“十二五”規(guī)劃中被提及，規(guī)劃明確表示：“鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機構(gòu)等部門開展以房養(yǎng)老試點業(yè)務(wù)”，以實現(xiàn)多層次的社會養(yǎng)老服務(wù)。
　　近期，北京市在發(fā)布的《“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，明確鼓勵金融企業(yè)及管理部門開展“以房養(yǎng)老（住房反向抵押貸款）試點業(yè)務(wù)”。無獨有偶，近日中信銀行更是打破金融機構(gòu)零參與的局面，開始在國內(nèi)試行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。不過，這并不是一個新鮮的提議與倡導(dǎo)。作為此一輪熱議的前奏，2011年9月底，全國政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上，以房養(yǎng)老就被重點關(guān)注。
　　據(jù)媒體報道，中信銀行近日推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，并宣布在國內(nèi)試點“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老，不過目前該項業(yè)務(wù)總體業(yè)務(wù)量不太大。
　　據(jù)了解，老人把房屋抵押給金融機構(gòu)后，中信銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。
　　不過該項業(yè)務(wù)申請的門檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請者至少須有兩套以上住房，貸款期限最長不超過10年，貸款也必須用于養(yǎng)老。
　　一方面是市場需求與政策倡導(dǎo)，另一方面，中信銀行養(yǎng)老按揭的適時出現(xiàn)，也開創(chuàng)了國內(nèi)金融機構(gòu)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的先河。
　　區(qū)別于此前坊間預(yù)期的反按揭模式，中信銀行此次設(shè)計的養(yǎng)老按揭產(chǎn)品并不等同于實質(zhì)意義上的以房養(yǎng)老。
　　“在我們的產(chǎn)品中，銀行并不成為房屋的最終處理者，而是在按揭到期結(jié)束后，返還給客戶，讓其自主處置。產(chǎn)品在中途主動退出或到期結(jié)束后，不存在續(xù)期設(shè)置。”根據(jù)該行人士介紹，該產(chǎn)品最長期限不超過10年，申請人在按月獲得最高不超過2萬元貸款的同時，也要向銀行按月償還利息或部分本金，貸款到期后一次性償還剩余本金。
　　按此，倘若55歲老人申請養(yǎng)老貸款，65歲貸款便會結(jié)束，遠未達到國內(nèi)當(dāng)前超過70歲的人均壽命水平。專業(yè)人士認(rèn)為，“存續(xù)期過短，難起到實際的養(yǎng)老作用。”而考慮到退休老人收入普遍偏低，一位業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂中信銀行規(guī)定的按月還息，會削弱續(xù)存期內(nèi)信貸資金對養(yǎng)老需求的支持。
　　這還不是對產(chǎn)品養(yǎng)老性質(zhì)質(zhì)疑的全部。“中信銀行確實走在了前面，但嚴(yán)格意義上，這并不能稱為以房養(yǎng)老。”一位股份制商業(yè)銀行的個貸人士認(rèn)為，一定程度上該產(chǎn)品更像是綜合性消費抵押貸款的變種。
　　“綜合性抵押消費貸款都有指定用途監(jiān)管，申請人并不能取現(xiàn)。但專項的養(yǎng)老按揭，銀行是直接將貸款打入到申請人賬戶。”中信銀行人士解釋，養(yǎng)老按揭資金的多用途是其優(yōu)勢。
　　對于該產(chǎn)品的市場反應(yīng)，上述中信銀行人士表示，由于推出時間短，目前申請的客戶并不多。“咨詢的也不多，一周能遇到10來個咨詢的。”
　　
　　制約以房養(yǎng)老的瓶頸之一：產(chǎn)權(quán)年限
　　據(jù)了解，作為個人養(yǎng)老的一種模式，“以房養(yǎng)老”興起于上世紀(jì)80年代。因養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻，在我國也一再引起關(guān)注，并在各地都曾有過試行，但最后都不了了之。
　　2007年10月，石景山區(qū)試點首家通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。其服務(wù)模式是，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對老人的房屋進行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費用，或由老人自行處理。
　　但2008年1月，有媒體報道“養(yǎng)老房屋銀行”項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構(gòu)也不信任”。該項目在推出之后沒多久就因問者寥寥而中止。
　　某專業(yè)人士表示，“以房養(yǎng)老”多年來在各地都有實行，但始終沒能推行起來，主要是涉及到很多問題，“最大的問題就是房地產(chǎn)市場的變數(shù)和不可控性”。
　　“以房養(yǎng)老可以作為養(yǎng)老的一種補充形式，但作為主要方式肯定不可取，會存在很大的社會問題。現(xiàn)在社會上對于房子的需求很大，房價也非常高，但到下一代時，一個孩子手上可能有幾套房。而且隨著政府加大力度建公租房，房價降下來的可能性很大。現(xiàn)在能租3000元的房子，到時租1000元或者租不出去的情況都是有可能發(fā)生的，最終受影響的會是老人。”雖然老人是把房屋抵押給了銀行等企業(yè)，但后者沒有利潤時，其積極性也會大受打擊。
　　現(xiàn)在很多老人仍難以接受把房子抵押而不是留給兒孫，而且房子還有一個70年產(chǎn)權(quán)問題，“當(dāng)然，現(xiàn)在房屋即使過了70年，所有人仍可繼續(xù)使用，以后國家也可能在這方面出臺相關(guān)政策。”
　　中國的住宅使用權(quán)只有70年，對“以房養(yǎng)老”會形成什么樣的障礙？這是不少人的疑問。2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”那么，既然是自動續(xù)期，70年產(chǎn)權(quán)為何還是以房養(yǎng)老的障礙呢？“自動”的含義僅僅表明住宅所有人不必像商業(yè)用地所有人那樣，要在使用期屆滿前一年提出續(xù)期申請，而且政府有責(zé)任幫助住宅所有人完成續(xù)期。但是，這并不意味著這個過程是無償?shù)摹?br/>　　簡單地說，就是自動續(xù)期不等于無償續(xù)期。關(guān)于70年之后如何續(xù)期的問題，至今還沒有出臺相關(guān)細(xì)則。此外，根據(jù)1995年實施的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)的續(xù)期需要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。
　　銀行推出金融產(chǎn)品，一定會盡量降低自身的風(fēng)險。由于70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋面臨有償續(xù)期的問題，續(xù)期需要多少費用是一個巨大的未知風(fēng)險，所以大多數(shù)銀行或者保險公司對于以房養(yǎng)老不會太感興趣。
　　
　　制約以房養(yǎng)老的瓶頸之二：傳統(tǒng)觀念
　　眾所周知，受傳統(tǒng)文化影響，中國人一生奮斗的最主要目標(biāo)，就是給子女多留一些財產(chǎn)，其中房屋是最核心的財產(chǎn)。絕大多數(shù)老百姓寧可自己辛苦一輩子，也要想方設(shè)法給子女留下一套住房。也正因為這樣，大部分人都不會選擇把住房抵押給銀行，用于自己養(yǎng)老。不要小看觀念的力量，只要這一觀念得不到轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”有再多優(yōu)點，也難以推行下去。
　　雖然“以房養(yǎng)老”在國外比較流行，也取得了很好的效果，但是從我國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，條件并不具備。因為，在“以房養(yǎng)老”比較常見的國家，一般房地產(chǎn)市場都比較成熟，不規(guī)范行為很少，房價也相對穩(wěn)定。相反，我國正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展期，不僅房價變動很大，而且房地產(chǎn)市場行為尚不規(guī)范。一旦推行“以房養(yǎng)老”，住房的價值如何測算，提供的資金標(biāo)準(zhǔn)如何確定，都是很難把握的問題。如果房價大跌，就會出現(xiàn)“資不抵債”現(xiàn)象，銀行將面臨巨大風(fēng)險。而如果“以房養(yǎng)老”后房價繼續(xù)快速上漲，房屋的價值就很難體現(xiàn)，對房屋所有人不公平。從這方面看，就現(xiàn)階段而言，“以房養(yǎng)老”也不具備現(xiàn)實可操作性。
　　
　　另一個需要引起重視的問題是，中低收入階層在整個社會所占比例較大、下崗失業(yè)人員還比較多、“啃老族”還比較普遍。一旦全面推行“以房養(yǎng)老”，通過房屋抵押獲得的資金，不僅可能有相當(dāng)一部分會落入子女腰包，使“以房養(yǎng)老”無法起到提高老年人生活質(zhì)量的作用，而且由于社會保障體系不健全、醫(yī)療衛(wèi)生機制不完善，“以房養(yǎng)老”獲得的資金也較難滿足房屋擁有者的現(xiàn)實需要。
　　
　　“以房養(yǎng)老”的糾結(jié)
　　“房屋70年產(chǎn)權(quán)制約以房養(yǎng)老。”銀監(jiān)會的這個表態(tài)，或許會遭到一些網(wǎng)友的質(zhì)疑，認(rèn)為以銀監(jiān)會為代表的金融機構(gòu)態(tài)度消極，對從自己專業(yè)領(lǐng)域構(gòu)建更多元的養(yǎng)老格局不熱情。也有一些網(wǎng)友感慨：“用一輩子時間掙錢買了一套房子，還沒來得及讓子孫繼承，又到期了。于是，子孫又重復(fù)自己的老路，再花一輩子賺錢去買房……于是子子孫孫，生生世世，都是在為地產(chǎn)商賺錢！”
　　這個頗帶情緒的說法，說明民眾在“房子”和“養(yǎng)老”的問題上相當(dāng)焦慮。這也難怪，先不管“以房養(yǎng)老”的論調(diào)如何，只因直接牽涉到“房”和“養(yǎng)老”這兩大問題，吸引來多少輿論關(guān)注都不為過。
　　對于養(yǎng)老金和積蓄足以維持晚年體面生活的人來說，“以房養(yǎng)老”基本是一個偽命題，或者說僅具理論上的補充意義，真正需要“以房養(yǎng)老”的其實是窮人。
　　令人矛盾的是，越是窮困的人，越難以擁有自己的產(chǎn)權(quán)房。以現(xiàn)在的高企房價，窮人根本買不起房子，他們租來的房子或者居住的政府保障房，顯然無法拿來“以房養(yǎng)老”。此外還有廣大的農(nóng)村居民，他們也是最需要“以房養(yǎng)老”來保障晚年生活的，問題是農(nóng)村房子往往沒有產(chǎn)權(quán)證，不能轉(zhuǎn)讓、抵押，甚至連出租都困難。
　　有房子的人大多不需要“以房養(yǎng)老”，沒房子或者沒產(chǎn)權(quán)房的人根本沒辦法“以房養(yǎng)老”，富家水澆不了窮家田，這是“以房養(yǎng)老”最大的局限性所在。有房老人還得觀念開明，沒想著以房傳世。這當(dāng)然也要求子女經(jīng)濟條件優(yōu)裕，思想開通。
　　而滿足了這些觀念或經(jīng)濟條件之后，接著才是技術(shù)層面分析。“以房養(yǎng)老”牽一發(fā)而動全身，涉及房產(chǎn)、金融、社會保障、保險以及政府部門等，須輔以透明、公正的法治環(huán)境。而最具體的，當(dāng)然就是房屋估值難題，在樓市行情波動之下，商業(yè)保險公司和早年抵押房產(chǎn)的老人都可能隨著房市行情而改變意見。
　　說到底，要解開養(yǎng)老困境，以房養(yǎng)老是一個有益補充，創(chuàng)意不錯，卻操作不易。而真正市場化的以保險為主的商業(yè)養(yǎng)老，也和這一境況相仿。對大多數(shù)遲暮之年老無所依之人來說，最靠譜也最應(yīng)該負(fù)起養(yǎng)老責(zé)任的，除了有贍養(yǎng)能力的子女，更該是政府出面擔(dān)此重任。
　　比如完善社會保險法，并輔之以不同領(lǐng)域配套的制度跟進，構(gòu)筑更豐滿、覆蓋面更廣的社保體系。如人社保障部社會保障研究所副所長所言：“解除后顧之憂，讓百姓在物質(zhì)生活改善的同時擁有更多的安全感，對未來有良好的預(yù)期。”這種理想預(yù)期，無疑是社保改革的價值旨?xì)w，也是消除養(yǎng)老焦慮，實現(xiàn)老有所依的制度支撐。
　　我們看到不少這方面的努力，比如之前民政部等四部委，要求建立和完善城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)與物價上漲掛鉤的聯(lián)動機制，并隨當(dāng)?shù)鼐用裆畋匦杵穬r格變化和人民生活水平提高定期調(diào)整。其實，低保與物價聯(lián)動，是“實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會救助全覆蓋”，完善福利保障體系的開始。
　　
　　以房養(yǎng)老模式的建立是一個極為龐大的系統(tǒng)工程：建立健全物權(quán)法，出臺司法解釋細(xì)則，多渠道解決中低收入者住房問題，切實提高人民收入水平，全面健全社會養(yǎng)老保障體系……唯其如此，廣大民眾才能越來越有安全感。
　　編輯/麻 雯 mawen214@163.com