富翁落入“包租”陷阱

　　楊凡打項目租賃部的電話想問問續約的事，可電話卻成了空號
　　靠炒房變成千萬富豪的楊凡，近兩三年來遭遇了投資生涯的滑鐵盧。
　　約三年前，楊凡在浙江桐鄉的一個新建商業街里一次購買了六套商鋪用于投資。吸引他的是開發商的承諾；買商鋪，開發商附贈3年的租約，年租金是商鋪總價的9％，而且，這三年租金在購買商鋪時就直接由開發商一次陸墊付給購房者，三年之后，開發商還能繼續包租，只收取少量手續費。
　　按照楊凡的經驗，9％的租金回報加上物業升值，回報堪稱完美，于是，楊凡只去現場轉了一圈，就現金買下了六套商鋪。
　　不久前，眼看著三年租約就快到期，楊凡打項目租賃部的電話想問問續約的事，可電話卻成了空號。楊凡只得親自去一趟，這下，他傻了眼：整條商業街空無一人，連水電都不通，承諾包租的項目公司更是杳無蹤影，楊凡這才知道上當了。
　　禍不單行的是，2011年楊凡在上海郊環外買的兩間寫字樓也成了燙手山芋，當時，開發商拿出的政府整體規劃非常誘人。雖然物業門口的路都還沒修好，但楊凡認準了這是塊價值洼地。可如今，規劃中的建設遙遙無期，租客更是無影無蹤，物業催繳物業費的電話卻是一個接著一個。
　　楊凡的遭遇不是個案。上海志遠地產總經理錢建國介紹說，2011年下半年以來，大批游資涌入商鋪和寫字樓項目。但投資者大多照搬住宅投資經驗，如今血本無歸的已不在少數。
　　錢建國介紹說，商鋪之所以穩步增值，一個重要原因是商鋪的流通環節稅費很高，花1000萬買進一套商鋪，再以2000萬賣出去，所要交的稅大概就要500萬左右。流通成本太高，決定了商鋪價格不會暴漲暴跌。按照志遠地產的內部統計數據，上海商鋪平均的租金回報率是物業價值的3％上下，每年的漲幅還要略高于GDP的漲幅。租金雖然不算很高，卻很穩定，加上物業增值部分就更可觀了，當然，前提是投資者能買到真正優質的商鋪。
　　這個前提并不容易實現。錢建國說，他就看到很多曾經在住宅市場上混跡多年的炒房客買到了行業內俗稱的死鋪，拿在手上五年十年都賣不掉，更別提資產的大幅增值了。事實上，商鋪投資是個技術含量很高的活，同一條商業街上，哪怕是相鄰的兩個商鋪，其價值都會有很大差別。有時候，面對面的兩個商鋪，對面熱熱鬧鬧，這邊就是冷冷清清。
　　購買商鋪，一定要親自去看，多看幾次。另外還要先了解當地的整體規劃。有的地方商鋪建造得很漂亮，但周邊配套設施不足，或是人氣不足，就會大大降低商鋪的實際價值。有的區域，整體規劃很好，但實際實現起來卻非常漫長。反之，如果物業是在整體規劃完善的區域內，如上海的虹橋商務區，那就非常值得投資者關注。
　　而號稱“包租”的商鋪，一般都是位于三四線城市新建的小商品城、商業市場或是步行街，錢建國說，這些項目中大部分是有巨大風險的，開發商多是已經將房價抬高，預付的租金也是羊毛出在羊身上。
　　這些項目最主要的風險就是過剩，實際上市場根本就不需要那么多的商品城、商業市場。以目前最多的奧特萊斯為例，業內就有個笑話說如果全國現有的奧特萊斯都能招商招滿，那全世界的品牌廠家生產10年也不夠為中國這么多奧特萊斯供貨。
　　如果開發商在運作上沒有足夠的資源和經驗，市場整體運營不下去，商鋪的價值可想而知。
　　錢建國說，雖然志遠地產做了近十年各類商鋪的銷售中介，但“包租”的項目卻從來不敢碰，就怕以后不好向客戶交代，所以寧可不